Inwestorzy przywracają zaufanie do rynku, wiele dużych transakcji fuzji i przejęć, zasady wynajmu i kupna-sprzedaży mieszkań socjalnych

Fuzje i przejęcia (M&A) cieszą się coraz większym zainteresowaniem; w Hanoi wkrótce odbędą się aukcje gruntów, a ceny działek będą zaczynać się od prawie 250 milionów VND/m2; Hai Duong przyciąga inwestycje w 9 projektów budownictwa socjalnego... to najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

W trzecim kwartale 2023 roku rynek nieruchomości odnotował szereg nierozliczonych transakcji fuzji i przejęć. (Źródło: Dan Tri)

Pojawia się wiele dużych transakcji fuzji i przejęć

Eksperci twierdzą, że pomimo globalnego kryzysu gospodarczego , sytuacja w Wietnamie pozostaje stabilna, co czyni ten kraj niezwykle atrakcyjnym dla zagranicznych inwestorów w sektorze produkcyjnym.

Do końca października 2023 r. łączny nowo zarejestrowany kapitał, kapitał skorygowany oraz wkłady kapitałowe i zakup akcji oraz wkłady kapitałowe przez zagranicznych inwestorów w Wietnamie osiągnęły ponad 25,76 mld USD, co stanowi wzrost o 14,7% w porównaniu z tym samym okresem. Sektor nieruchomości utrzymał się na drugim miejscu z łącznym kapitałem inwestycyjnym wynoszącym prawie 2,14 mld USD, co stanowi ponad 8,3% całkowitego zarejestrowanego kapitału inwestycyjnego.

Troy Griffiths, zastępca dyrektora zarządzającego Savills Vietnam, skomentował, że sektory produkcji, handlu i usług będą nadal motorem napędowym wzrostu gospodarczego Wietnamu, a fuzje i przejęcia (M&A) w sektorze nieruchomości stają się coraz bardziej dynamiczne. Bank Państwowy Wietnamu kontynuuje obniżanie stóp procentowych do poziomu z 2020 roku, co jest również dobrym prognostykiem dla rynku nieruchomości mieszkaniowych.

Wielu zagranicznych inwestorów zaczęło inwestować kapitał w projekty nieruchomościowe w Wietnamie w formie odkupu akcji. Do gry dołączyło również kilka wietnamskich przedsiębiorstw o ​​dużym potencjale finansowym, ale skala transakcji jest niewielka i średnia.

W trzecim kwartale 2023 roku rynek nieruchomości odnotował szereg nierozliczonych transakcji fuzji i przejęć. Warto odnotować, że SkyWorld Development Berhad (Malezja) nabył 2060 metrów kwadratowych gruntu w Dzielnicy 8 w Ho Chi Minh City od spółki akcyjnej Thuan Thanh za 14,3 mln USD z zamiarem realizacji projektu mieszkaniowego.

Również w Ho Chi Minh City inna malezyjska firma, Gamuda Berhad, kupiła 3,68 hektara ziemi w Thu Duc City od Tam Luc Real Estate Joint Stock Company za około 315,8 mln USD pod realizację wielofunkcyjnego projektu.

Saigonres Group (Wietnam) przeprowadziła procedurę fuzji i przejęć w celu zakupu 90% akcji Duc Nhi Joint Stock Company i stania się właścicielem działki o powierzchni 7700 m2 w dzielnicy Tan Phu w Ho Chi Minh City.

Na rynku w Hanoi doszło do transakcji, w ramach której Keppel Group (Singapur) kupiła 65% udziałów w spółce posiadającej aktywa w sektorze nieruchomości komercyjnych o łącznej wartości 50,4 mln USD.

Na rynku centralnym odnotowano transakcję, w ramach której First Real Land Joint Stock Company (Wietnam) kupiła 22% kapitału zakładowego Bach Dang Trading - Service Joint Stock Company, właściciela działki o powierzchni 6879 m2 w Da Nang za 8,2 mln USD.

W międzyczasie FIT Group (Wietnam) oficjalnie wycofał kapitał z projektu kurortu plażowego Cap Padaran Mui Dinh o powierzchni 800 hektarów w prowincji Ninh Thuan.

Eksperci oceniają, że aktywność w zakresie fuzji i przejęć w trzecim kwartale 2023 roku będzie dość intensywna, z udziałem zarówno inwestorów zagranicznych, jak i krajowych. Odnosząc się do perspektyw segmentu mieszkaniowego, Neil MacGregor, dyrektor zarządzający Savills Vietnam, stwierdził, że w obliczu niedoboru podaży mieszkań, inwestorzy, którzy są w stanie z powodzeniem realizować nowe projekty na rynku, wykorzystają obecny wysoki popyt, zwłaszcza jeśli ich celem będzie rosnąca grupa nabywców z klasy średniej.

Eksperci Savills w Wietnamie zauważyli, że obecnie czołowi inwestorzy w nieruchomości mieszkaniowe, tacy jak Vingroup, Masterise Homes i Ecopark, wprowadzili na rynek wiele nowych produktów pod koniec roku. Jednocześnie znowelizowana ustawa o budownictwie mieszkaniowym, której uchwalenie planowane jest na 6. sesji XV kadencji Zgromadzenia Narodowego, zniosła również przepis nakazujący komercyjnym projektom mieszkaniowym rezerwowanie 20% powierzchni gruntów pod budownictwo socjalne. Zmiana ta jest elastyczna i dostosowana do praktyk rynkowych oraz lokalnych potrzeb, a jednocześnie przyspieszy rozwój deweloperów komercyjnych projektów mieszkaniowych.

Podobnie w segmencie biurowym, eksperci zauważyli, że w Ho Chi Minh City utrzymuje się silna kondycja tego sektora. Chociaż podaż nowych powierzchni klasy A jest dość duża, inwestorzy i deweloperzy wciąż mają w tej dziedzinie duże możliwości. Inwestorzy, którzy mogą budować lub modernizować budynki biurowe zgodnie z ekologicznymi standardami, mogą liczyć na wyższe czynsze – analizuje Neil MacGregor.

Nieruchomości przemysłowe nadal stanowią atrakcyjną i rozwijającą się dziedzinę inwestycji w nieruchomości. W lipcu Sumitomo Corporation (Japonia) podpisało memorandum o porozumieniu z prowincją Thanh Hoa w sprawie budowy parku przemysłowego o powierzchni 650 hektarów z kapitałem inwestycyjnym w wysokości 400 milionów dolarów; jednocześnie rozważa budowę parku przemysłowego o powierzchni 300 hektarów w Nam Dinh.

Pod koniec sierpnia rozpoczęto realizację trzech nowych projektów Wietnamsko-Singapurskiego Parku Przemysłowego (VSIP), zatwierdzono inwestycje w dwóch projektach i podpisano 12 umów o współpracy rozwojowej.

Warto odnotować, że ogłoszono utworzenie joint venture pomiędzy Lineage Logistics i SK Logistics w celu ulepszenia i rozbudowy wietnamskiego systemu chłodniczego. Jednocześnie Suntory Pepsico otrzymało zgodę na budowę nowej fabryki w Long An o łącznej wartości 185 milionów dolarów, a Hyosung Group planuje zainwestować prawie miliard dolarów w fabrykę włókna węglowego w Vung Tau…

Pozytywne sygnały dotyczące przyciągania bezpośrednich inwestycji zagranicznych (FDI) oraz fuzji i przejęć (M&A) pokazują, że inwestorzy odzyskują zaufanie do regionalnego rynku nieruchomości ogólnie, a do Wietnamu w szczególności. Wspierają to perspektywa stóp procentowych i szereg dużych transakcji, które są obecnie przedmiotem szczegółowego audytu.

Aukcja gruntów w Hanoi

Centrum Rozwoju Funduszu Ziemskiego Cau Giay (dzielnica Cau Giay, Hanoi) właśnie ogłosiło wybór organizacji, która wystawi na aukcję aktywa, którymi są prawa do użytkowania gruntów obejmujące 16 działek w bloku D18 nowego obszaru miejskiego Cau Giay, dzielnica Dich Vong oraz 2 działki przy pasie 39, ulicy Tu Mo i pasie 87, ulicy Nguyen Thi Dinh, dzielnica Trung Hoa.

Działka D18 w Cau Giay New Urban Area obejmuje dwie działki B10 i B19. Działka B10 ma powierzchnię 153 m², a jej cena wywoławcza wynosi 248,2 mln VND/m²; działka B19 ma powierzchnię 159 m², a jej cena wywoławcza wynosi 186 mln VND/m².

Nieruchomość przy ulicy Tu Mo 39 składa się z 6 działek o numerach od 1 do 6 i powierzchni od 44,3 do 64,4 m². Cena wywoławcza powyższych działek waha się od 160,8 do 187,1 mln VND/m².

Działka przy ulicy Nguyen Thi Dinh nr 87 składa się z 6 działek o numerach od 1 do 6. Działki 1, 2, 3 i 4 mają powierzchnię 58,7 m² i cenę wywoławczą 181,3 mln VND/m². Działka 5 ma powierzchnię 84,2 m² i cenę wywoławczą 173,5 mln VND/m². Działka 6 ma powierzchnię 117,7 m² i cenę wywoławczą 159,1 mln VND/m².

Oczekuje się, że jeśli aukcja powyższych 16 działek zakończy się sukcesem, łączna kwota uzyskana po cenie wywoławczej wyniesie ponad 218,7 mld VND.

Hai Duong przyciąga inwestycje w 9 projektach budownictwa socjalnego

Zgodnie ze sprawozdaniem Departamentu Planowania i Inwestycji Hai Duong ze zwykłego posiedzenia w listopadzie 2023 r. (pierwsze posiedzenie), prowincja dysponuje 9 listami projektów budownictwa socjalnego przyciągających inwestycje na tym obszarze, w tym 8 projektów w mieście Hai Duong i 1 projekt w mieście Chi Linh.

Projekt budownictwa socjalnego w mieście Hai Duong. (Źródło: Ministerstwo Budownictwa)

Podczas spotkania pan Luu Van Ban – stały wiceprzewodniczący Ludowego Komitetu Prowincji Hai Duong – zlecił Departamentowi Planowania i Inwestycji przejrzenie i uzupełnienie listy projektów budownictwa socjalnego przyciągających inwestycje, złożenie raportu i zalecenie Ludowemu Komitetowi Prowincji, aby ten podjął decyzję o zatwierdzeniu i ogłoszeniu listy projektów.

Departament Budownictwa przewodniczy i koordynuje współpracę z lokalnymi władzami w zakresie przyjmowania projektów budownictwa socjalnego, opracowywania procedur wdrażania projektów, kierowania lokalnymi władzami, zachęcania, nadzorowania, kontrolowania i monitorowania realizacji. W szczególności wykonuje zadania związane z planowaniem, organizacją projektu zagospodarowania terenu, kalkulacją funkcji projektu, skalą i całkowitym kapitałem inwestycyjnym, aby stanowić podstawę do organizacji wyboru inwestorów. Zwraca się do lokalnych władz z projektami budownictwa socjalnego o korzystanie z listy, opracowywanie planów wdrażania projektów w zależności od postępów i raportowanie do Prowincjonalnego Komitetu Ludowego.

Zgodnie ze sprawozdaniem Departamentu Planowania i Inwestycji Hai Duong dotyczącym zatwierdzenia listy projektów budownictwa socjalnego przyciągających inwestycje w prowincji Hai Duong w okresie 2023–2030, w prowincji znajduje się 9 list projektów budownictwa socjalnego przyciągających inwestycje, w tym 8 projektów w mieście Hai Duong i 1 projekt w mieście Chi Linh o łącznej powierzchni 6,25 hektara.

Projekty proponowane do przyciągnięcia inwestycji w okresie 2023-2030 to: Projekt Inwestycyjny Budowy Ekologicznego Obszaru Miejskiego nad Rzeką Thai Binh (EcoRivers); Projekt Inwestycyjny Budowy Obszaru Miejskiego Phu Quy (Golden Land) - Faza I; Projekt Obszaru Mieszkalnego Ngoc Chau; Projekt Obszaru Mieszkalnego Trai Bau; Projekt Obszaru Centralnego Dzielnicy Pham Ngu Lao; Projekt Budowy Centralnego Obszaru Miejskiego Miasta Hai Duong; Projekt Obszaru Mieszkalnego na wschód od ulicy Tan Dan; Projekt Nowego Obszaru Mieszkalnego na zachód od Dzielnicy Tu Minh (wszystkie w Mieście Hai Duong) oraz obszar mieszkań socjalnych nowego projektu obszaru miejskiego na wschód od Dzielnicy Cong Hoa w Mieście Chi Linh.

Zasady najmu i kupna-sprzedaży mieszkań socjalnych

Artykuł 62 Prawa mieszkaniowego z 2014 r. jasno określa zasady wynajmu, sprzedaży ratalnej i sprzedaży mieszkań socjalnych. W związku z tym, w tym samym okresie, każdy podmiot wymieniony w art. 50 ust. 1 Prawa mieszkaniowego z 2014 r. może wynająć, kupić ratalnie lub nabyć tylko jedno mieszkanie socjalne; uczniowie publicznych szkół z internatem dla osób o odmiennych zainteresowaniach nie muszą płacić czynszu ani za usługi w trakcie użytkowania.

Umowa najmu lokalu socjalnego zawierana jest na czas nie krótszy niż 5 lat, a termin płatności za zakup lokalu socjalnego wynosi nie krótszy niż 5 lat od dnia zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Najemca lub osoba wynajmująca lokal socjalny nie może sprzedać, podnająć ani pożyczyć lokalu mieszkalnego w okresie trwania umowy najmu lub umowy ratalnej; jeżeli najemca lub osoba wynajmująca nie ma już potrzeby wynajmowania lub sprzedaży lokalu mieszkalnego, umowa ulega rozwiązaniu, a lokal musi zostać zwrócony.

Najemca lub nabywca lokalu socjalnego nie może odsprzedać lokalu mieszkalnego w okresie co najmniej 5 lat od dnia całkowitej zapłaty ceny najmu lub dzierżawy; jeżeli w ciągu 5 lat od dnia całkowitej zapłaty ceny kupna lub dzierżawy przez nabywcę lub najemcę lokalu mieszkalnego istnieje potrzeba jego sprzedaży, może on go odsprzedać wyłącznie jednostce zarządzającej lokalami socjalnymi lub sprzedać podmiotowi uprawnionemu do zakupu lokalu socjalnego, jeżeli jednostka ta nie nabędzie go po maksymalnej cenie sprzedaży równej cenie sprzedaży tego samego rodzaju lokalu socjalnego w tym samym miejscu i czasie sprzedaży, oraz nie jest zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Nabywca lub dzierżawca lokalu socjalnego może odsprzedać mieszkanie na zasadach rynkowych osobom potrzebującym po upływie 5 lat od daty całkowitej zapłaty ceny zakupu lub dzierżawy lokalu mieszkalnego i daty wydania Certyfikatu, ale musi uiścić opłaty za użytkowanie gruntu zgodnie z przepisami rządowymi oraz zapłacić podatek dochodowy zgodnie z przepisami podatkowymi; w przypadku sprzedaży osobom uprawnionym do zakupu mieszkań socjalnych zgodnie z postanowieniami niniejszej Ustawy, cena sprzedaży nie może być wyższa niż cena sprzedaży tego samego rodzaju mieszkania socjalnego w tym samym miejscu i czasie sprzedaży i nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych.

Gospodarstwa domowe i osoby, które kwalifikują się do przesiedlenia i zakupu mieszkania na wynajem lub socjalnego, mogą odsprzedać te mieszkania zgodnie z mechanizmem rynkowym osobom w potrzebie po całkowitym zapłaceniu ceny zakupu lub wynajmu mieszkania i otrzymaniu certyfikatu. Muszą jednak uiścić opłaty za użytkowanie gruntów na rzecz państwa zgodnie z przepisami rządowymi oraz zapłacić podatek dochodowy zgodnie z przepisami podatkowymi.

We wszystkich przypadkach dzierżawy, sprzedaży ratalnej lub sprzedaży mieszkań socjalnych niezgodnie z postanowieniami niniejszej Ustawy, umowa dzierżawy, sprzedaży ratalnej lub sprzedaży mieszkania jest nieważna, a dzierżawca, osoba wynajmująca lub nabywca musi przekazać mieszkanie jednostce zarządzającej mieszkaniami socjalnymi; w przypadku gdy mieszkanie nie zostanie przekazane, Komitet Ludowy prowincji, w której znajduje się mieszkanie, zorganizuje egzekucję w celu odzyskania tego mieszkania.

Rozliczanie opłat za wynajem i zakup lokali mieszkalnych odbywa się zgodnie z przepisami prawa cywilnego; rozliczanie opłat za wynajem i zakup lokali mieszkalnych socjalnych odbywa się zgodnie z przepisami art. 135 ustawy Prawo mieszkaniowe z 2014 r.

Źródło: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-khoi-phuc-niem-tin-vao-thi-truong-nhieu-thuong-vu-ma-lon-nguyen-tac-cho-thue-mua-ban-nha-o-xa-hoi-248629.html