„Zjawisko polegające na ustalaniu bardzo wysokich cen za niektóre działki, a następnie rezygnowaniu z wpłat w celu manipulowania rynkiem”
Wyniki niedawnych aukcji gruntów na przedmieściach Hanoi , takich jak Hoai Duc, Thanh Oai i Dan Phuong… zszokowały wiele osób, ponieważ ceny, które wygrały, były wielokrotnie wyższe od cen wywoławczych. Co więcej, bezpośrednio po aukcji większość działek została wystawiona na sprzedaż z różnicą cen rzędu 400–600 milionów VND/działkę. Co więcej, po tych aukcjach ceny sprzedaży gruntów na okolicznych rynkach wzrosły natychmiast do 5–10 milionów VND/m².
Niedawno na aukcji 68 działek w dystrykcie Thanh Oai przepadło 55 działek z wadiami, w tym działka o najwyższej cenie, przekraczającej 100 milionów VND/m². Spośród 13 działek, za które zapłacono pełną kwotę, najwyższa cena wyniosła nieco ponad 55 milionów VND/m².
Według Ministerstwa Budownictwa , niedawna aukcja praw do użytkowania gruntów ujawniła ograniczenia i negatywne aspekty. W procesie organizacji aukcji gruntów w niektórych miejscach występuje również zjawisko „pośredników aukcyjnych”, zmowy… wpływające na uczestników aukcji: „Zjawisko płacenia bardzo wysokich cen za niektóre działki, a następnie zrzekania się wadium, tworzenia wirtualnego poziomu cen w celu manipulowania rynkiem, kupowania i odsprzedawania wielu wylicytowanych działek w celu osiągnięcia nielegalnych zysków jest dość powszechne w wielu miejscach, a nawet zorganizowane”.
Niedawna aukcja 19 działek w Hoai Duc (zdjęcie: Duong Tam).
Niedawno Komitet Ludowy Hanoi wydał dokument z wytycznymi dla jednostek ds. aukcji praw do użytkowania gruntów. Hanoi zwróciło się do policji miejskiej o rozważenie podjęcia profesjonalnych działań w celu szybkiego wykrywania naruszeń przepisów dotyczących aukcji gruntów oraz o polecenie Komitetom Ludowym dystryktów, miast i miasteczek podjęcia działań w celu zapobiegania dalszemu uczestnictwu w aukcjach naruszeń przepisów dotyczących aukcji.
Ponadto policja musi zaproponować rozwiązania mające na celu zapobieganie i ograniczanie dalszego udziału w aukcjach osób, które wzięły w nich udział, zapłaciły „nienormalnie” wysokie ceny, aby wygrać aukcję, ale nie zapłaciły ustalonej ceny.
Hanoi zwróciło się również do dystryktów o sporządzenie listy przypadków, w których oferenci zapłacili więcej niż ceny rynkowe, aby wygrać aukcję, ale nie zapłacili. Lista ta zostanie następnie opublikowana na stronach internetowych dystryktów oraz Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska.
„Grupa osób, która zapłaciła bardzo wysoką cenę, ale zrezygnowała z zadatku, uznała to za żart”
W rozmowie z reporterem Dan Tri, prawnik Pham Thanh Tuan, ekspert ds. prawa nieruchomości, powiedział, że są dwa powody, dla których ostatnie aukcje gruntów przyciągnęły tak dużą liczbę uczestników.
Po pierwsze, wcześniej podaż gruntów wydzielonych pochodziła od przedsiębiorstw deweloperskich oraz gruntów z licytacji państwowych, zazwyczaj od Centrów Rozwoju Funduszy Ziemi i organizacji. Jednak od 1 sierpnia weszła w życie ustawa o obrocie nieruchomościami, zakazująca przedsiębiorstwom deweloperskim dokonywania wydzieleń gruntów na obszarach miejskich specjalnych typu I, II i III.
W związku z tym podaż gruntów została ograniczona. Osoby zainteresowane zakupem gruntów pod budowę domów mogą korzystać jedynie z przetargów organizowanych przez państwo. Ten rodzaj gruntów ma uregulowany status prawny i jest bezpieczny, dlatego cieszy się zainteresowaniem wielu osób.
Drugie dotyczy ceny wywoławczej. W 2017 roku cenę wywoławczą ustalono metodą współczynnika korekty ceny gruntu. Dokładniej, organizacja doradcza ds. wyceny gruntów określi współczynnik, a następnie przekaże go do zatwierdzenia lokalnej radzie ds. wyceny gruntów i wojewódzkiemu komitetowi ludowemu. Zatem cena wywoławcza w tamtym czasie była zbliżona do ceny rynkowej. Oznacza to, że wpłata (20% ceny wywoławczej) uczestników była również wysoka.
Adwokat Pham Thanh Tuan - ekspert prawny ds. nieruchomości (zdjęcie: NVCC).
Jednakże Dekret 12, który wszedł w życie w lutym bieżącego roku, wymaga, aby ustalenie cen wyjściowych było organizowane przez sam Okręgowy Komitet Ludowy, a nie przez zatrudnianie firmy zajmującej się wyceną.
Obecnie metoda obliczania ceny wywoławczej polega na stosowaniu rocznego współczynnika korekty ceny gruntu, zamiast dotychczasowej metody współczynnika korekty, pomnożonego przez cennik gruntów regulowany przez Komitet Ludowy prowincji lub miasta zarządzanego centralnie. Prowadzi to do niskiej ceny wywoławczej i depozytu.
Niska cena wywoławcza sprawia, że wiele osób decyduje się na inwestowanie z nastawieniem: „jeśli jest ok, to jest ok, jeśli nie, to zapomnij”. Poza tym, obecne stopy procentowe są stosunkowo niskie, a ludzie nie mają wielu kanałów inwestycyjnych. Dlatego większość ludzi nadal kieruje się mentalnością inwestowania w ziemię, aby generować zyski.
Omawiając tę kwestię, zdaniem pani Pham Thi Mien – zastępcy dyrektora Wietnamskiego Instytutu Badań i Wyceny Rynku Nieruchomości (VARS IRE) – w ostatnich aukcjach gruntów uczestniczyły tysiące osób, a liczba działek była ograniczona. To wyraźnie pokazuje problem braku równowagi między podażą a popytem, gdy popyt na inwestycje i mieszkania jest bardzo wysoki.
Jednak, jej zdaniem, cena zwycięska jest znacznie wyższa od średniej, co jest trudne do zaakceptowania zarówno dla inwestorów, jak i dla mieszkańców. Poza tym, bezpośrednio na aukcjach pojawiają się oferty sprzedaży po wyższej cenie, co wskazuje na spekulację i inflację cen.
„Obecnie wskaźnik porzucania kaucji jest wysoki, a działki, które zostały w pełni spłacone, mają umiarkowane ceny. Oznacza to, że porzucone działki z wysokimi cenami noszą ślady spekulacji” – powiedziała pani Mien.
Odnosząc się do kwestii, czy istnieją grupy „dużych graczy” uczestniczące w spekulacjach i manipulacjach na rynku, pan Pham Thanh Tuan stwierdził, że obecne prawo nie zawiera żadnych regulacji definiujących, opisujących i karzących za inflację cen w sektorze nieruchomości. W związku z tym postępowanie nadal toczy się wyłącznie na poziomie cywilnym, co oznacza, że zwycięzca aukcji, który nie zapłaci pełnej kwoty, straci wadium.
„Prawo nie zawiera żadnych przepisów dotyczących kar za zachowania spekulacyjne i inflację cen, które zakłócają rynek nieruchomości. Uregulowaliśmy jedynie niektóre formy zachowań spekulacyjnych i inflacji cen, takie jak oszustwa, wprowadzanie w błąd i wyłudzenia w branży nieruchomości; fałszowanie dokumentów, celowe fałszowanie informacji o nieruchomościach… W związku z tym nie ustalono, co stanowi inflację cen lub manipulację rynkiem, a zatem nie ma podstaw prawnych do zajmowania się zachowaniami podobnymi do inflacji cen” – powiedział pan Tuan.
Według niego, identyfikacja zachowań spekulacyjnych na rynku nieruchomości jest trudna, ale radzenie sobie z nimi jest jeszcze trudniejsze. Nawet jeśli zidentyfikowane zostanie zjawisko inflacji cen, kara, jeśli zostanie nałożona, nie będzie adekwatna do zysku, jaki uzyskują.
Postępowanie z osobami płacącymi wysokie ceny, ale porzucającymi depozyty na mocy prawa karnego, zależy od postępowania dochodzeniowego mającego na celu wykrycie ewentualnej zmowy między oferentem a organizatorem aukcji lub organizacją aukcyjną; konieczne jest oczekiwanie na wyniki dochodzenia prowadzonego przez agencję.
Według pana Tuana, niektóre osoby i grupy płacą bardzo wysokie ceny, ale nie wpłacają depozytów, ponieważ uważają to za żart. Konsekwencją tego jest dezorientacja w informacjach o rynku nieruchomości, a jednocześnie utwierdzanie ludzi w przekonaniu, że ceny nieruchomości rosną i wszyscy spekulują na licytowanych gruntach. W rzeczywistości pojawił się trend „zawodu aukcyjnego”.
Ponadto proces przejmowania gruntów przez państwo i przedsiębiorstwa w celu realizacji projektów napotka trudności, ponieważ osoby, których grunty zostaną przejęte, będą musiały porównać cenę ziemi otrzymaną w ramach rekompensaty z ceną ziemi uzyskanej w drodze licytacji.
Niedawna aukcja 68 działek w Thanh Oai (zdjęcie: Duong Tam).
Organizując aukcje gruntów, państwo ma dwa cele: stworzyć mieszkania dla ludzi i generować dochody dla budżetu. Wysoka oferta, ale brak wadium, zniweczyła oba te cele.
Niektórzy twierdzą, że uczestnicy, którzy utracili swoje wkłady budżetowe, pobiorą od nich więcej wkładów. Jednak utracone działki będą musiały zostać ponownie wystawione na licytację, co będzie generować dodatkowe koszty dla budżetu państwa.
Odnosząc się do konsekwencji wysokich cen aukcji i anulowania depozytów, pani Pham Thi Mien stwierdziła, że cena rynkowa gruntów na aukcjach będzie wysoka. Chociaż zdarzają się sytuacje anulowania depozytów, ludzie będą pamiętać tylko o wysokiej cenie wygranej i wykorzystywać ją jako punkt odniesienia przy sprzedaży gruntów. „Konsekwencje będą ogromne, jeśli grunty na aukcjach zostaną wywindowane i zakotwiczone w nieracjonalnie wysokim poziomie, uniemożliwiając tym samym osobom z rzeczywistymi potrzebami posiadanie ziemi i mieszkań” – powiedziała.
Ekspert: Bez konkretnych sankcji sytuacja porzucenia depozytów będzie się powtarzać
Zdaniem ekspertów sytuacja wysokich cen licytacyjnych i następnie przepadku wadiów będzie się powtarzać, zwłaszcza w okresie przejściowym, czyli po przejściu z ustawy gruntowej z 2013 r. na ustawę gruntową z 2024 r., kiedy to gminy nadal posługują się starą, wydaną wcześniej listą cen gruntowych.
Wszyscy mówią, że licytowanie za wysoko, a następnie anulowanie depozytu to przejaw inflacji cen, który prowadzi do manipulacji rynkiem. Jednak aby to stwierdzić, prawo musi być jasno określone. Brak regulacji oznacza brak sankcji karnych.
Jednak nawet jeśli istnieje mechanizm kar, nadal trudno jest zapobiegać spekulacjom i inflacji cen. Na przykład w sektorze papierów wartościowych istnieją przepisy dotyczące manipulacji na rynku, ale naruszenia wciąż się zdarzają. Problem polega na tym, że obecnie nie ma korzyści ani kar i trudno będzie je dopasować. Oczywiście, obecne prawo wciąż jest niewystarczające” – powiedział.
Odnosząc się do kwestii publicznego ujawnienia przez Hanoi tożsamości oferentów, którzy złożyli najwyższe oferty i utracili swoje wadia, pan Tuan powiedział, że jest to jedynie środek informacyjny i nie będzie miał żadnych konsekwencji dla tych, którzy zrzekną się swoich wadiów. Nie są oni bowiem wykluczeni z aukcji ani nie narusza to ich interesów.
Według niego, nowelizacja ustawy o licytacjach nieruchomości wprowadziła w artykule 70 sankcje za naruszenia wobec uczestników aukcji. Zgodnie z nimi, w przypadku przydziału lub dzierżawy gruntów w celu realizacji projektów inwestycyjnych lub praw do eksploatacji kopalin, zwycięzca aukcji, który utraci wadium, co spowoduje unieważnienie wyników, nie będzie mógł uczestniczyć w aukcji przez okres od 6 miesięcy do 5 lat.
Przepis ten ma jednak zastosowanie wyłącznie w przypadku, gdy licytator prowadzi projekty inwestycyjne lub prawa do eksploatacji kopalin. Znowelizowana ustawa o licytacjach nieruchomości wejdzie w życie 1 stycznia 2025 r.
Znalezienie i zidentyfikowanie przedmiotu inflacji cen nieruchomości nie będzie skuteczne. Aby zapobiec spekulacjom, potrzebne jest narzędzie do opodatkowania nieruchomości oparte na ilości lub czasie przeniesienia własności. Na przykład, nieruchomość przeniesiona w ciągu miesiąca będzie miała inną stawkę podatku niż nieruchomość kupiona i sprzedana po 5 latach. Ponadto możliwe jest opodatkowanie według ilości i powierzchni w porównaniu ze średnimi potrzebami użytkowymi każdej osoby.
Dzieląc się rozwiązaniami mającymi na celu zapobieganie spekulacjom, pani Mien powiedziała, że obecnie obowiązują jasne przepisy, zgodnie z którymi, jeśli ceny nieruchomości wzrosną nienormalnie o 20% w ciągu 3 miesięcy lub gdy na rynku wystąpią inne wahania wpływające na stabilność społeczno -gospodarczą, państwo podejmie interwencję w celu uregulowania sytuacji.
Aby jednak uchwycić niezwykły wzrost cen nieruchomości, konieczne jest zbudowanie systemu baz danych i jego regularna aktualizacja, tak aby państwo mogło w porę podjąć działania interwencyjne.
Jednocześnie podkreśliła konieczność wykorzystania narzędzi podatkowych i interwencji w polityce kredytowej. W szczególności, osoby posiadające wiele nieruchomości, ale nieoddające ich do użytkowania, a jedynie porzucające, będą musiały płacić wyższe podatki. Nieruchomości kupowane i sprzedawane w krótkim czasie będą podlegać wysokim podatkom. Im dłuższy okres zbycia nieruchomości, tym niższy będzie podatek.
Odnosząc się do polityki kredytowej, pani Mien stwierdziła, że jeśli na rynku pojawią się oznaki niestabilności, poziom kredytów zostanie obniżony.
Na przykład, zazwyczaj nakład kapitałowy wynosi 30%, a pozostałe 70% jest pożyczane z banku. Jednak w przypadku nieprzewidywalnych wahań na rynku, poziom kredytu spadnie do około 40-50%, a pozostały kapitał będzie własnością kupującego. Możliwe jest nawet zastosowanie wyższego oprocentowania. Zaznaczyła jednak, że ta zasada powinna być stosowana tylko w przypadku osób kupujących drugi dom lub większy. Dla osób kupujących pierwszy dom do zamieszkania powinna obowiązywać bardziej preferencyjna polityka.
Ponadto, aby zapobiec sytuacji, w której licytujący zawyżają stawki, ale rezygnują z wpłaty, pani Mien powiedziała, że należy wprowadzić mechanizmy oceny reputacji. Osoby, które wygrają aukcję, ale zrezygnują z wpłaty, zostaną wykluczone z udziału w aukcji na określony czas.
Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vai-nhom-xem-day-giong-tro-dua-can-nghiem-tri-20240926170832545.htm
Komentarz (0)