Na zakup mieszkania socjalnego potrzeba co najmniej 10 lat oszczędzania: Kapitał musi być zdywersyfikowany, aby rynek mógł funkcjonować

Według Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (VARS), struktura podaży nieruchomości jest poważnie niezrównoważona. Większość nowej podaży koncentruje się na projektach luksusowych i o wysokiej wartości, zaspokajających potrzeby inwestycyjne, z których część ma charakter spekulacyjny, podczas gdy segment mieszkań przystępnych cenowo jest deficytowy.

Nierównowaga między podażą a popytem spowodowała gwałtowny wzrost cen mieszkań, zwłaszcza w segmencie apartamentów w dużych miastach, co ustanowiło nowy poziom cenowy i znacznie przekroczyło tempo wzrostu realnych dochodów. Nie tylko ogranicza to dostęp do mieszkań dla większości ludzi, ale także zwiększa ryzyko powstania bańki cenowej.

Zakładając, że ceny domów i dochody pozostaną na tym samym poziomie, dostępność mieszkań gwałtownie spada. W przypadku mieszkania dwupokojowego w obszarze miejskim, którego koszt wynosi około 5 miliardów VND, rodzina z wysokim dochodem wynoszącym około 50 milionów VND miesięcznie, potrzebowałaby około 8 lat, jeśli wydałaby cały dochód na zakup mieszkania, lub 25 lat, jeśli zastosowałaby zasadę, że koszty mieszkania nie przekraczają 1/3 dochodów.

Zgodnie z tą zasadą, nawet segment mieszkań socjalnych, przeznaczony dla osób o niskich dochodach w obszarach miejskich, nie jest już „tani”, z ceną około 1,5 miliarda VND za mieszkanie o powierzchni 60 m², co zmusza nawet gospodarstwa domowe o dochodach „na najwyższym poziomie” według kryteriów zatwierdzania – 40 milionów VND miesięcznie, do oszczędzania przez około 10 lat. W rzeczywistości kwota ta jest znacznie wyższa w przypadku korzystania z kredytu.

W rezultacie luka między grupą posiadającą aktywa a grupą nieposiadającą ich jest coraz bardziej sztywna, podczas gdy wzrost cen nieruchomości w rzeczywistości wzbogaca jedynie niewielką grupę osób posiadających aktywa. Tymczasem większość ludzi czuje się „biedniejsza” pomimo wzrostu gospodarczego , ponieważ koszty mieszkań rosną szybciej niż dochody. Osoby z początkową przewagą finansową i majątkową zazwyczaj posiadają więcej nieruchomości jako narzędzie akumulacji i inwestycji, kontynuując „bogacenie się” dzięki wzrostowi wartości gruntów, podczas gdy osoby nieposiadające domów narażają się na ryzyko konieczności długoterminowego wynajmu, pomimo wysiłków na rzecz poprawy dochodów.

Jeśli nie zostaną podjęte odpowiednie działania, przepaść między bogatymi i biednymi nie tylko się pogłębi, ale również grozi jej „zamrożenie” na wiele pokoleń. Stanie się to poważnym wyzwaniem dla celów zabezpieczenia społecznego, strategii urbanizacji i zrównoważonego rozwoju kraju.

Dlatego VARS uważa, że aby rynek nieruchomości mógł się nadal rozwijać, nie narażając na ryzyko samego rynku i gospodarki, potrzebne jest rozwiązanie, które „zahamuje” gwałtowny wzrost cen mieszkań. W szczególności najważniejszym rozwiązaniem jest oczyszczenie podaży mieszkań w przystępnej cenie. Gdy podaż będzie wystarczająco duża, ceny rynkowe będą się samoregulować zgodnie z realną równowagą podaży i popytu.

Po pierwsze, konieczne jest przyspieszenie prac nad dokumentacją mającą na celu wdrożenie nowego systemu prawnego i jednoczesne zwiększenie zdolności egzekucyjnych organów lokalnych.

Po drugie, konieczna jest dywersyfikacja kanałów kapitałowych dla rynku nieruchomości, aby zmniejszyć zależność od kredytów bankowych. Należy zrestrukturyzować rynek obligacji korporacyjnych, aby stał się efektywnym źródłem kapitału średnio- i długoterminowego. Jednocześnie konieczne jest promowanie tworzenia Narodowego Funduszu Mieszkaniowego i rozwoju funduszy inwestycyjnych w nieruchomości (REIT).

Po trzecie, projekty budownictwa socjalnego i mieszkań komunalnych muszą być priorytetem w planowaniu i obejmować mechanizmy motywacyjne. Rozwój miast musi być powiązany z infrastrukturą transportową, zwłaszcza z drogami szybkiego ruchu, metrem i autostradami, aby poszerzyć przestrzeń miejską i zmniejszyć presję na ceny gruntów w centrum. Jednocześnie konieczne jest rozwijanie profesjonalnego rynku najmu, eliminując mentalność „konieczności posiadania domu dla stabilizacji życia”.

Po czwarte, konieczne jest opracowanie i wdrożenie zestawu kryteriów i standardów monitorowania i wczesnego ostrzegania o zmianach na rynku nieruchomości, stanowiących podstawę oceny, klasyfikacji i monitorowania działań uczestników rynku. Dzięki temu systemowi wskaźników agencje zarządzające mogą szybko wykrywać oznaki „odchyleń”, takie jak spekulacje, nierównowaga podaży i popytu, anormalne wzrosty cen lub lokalny spadek płynności, aby podjąć odpowiednie działania interwencyjne i dostosowawcze. Stworzenie tego proaktywnego mechanizmu monitorowania pomoże zapobiegać zagrożeniom i stabilizować rynek na wczesnym etapie, a nie tylko wtedy, gdy problemy staną się oczywiste, wywołując reakcje łańcuchowe i trudne do opanowania.

Ponadto konieczne jest przyspieszenie budowy i ukończenie tworzenia jednolitej, synchronicznej i transparentnej bazy danych o rynku gruntów, mieszkań i nieruchomości w całym kraju. Będzie to ważna infrastruktura informacyjna, która pomoże agencjom rządowym, instytucjom badawczym i przedsiębiorstwom monitorować, analizować, prognozować i zarządzać rynkiem w sposób terminowy i precyzyjny.

Source: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html