Wzrastają stopy procentowe oszczędności. Jaki wpływ ma to na rynek nieruchomości?

Zdaniem ekspertów, wraz ze wzrostem stóp procentowych od depozytów wzrosną koszty ponoszone przez banki, co nieuchronnie wywrze presję na stopy procentowe kredytów, choć może wystąpić pewne opóźnienie.

Prognozuje się, że w nadchodzących miesiącach bankom będzie trudno utrzymać niski poziom akcji kredytowej, jaki miał miejsce na początku 2025 roku. W związku z tym średnie oprocentowanie kredytów w czwartym kwartale może wzrosnąć w porównaniu z trzecim kwartałem 2025 roku.

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), pierwszym i najbardziej oczywistym skutkiem wzrostu stóp procentowych jest spadek płynności na rynku. Nabywcy domów, zwłaszcza ci korzystający z kredytów, zrewidują swoje plany finansowe. Tymczasem inwestorzy są bardziej ostrożni w planowaniu rozbudowy portfeli, ponieważ oczekiwana rentowność prawdopodobnie nie zrekompensuje wzrostu kosztu kapitału.

Jednocześnie przedsiębiorstwa zajmujące się rozwojem projektów stoją w obliczu podwójnego ryzyka: rosnących kosztów finansowych przy jednoczesnym spadku popytu, co powoduje spowolnienie przepływów pieniężnych i zmniejszenie podaży nowych produktów. Spadek podaży powoduje stagnację transakcji, a ceny z trudem utrzymują taką samą dynamikę wzrostu jak w poprzednim okresie.

Rynek nieruchomości może odczuć skutki wzrostu stóp procentowych. (Ilustracja: Cong Hieu).

Z charakterystyczną cechą wykorzystania dużej dźwigni finansowej, nieruchomość To kanał inwestycyjny najbardziej bezpośrednio i najmocniej dotknięty wahaniami stóp procentowych. Częściowo wynika to z psychologii inwestowania, polegającej na poleganiu na pożyczkach krótkoterminowych, podczas gdy projekty i aktywa nieruchomości charakteryzują się długimi cyklami inwestycyjnymi. Nagły wzrost kosztów kapitałowych powoduje zaburzenia przepływów pieniężnych, a ryzyko braku płynności jest niemal nieuniknione.

Według VARS, presja wynika również z preferencyjnych kredytów mieszkaniowych. W ostatnich latach, aby pobudzić rynek, wielu inwestorów i banków komercyjnych wprowadziło pakiety kredytów mieszkaniowych z preferencyjnym oprocentowaniem już od 5,5% rocznie, nawet bez odsetek, z okresami karencji do 5 lat. Polityka ta pomaga wielu osobom i inwestorom uzyskać dostęp do taniego kapitału na zakup nieruchomości.

Okres preferencyjny jest jednak często jedynie tymczasowy. Wraz z wejściem w okres zmiennej stopy procentowej, wraz ze wzrostem ogólnego poziomu stóp procentowych, presja na spłatę zadłużenia przez nabywców nieruchomości gwałtownie wzrośnie. Przy niskiej płynności rynku, odsprzedaż produktów w celu ograniczenia strat staje się trudna, a ryzyko nieściągalnych długów może powrócić do systemu kredytowego.

Według VARS, utrzymujące się wysokie stopy procentowe mogą również osłabiać zdolność do rozbudowy funduszy gruntowych i rozpoczynania nowych projektów. W rzeczywistości banki często podwyższają stopy procentowe w okresach dekoniunktury. W takich sytuacjach wiele firm woli „czekać w miejscu” zamiast zwiększać inwestycje, aby ograniczyć straty. W rezultacie podaż mieszkań jest zagrożona spadkiem w średnim terminie.

Według profesora nadzwyczajnego dr. Dinha Tronga Thinha – eksperta ekonomicznego – stopy procentowe są najczulszym „zaworem regulacyjnym” dla rynku nieruchomości. Wraz ze wzrostem kosztów finansowania zewnętrznego, ceny nieruchomości prawdopodobnie nie wzrosną tak gwałtownie, jak w poprzednim okresie. Inwestorzy korzystający z wysokiej dźwigni finansowej są zmuszeni do restrukturyzacji swoich portfeli lub sprzedaży aktywów, aby zmniejszyć obciążenie długiem. Tymczasem osoby z realnymi potrzebami mieszkaniowymi również muszą przekalkulować swoje plany finansowe ze względu na rosnącą presję na spłatę miesięcznych zobowiązań.

Nabywcy domów powinni zachować ostrożność przy pożyczaniu pieniędzy. (Zdjęcie: Cong Hieu).

Co powinni zrobić nabywcy domów?

W tym kontekście VARS zaleca, aby nie zaciągać pożyczek przekraczających 50% wartości nieruchomości, aby uniknąć ryzyka związanego ze wzrostem stóp procentowych. Jednocześnie należy wybierać renomowanych inwestorów i projekty o przejrzystym statusie prawnym, aby uniknąć utraty pieniędzy i nieruchomości w przypadku opóźnienia projektu lub braku możliwości jego przekazania.

Dr Nguyen Tri Hieu, ekspert ds. finansów i bankowości, zaleca również, aby nabywcy domów zaciągali kredyty hipoteczne na kwotę do 80% wartości nieruchomości, dbając jednocześnie o to, aby miesięczne raty nie przekraczały 50% dochodu netto. Co ważniejsze, powinni posiadać fundusz rezerwowy na co najmniej 6-12 miesięcy, na wypadek utraty pracy lub spadku dochodów.

Pan Do Quy Duy, dyrektor generalny Thoi Dai Moi Real Estate Investment and Trading Company, stwierdził, że w przypadku rodziny z miesięcznym dochodem wynoszącym około 30–40 milionów VND miesięcznie, rozsądne jest pożyczenie jedynie około 40% wartości przepływu środków pieniężnych na spłatę odsetek bankowych.

Dokładnie, przy dochodzie 30 milionów miesięcznie, powinieneś wydać około 12 milionów na spłatę kredytu w banku, przy dochodzie 40 milionów miesięcznie, powinieneś wydać około 16,17 miliona. To jest odpowiednia pożyczka.

Osoby, których dochód wynosi zaledwie około 20 milionów VND, powinny rozważyć zwiększenie przepływu środków pieniężnych przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego, aby uniknąć ryzyka.

Od początku listopada wiele banków podniosło oprocentowanie depozytów. Na przykład, VPBank wzrósł o 0,3% rocznie w porównaniu z poprzednim miesiącem. Techcombank ogłosił, że oprocentowanie depozytów na okres 1-2 miesięcy wzrosło o 0,2% rocznie do 3,95% rocznie; oprocentowanie depozytów na okres 3 miesięcy wzrosło o 0,3% rocznie do 4,75% rocznie.

PVCombank jednocześnie podniósł stopy procentowe o 0,5%/rok dla okresów od 1 do 36 miesięcy.

Ho Chi Minh City Development Joint Stock Commercial Bank ( HDBank ) podniósł stopy procentowe o 0,15%/rok na okresy 1-5 miesięcy i o 0,2%/rok na okresy 6 miesięcy.

Bank Handlowy Prosperity Era (GPBank) skorygował oprocentowanie depozytów dla wszystkich okresów. Wzrost wynosi 0,1% rocznie dla depozytów terminowych na okres 1-5 miesięcy i 0,2% rocznie dla depozytów terminowych na okres 6-36 miesięcy.

Source: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html