Rosnące stopy procentowe testem dla rynku nieruchomości

Powrót presji inflacyjnej i ostrożne podejście największych banków centralnych na świecie ograniczyły pole manewru w utrzymywaniu niskich stóp procentowych. (Zdjęcie: PV)

Nieruchomości często są sektorem, który odnosi największe korzyści w przypadku wahań przepływów pieniężnych. Po długim okresie utrzymywania się na niskim poziomie, oprocentowanie oszczędności w wielu bankach powoli rośnie w krótkim okresie, co prowadzi do wzrostu oprocentowania kredytów. Chociaż Bank Państwowy utrzymał swoją politykę wsparcia płynności i nie zasygnalizował zacieśnienia polityki pieniężnej, nie przywracając od czerwca możliwości wycofywania pieniędzy za pośrednictwem bonów skarbowych, poziom stóp procentowych znajduje się obecnie pod silną presją.

W rzeczywistości, gdy stopy procentowe gwałtownie rosną, pierwszym i najbardziej oczywistym skutkiem jest spadek płynności na rynku. Nabywcy domów, zwłaszcza ci korzystający z kredytów, zrewidują swoje plany finansowe. Tymczasem inwestorzy na rynku nieruchomości są ostrożniejsi w planach rozbudowy portfela, ponieważ oczekiwana rentowność prawdopodobnie nie zrekompensuje wzrostu kosztu kapitału.

Jednocześnie przedsiębiorstwa zajmujące się rozwojem projektów stoją w obliczu podwójnego ryzyka: rosną koszty finansowe, a popyt spada, co powoduje spowolnienie przepływów pieniężnych i zmniejszenie podaży nowych produktów. Spadek podaży powoduje stagnację transakcji, a ceny z trudem utrzymują taką samą dynamikę wzrostu jak w poprzednim okresie.

Rynek nieruchomości jest sektorem, który w dużej mierze zależy od polityki kredytowej. (Zdjęcie: PV)

Ze względu na wysoką dźwignię finansową, nieruchomości są kanałem inwestycyjnym najbardziej i najmocniej dotkniętym wahaniami stóp procentowych. W przeszłości rynek wietnamski doświadczył gwałtownego spadku w latach 2011-2013, kiedy oprocentowanie kredytów przekroczyło próg 18-20% rocznie. Wiele firm i inwestorów musiało wyprzedawać aktywa, aby ograniczyć straty, co spowodowało długotrwałe „zamrożenie” rynku. Ceny nieruchomości w wielu obszarach spadły o 30-40%, nawet w centrum.

Częściowo wynika to z mentalności inwestycyjnej polegającej na poleganiu na pożyczkach krótkoterminowych, podczas gdy projekty i aktywa nieruchomości charakteryzują się długimi cyklami inwestycyjnymi. Nagły wzrost kosztów kapitałowych powoduje zaburzenia przepływów pieniężnych, a ryzyko utraty płynności jest niemal nieuniknione.

Presja wynika również z preferencyjnych kredytów mieszkaniowych. Jednak okres preferencyjny jest tylko tymczasowy. Wraz z wejściem w okres zmiennej stopy procentowej, wraz ze wzrostem ogólnej stopy procentowej, presja na spłatę zadłużenia gwałtownie wzrośnie. Wielu klientów znajduje się w sytuacji „nie spłacając kapitału, ale odsetki podwoiły się”. Przy niskiej płynności rynku odsprzedaż produktów w celu ograniczenia strat staje się trudna, a ryzyko nieściągalnych długów może powrócić do systemu kredytowego.

Firmy z branży nieruchomości stoją w obliczu podwójnego ryzyka w obliczu rosnących stóp procentowych. Z jednej strony muszą ponosić wyższe koszty finansowania kredytów na realizację projektów. Z drugiej strony, siła nabywcza na rynku spada, gdy ludzie mają trudności z dostępem do kredytów na zakup nieruchomości.

Tymczasem kanał mobilizacji obligacji korporacyjnych nie odzyskał jeszcze pełnej sprawności. Nowa emisja jest nadal ostrożna, a liczba zapadających obligacji pozostaje wysoka, co zmusza wiele firm do zarządzania przepływami pieniężnymi poprzez wyprzedaż gruntów, opóźnianie postępów budowy lub negocjacje z wykonawcami i bankami w celu wydłużenia terminów płatności.

Utrzymujące się wysokie stopy procentowe nie tylko wpływają na trwające projekty, ale również osłabiają zdolność do rozbudowy funduszy gruntowych i rozpoczynania nowych projektów. W rezultacie podaż mieszkań jest zagrożona znacznym spadkiem w średnim okresie.

Kolejną konsekwencją jest pośredni wpływ na inwestycje publiczne i koszty infrastruktury. Wzrost cen surowców, kosztów pracy i kosztów oczyszczania terenu spowalnia postępy w realizacji wielu kluczowych projektów transportowych. Ma to bezpośredni wpływ na oczekiwania dotyczące wzrostu cen na obszarach, które miały „skorzystać na infrastrukturze”, stawiając wielu inwestorów wtórnych w trudnej sytuacji.

Pomimo wielu wyzwań, długoterminowe perspektywy dla wietnamskiego rynku nieruchomości pozostają pozytywne, dzięki silnemu popytowi na mieszkania i urbanizacji. Wraz z rozwojem gospodarki , segmenty takie jak budownictwo mieszkaniowe, nieruchomości przemysłowe, biura na wynajem i handel detaliczny utrzymają stabilny popyt.

Wietnamskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami uważa, że obecnie nabywcy domów powinni wykorzystać tę okazję, gdy stopy procentowe są nadal niskie, a podaż rośnie. W związku z tym, wykorzystanie kredytów powinno być kontrolowane na bezpiecznym poziomie, nieprzekraczającym 50% wartości nieruchomości, aby uniknąć ryzyka związanego z odwróceniem stóp procentowych. Nabywcy powinni również priorytetowo traktować projekty renomowanych inwestorów o silnej zdolności finansowej, gwarancjach prawnych i postępie prac budowlanych, zwłaszcza w przypadku projektów mieszkaniowych powstających w przyszłości.

Source: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html