Bank Państwowy: Nie będzie zakazu udzielania pożyczek na zakup przyszłych domów

[reklama_1]

Niedawno Bank Państwowy wydał Okólnik 22/2023 zmieniający i uzupełniający Okólnik 41/2016 regulujący współczynnik bezpieczeństwa kapitałowego banków.

Niniejszy okólnik wchodzi w życie 1 lipca tego roku i zawiera wiele nowych treści. Istnieją pewne obawy, że nowe przepisy spowodują trudności dla nabywców domów.

Rynek obawia się, że po wejściu w życie okólnika, banki komercyjne i oddziały banków zagranicznych nie będą mogły udzielać osobom fizycznym kredytów na zakup „nieukończonych mieszkań komercyjnych przeznaczonych do przekazania (tj. mieszkań komercyjnych, które powstaną w przyszłości”) zabezpieczonych (hipotecznie) samym domem. W związku z tym osoby fizyczne, które chcą zaciągnąć kredyt na zakup „przyszłych” mieszkań komercyjnych, muszą wdrożyć inne środki bezpieczeństwa lub zabezpieczyć go innymi aktywami.

Jednakże Bank Państwowy potwierdził, że nowe przepisy nie ograniczają praw przyszłych nabywców domów i nie są sprzeczne z obowiązującymi przepisami.

Ukończonym domom zostanie przyznana niska ocena ryzyka.

Dokładniej, artykuł 2, klauzula 10 Okólnika 41/2016 Banku Państwowego stanowi: „Pożyczka zabezpieczona nieruchomością to pożyczka udzielona osobie fizycznej lub prawnej w celu nabycia nieruchomości, realizacji projektu związanego z nieruchomością, zabezpieczona nieruchomością lub projektem związanym z nieruchomością, który powstał z pożyczki, zgodnie z przepisami prawa o transakcjach zabezpieczonych”.

Okólnik 22/2023 nie zmienia ani nie uzupełnia niniejszej treści. Organizacje i osoby fizyczne, które chcą kupić dom i zabezpieczyć (kredytem hipotecznym) jego przyszły dom, będą stosować współczynnik ryzyka w wysokości 30–120% w zależności od współczynnika gwarancji, obliczanego na podstawie stosunku salda kredytu do wartości zabezpieczenia. W przypadku braku informacji o współczynniku gwarancji, współczynnik ryzyka wynosi 150%.

Ngân hàng Nhà nước: Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai - 1 — Okólnik 22/2023 nie ogranicza prawa do zakupu przyszłego mieszkania (Ilustracja: Tran Khang).

Tymczasem klauzula 1 artykułu 1 Okólnika nr 22 zmieniła i uzupełniła klauzulę 11 artykułu 2 Okólnika nr 41 dotyczącą kredytów hipotecznych, które są kredytami zabezpieczonymi nieruchomościami, udzielanymi osobom fizycznym w celu zakupu domów.

Konkretnie rzecz biorąc, zabezpieczone nieruchomością pożyczki udzielane osobom fizycznym na zakup domu muszą spełniać następujące warunki:

Po pierwsze, źródłem spłaty zadłużenia nie jest źródło dochodu z wynajmu generowanego z pożyczki.

Po drugie, dom został ukończony i przekazany zgodnie z umową sprzedaży.

Po trzecie, banki i oddziały banków zagranicznych mają pełne prawa do zajmowania się nieruchomościami obciążonymi hipoteką, gdy klienci nie są w stanie spłacić swoich długów, zgodnie z postanowieniami ustawy o transakcjach zabezpieczonych i ustawy o mieszkalnictwie.

Po czwarte, dom, który powstał w wyniku kredytu hipotecznego, musi zostać wyceniony niezależnie (przez osobę trzecią lub przez dział niezależny od działu kredytowego banku lub oddziału banku zagranicznego) z zachowaniem zasady ostrożności (wartość nie może być wyższa od ceny rynkowej w momencie przyznawania kredytu) zgodnie z regulaminem banku lub oddziału banku zagranicznego.

W przypadku kredytów na zakup mieszkań socjalnych, na zakup mieszkań w ramach rządowych programów i projektów wsparcia, ich wysokość ustalana jest zgodnie z przepisami ustawy o budownictwie mieszkaniowym i spełnia warunki (pierwszy, trzeci, czwarty) wymienione powyżej.

W odniesieniu do tego przepisu, Bank Stanowy wyjaśnił, że kredyty hipoteczne będą obejmować: kredyty hipoteczne na zakup domów spełniających określone warunki, w tym warunek ukończenia budowy w celu przekazania, oraz kredyty na zakup mieszkań socjalnych, zakup domów w ramach rządowych programów i projektów wsparcia. Współczynnik ryzyka stosowany do kredytów hipotecznych waha się od 20% do 100%, w zależności od wskaźnika gwarancji i wskaźnika dochodów.

W przypadku kredytów na zakup mieszkań socjalnych, zakup domów w ramach rządowych programów i projektów wsparcia, nie ma potrzeby spełniania warunków oddania domu do użytku, a współczynnik ryzyka jest niższy niż w przypadku innych kredytów hipotecznych i wynosi zaledwie 20-50%. Pozwala to na realizację rządowej polityki wspierania budownictwa socjalnego.

Bank Państwowy poinformował, że stan ukończonego domu w ramach umowy kupna-sprzedaży domu dotyczy wyłącznie kredytów hipotecznych (które obciążone są niższym współczynnikiem ryzyka niż inne należności zabezpieczone nieruchomościami).

W przypadku gdy organizacja lub osoba fizyczna ma potrzebę zbudowania lub kupna przyszłego mieszkania i zaciąga kredyt hipoteczny na to mieszkanie, wówczas będzie to przypadek pożyczki zabezpieczonej nieruchomością, zgodnie z postanowieniami artykułu 2, klauzuli 10 Okólnika 41, a zastosowany zostanie odpowiedni współczynnik ryzyka określony w artykule 9, klauzuli 10 Okólnika 41.

„Przepis ten nie ogranicza zatem prawa organizacji i osób fizycznych do zakupu mieszkań w przyszłości i nie jest sprzeczny z obowiązującymi przepisami” – stwierdził Bank Państwowy.

Wcześniej, komentując Okólnik 22/203 Banku Państwowego, pan Le Hoang Chau – przewodniczący Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City (HoREA) – powiedział, że powyższe przepisy nie pozwalają bankom komercyjnym i oddziałom banków zagranicznych na udzielanie pożyczek osobom fizycznym na zakup niedokończonych nieruchomości komercyjnych przeznaczonych do przekazania (tj. nieruchomości komercyjnych wybudowanych w przyszłości), zabezpieczonych (hipotecznie) na samych nieruchomościach.

Według niego, jeśli powyższe szczegóły nie zostaną zmienione niezwłocznie przed wejściem w życie Okólnika, regulacja ta może mieć negatywne konsekwencje, powodując trudności i utrudniając normalne funkcjonowanie rynku nieruchomości, co negatywnie wpłynie na proces odbudowy i rozwoju rynku zarówno w perspektywie krótkoterminowej, jak i długoterminowej.

HoREA zaproponowała dodanie przepisu zezwalającego instytucjom kredytowym na udzielanie kredytów osobom fizycznym na zakup przyszłego mieszkania komercyjnego zabezpieczonego hipoteką na samym domu. Przepis ten dotyczy zarówno zakupu mieszkania komercyjnego, jak i socjalnego, z dostępnym lub przyszłym mieszkaniem.

Źródło