Asia Pacific Urban Land Institute opublikował niedawno raport „Asia Pacific Homeownership Index”, oceniający 51 segmentów rynku w 41 głównych miastach azjatyckich. Raport ujawnił, że tylko 7 z 51 segmentów rynku nieruchomości spełnia kryteria „przystępności cenowej” (co oznacza, że ceny domów nie przekraczają pięciokrotności rocznego dochodu gospodarstwa domowego). Z kolei w 41 z 51 segmentów mieszkania na wynajem są znacznie bardziej dostępne niż posiadanie własnego domu. Wskazuje to, że rynek wynajmu staje się ważnym rozwiązaniem w wielu obszarach miejskich.
Wynajem domu – popularny wybór wśród wielu mieszkańców miast w Japonii.
Wiele rządów w Azji przyjęło politykę mającą na celu rozwój wysokiej jakości rynku mieszkań na wynajem. W Japonii polityka wynajmu mieszkań jest wyjątkowa, odzwierciedlając wysoki poziom profesjonalizmu i dyscypliny w życiu społecznym. Najemcy w Japonii zazwyczaj współpracują z agencjami nieruchomości lub firmami zarządzającymi, a nie bezpośrednio z właścicielami.
Ponadto w Japonii obowiązuje wiele surowych przepisów dotyczących najemców budynków mieszkalnych, takich jak zachowanie ciszy, prawidłowe sortowanie odpadów i niezakłócanie spokoju sąsiadom. Naruszenie tych przepisów może skutkować rozwiązaniem umowy najmu. W dużych miastach, takich jak Tokio, model współdzielenia mieszkań i inteligentnych apartamentów zyskuje na popularności, szczególnie wśród osób młodych i obcokrajowców.
Takuya Kamata (32 lata) mieszka w wynajętym domu z żoną i dwójką małych dzieci. Takuya planował kiedyś kupić własny dom, w którym zamieszkałby do końca życia. Jednak rosnące ceny nieruchomości sprawiły, że zakup dużego domu stał się niepraktyczny.
„Obecnie firma pomaga mi znaleźć mieszkanie do wynajęcia, dzięki czemu wynajem jest wygodniejszy i mam więcej możliwości. Wysokie ceny mieszkań sprawiają, że rozważam kupno własnego domu” – powiedział Takuya Kamata.
Według raportu Japan Rental Housing Market Report, opublikowanego przez CBRE, największą na świecie grupę świadczącą usługi w sektorze nieruchomości komercyjnych, około 45% do 55% gospodarstw domowych w dużych aglomeracjach wynajmuje mieszkania. W niektórych rejonach centrum Tokio odsetek ten przekracza 60%.
Ceny gruntów w wielu rejonach gwałtownie wzrosły, co sprawiło, że wynajem stał się opłacalnym rozwiązaniem.
Katsuhiro Muto, ekspert ds. nieruchomości w mieście Nagareyama, powiedział: „Ceny gruntów w tym rejonie znacząco wzrosły, a następnie zjawisko to rozprzestrzeniło się na sąsiednie obszary, w których ceny od dłuższego czasu utrzymują się na stabilnym i przystępnym poziomie”.
Według badania przeprowadzonego przez japońskie Ministerstwo Spraw Wewnętrznych i Komunikacji, średni czynsz dla gospodarstw domowych w 23 centralnych dzielnicach Tokio osiągnął szczyt w listopadzie ubiegłego roku, stanowiąc 45,5% całkowitego dochodu i stanowiąc duże obciążenie dla wydatków rodzinnych.
Władze Tokio dążą do zapewnienia mieszkań w przystępnej cenie, z czynszami o około 20% niższymi od stawek rynkowych, priorytetowo traktując rodziny z małymi dziećmi i osoby w szczególnej sytuacji. Łącznie około 300 mieszkań zostanie oddanych do użytku etapami, począwszy od roku budżetowego 2026. Program ten jest realizowany w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego, a łączny szacowany budżet przekracza 20 miliardów jenów (około 127 milionów dolarów).
Wiele rządów w Azji przyjęło politykę mającą na celu rozwój rynku wysokiej jakości mieszkań na wynajem.
Wspieranie segmentu wynajmu mieszkań w Azji
W Chinach, według stanu na sierpień 2025 roku, około 260 milionów osób wynajmowało domy. Liczba nieruchomości na wynajem wyniosła 91 milionów, z czego 90% stanowiły nieruchomości prywatne.
Oprócz mieszkań wynajmowanych prywatnie, w Chinach istnieją obecnie dwa główne rodzaje mieszkań socjalnych. Są to mieszkania na wynajem publiczne (własność państwa) – rodzaj mieszkań o przystępnych cenach, zapewnianych przez rząd przy wsparciu politycznym, ograniczonych standardach budowlanych i stawkach czynszu, przeznaczonych dla rodzin miejskich o niskich i średnich dochodach borykających się z trudnościami mieszkaniowymi, nowo zatrudnionych pracowników bez mieszkań oraz pracowników migrujących ze stabilną pracą w obszarach miejskich. Ten rodzaj mieszkań na wynajem jest dozwolony wyłącznie na wynajem; własność pozostaje własnością państwa.
Po drugie, istnieje program „Guaranteed Rental Housing”, czyli dotowane mieszkania na wynajem, przeznaczony dla nowych mieszkańców miast, osób młodych i innych grup borykających się z trudnościami w zakupie domu. Po pięciu latach wynajmu najemca może nabyć nieruchomość, a czynsz pobrany w tym okresie może zostać wykorzystany na pokrycie części ceny zakupu.
Od maja 2024 roku 30 chińskich miast wdrożyło mechanizm „kupuj zamiast budować”, który polega na zakupie niesprzedanych mieszkań komercyjnych po rozsądnych cenach i przekształceniu ich w przystępne cenowo mieszkania na wynajem. W ciągu ostatnich dwóch lat w Chinach na poziomie lokalnym wydano ponad 200 polityk dotyczących wynajmu mieszkań, promując zorientowane rynkowo profesjonalne firmy zajmujące się wynajmem mieszkań i poprawiając warunki wynajmu.
W Chinach, według stanu na sierpień 2025 roku, około 260 milionów osób wynajmowało domy. Liczba nieruchomości na wynajem wyniosła 91 milionów, z czego 90% stanowiły nieruchomości prywatne.
Przystępne cenowo mieszkania na wynajem stają się rozwiązaniem dla młodych ludzi w Seulu.
Każdego roku około 65 000 osób w wieku 20-30 lat przybywa do obszaru metropolitalnego Seulu (Korea Południowa) w poszukiwaniu pracy i nauki, co generuje ogromne zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem. Ceny nieruchomości w Seulu wzrosły o 70% w ciągu ostatnich pięciu lat, co sprawia, że wynajem jest znacznie bardziej opłacalną opcją niż zakup.
Władze Seulu rozpoczęły realizację projektów budowy długoterminowych mieszkań na wynajem na terenach objętych przebudową, zapewniając tysiące mieszkań dla pracowników migrujących, wykwalifikowanych pracowników, nowożeńców i innych osób.
To powoduje cudowną zmianę: liczba par rejestrujących swoje związki małżeńskie w miastach Korei Południowej wzrasta dzięki programowi mieszkań socjalnych dla nowożeńców.
Co zrobiły kraje, które skutecznie zarządzały mieszkalnictwem?
W wywiadzie dla reporterów VTV na temat rozwoju rynku mieszkań na wynajem na świecie, dr To Kien, architekt i starszy ekspert ds. urbanistyki i projektowania w Eight Infrastructure Development Consulting Group w Japonii, stwierdził, że najciekawszą rzeczą, jaką można zaobserwować na świecie, jest to, że miasta z dobrym zarządzaniem mieszkalnictwem mają niezwykłą wspólną cechę: większość ich mieszkańców wynajmuje mieszkania, niekoniecznie będąc ich właścicielami, a mimo to udaje im się komfortowo mieszkać i pracować. Osiągają to jednak bardzo różnymi drogami.
Singapur przyjął model rządowy. Rząd bezpośrednio buduje i zarządza rozległym systemem mieszkań komunalnych, zwanym HDB. Około 80% populacji mieszka w mieszkaniach HDB, w tym nie tylko osoby o niskich dochodach, ale także klasa średnia.
„Mieszkałem w Singapurze przez wiele lat i mieszkałem w budynku mieszkalnym HDB. Moje najbardziej uderzające spostrzeżenie jest takie: kiedy mieszkania są postrzegane przede wszystkim jako infrastruktura do życia, a nie jako aktywa spekulacyjne, rynek natychmiast staje się bardziej stabilny” – powiedział dr To Kien, architekt.
Japonia z kolei przyjmuje niemal odwrotne podejście: solidny, dobrze zaprojektowany rynek. Proste planowanie, szybkie uzyskiwanie licencji i ciągły wzrost podaży w pobliżu dworców kolejowych i transportu publicznego. Tokio niemal nieustannie jest świadkiem kolejnych inwestycji i szybkiej przebudowy.
W rezultacie ceny najmu utrzymują się na względnie stabilnym poziomie od dziesięcioleci. W połączeniu z bardzo silnym systemem ochrony najemców, wielu Japończyków wynajmuje mieszkania na całe życie nie dlatego, że nie stać ich na zakup, ale dlatego, że jest to elastyczna opcja, jeśli muszą się przeprowadzić z powodu pracy.
W wielu krajach europejskich, np. w Austrii, obowiązują bardzo rygorystyczne przepisy chroniące lokatorów, obejmujące stabilne umowy z ograniczonymi podwyżkami czynszu, brak nieuzasadnionych eksmisji oraz ugruntowaną kulturę wynajmu długoterminowego.
„Kraje odnoszące sukcesy zaczynają od podstawowego pytania: nie chodzi o to, jak sprawić, by dom był dostępny dla każdego, ale o to, jak zapewnić każdemu możliwość osiedlenia się i prowadzenia stabilnego życia. Kiedy pytanie się zmienia, zmienia się sposób myślenia, a wraz z nim cały system polityczny” – analizuje dr To Kien, architekt.
Rosnąca rola nieruchomości na wynajem w strukturze wietnamskiego rynku nieruchomości.
Zdaniem doświadczonego eksperta ds. planowania i projektowania urbanistycznego z Eight-Japan, aby uczynić z wynajmu mieszkań filar rynku nieruchomości, Wietnam musi jednocześnie chronić prawa lokatorów, znacząco zwiększyć podaż i budować wysokiej jakości obszary mieszkalne, aby stopniowo ograniczać zjawisko gromadzenia zapasów i ograniczać spekulacje, które podnoszą ceny nieruchomości.
„Uważam, że polityka rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem to bardzo słuszny kierunek. Aby to osiągnąć, musimy jednak najpierw stawić czoła rzeczywistości, w której obecny system nadal działa bardziej w oparciu o logikę gromadzenia aktywów niż o logikę zabezpieczania mieszkań” – powiedział dr i architekt To Kien.
Według pana To Kiena, istnieją trzy priorytety, którymi należy zająć się jednocześnie. Po pierwsze, konieczna jest zdecydowana legalizacja praw najemców. Bardziej stabilne umowy ograniczyłyby nieuzasadnione wypowiedzenia. Podniesienie poziomu bezpieczeństwa prawnego znacząco poprawiłoby jakość życia milionów osób obecnie wynajmujących mieszkania.
Po drugie, musimy drastycznie zwiększyć podaż. Musimy zachęcać firmy do udziału w rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem, oferować ulgi podatkowe, a zwłaszcza intensywnie rozwijać budownictwo mieszkaniowe w pobliżu metra i transportu publicznego, wykorzystując model TOD (Transit-Oriented Development). Celem jest umożliwienie pracownikom akceptowania mniejszych mieszkań, które oferują wygodniejszy dojazd do pracy.
Po trzecie, musimy zbudować nową generację mieszkań na wynajem, oferującą naprawdę dobrą jakość życia, z wbudowaną infrastrukturą i transportem. Tylko wtedy młodzi ludzie będą mieli okazję doświadczyć i przekonać się, jak dobry jest ten model, a następnie zaszczepić swoje doświadczenia w ruchu społecznym. To całkowicie odmieni miejski styl życia i złagodzi obawy związane ze znalezieniem miejsca do życia i pracy.
Source: https://vtv.vn/nha-cho-thue-xu-huong-tai-nhieu-do-thi-100260522114815558.htm
Komentarz (0)