Rozwój budownictwa socjalnego w Ho Chi Minh City – część 2: Dlaczego wciąż brakuje mieszkań socjalnych?

Ho Chi Minh City to miasto o największym zapotrzebowaniu na mieszkania socjalne w kraju. Chociaż władze miasta podjęły wysiłki w celu znalezienia wielu rozwiązań, proces wdrażania wciąż napotyka wiele przeszkód, co utrudnia zaspokojenie rzeczywistych potrzeb.

Firmy boją się... procedur

Według Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh tempo ukończonych mieszkań socjalnych nie spełniło oczekiwań, ponieważ prace związane z odszkodowaniami i oczyszczaniem terenu w przypadku niektórych projektów budownictwa socjalnego są trudne, długotrwałe, a postęp prac jest powolny lub wręcz niemożliwy.

Seria projektów apartamentowych w dzielnicy An Lac (Ho Chi Minh City).

W przypadku projektów budownictwa komercyjnego (NƠTM) o skali użytkowania gruntów przekraczającej 10 hektarów, mimo że ustalono fundusz gruntowy w wysokości 20% na budowę mieszkań socjalnych, inwestor projektu zwleka z wdrożeniem rekompensaty za oczyszczenie terenu lub inwestowaniem w budowę infrastruktury technicznej, w związku z czym inwestycje budowlane nie zostały zrealizowane.

„Inwestorzy projektów NƠTM zwlekają z przekazaniem państwu 20% funduszu gruntowego na realizację inwestycji w budownictwo socjalne lub z realizacją projektów budownictwa socjalnego na tych 20% gruntów. Długoterminowe źródła kapitału, wspierające inwestorów w zaciąganiu pożyczek na realizację projektów budownictwa socjalnego, pożyczaniu kapitału na budowę oraz zaciąganiu pożyczek na zakup domów przez beneficjentów polityki budownictwa socjalnego, nie są stabilne” – dodał przedstawiciel Departamentu Budownictwa miasta Ho Chi Minh.

Tymczasem, według pana Nguyen Duy Chuyen, eksperta ds. finansów i nieruchomości, w Ho Chi Minh City nie brakuje ziemi, ale brakuje systematycznego planowania. „Jeśli obszar jest w pełni zaplanowany, z uwzględnieniem infrastruktury, szkół, parków i transportu, całkiem możliwe jest zbudowanie dziesiątek wieżowców. Ale gdy planowanie jest rozdrobnione, a teren podzielony na małe części, można zbudować zaledwie kilkadziesiąt niskich domów, co powoduje poważne marnotrawstwo funduszy gruntowych” – powiedział pan Nguyen Duy Chuyen.

Ponadto procedury inwestycyjne w projektach budownictwa socjalnego są nadal skomplikowane. Oprócz procedur zatwierdzania polityki inwestycyjnej, uznawania inwestorów, zatwierdzania szczegółowego planowania w skali 1/500, zatwierdzania inwestycji, przydzielania gruntów, obliczania opłat za użytkowanie gruntów i wnoszenia depozytów, podobnie jak w przypadku budownictwa komercyjnego, projekty budownictwa socjalnego muszą przeprowadzać wyceny cen mieszkań socjalnych, potwierdzać podmioty objęte zakupem i dzierżawą mieszkań socjalnych z opcją zakupu, a także weryfikować dokumenty itp., co wydłuża czas, zwiększa koszty alternatywne i zniechęca inwestorów. Jednocześnie mechanizm wyceny gruntów i ustalania zobowiązań finansowych jest nadal uciążliwy i nakłada się na inne agencje.

„Istnieje wiele przyczyn braku mieszkań socjalnych, ale najważniejszą z nich jest bardzo skomplikowany proces ubiegania się o pozwolenie na budowę. Tymczasem budowa domów komercyjnych jest łatwiejsza i bardziej opłacalna, więc po co wybierać trudniejszą opcję z mniejszym zyskiem? Poza tym planowanie urbanistyczne nie jest odpowiednie. Wiele działek jest przeznaczonych wyłącznie pod budowę niskich domów o niskiej gęstości zabudowy, co uniemożliwia realizację dużych projektów budownictwa socjalnego” – powiedział Nguyen Duy Chuyen.

Firmy działające w tej branży borykają się nie tylko z trudnościami proceduralnymi, ale również z wieloma problemami finansowymi. Pan Nguyen Van Thanh Huy, zastępca dyrektora generalnego Becamex IDC Corporation, powiedział: „Największym wyzwaniem dla firm jest presja kapitałowa i koszty nakładów. Wydatki na oczyszczanie terenu, inwestycje w infrastrukturę i odsetki od kredytów gwałtownie wzrosły, a marża zysku w segmencie mieszkań socjalnych jest utrzymywana na niskim poziomie, co utrudnia firmom utrzymanie płynności finansowej”.

Ponadto realizacja projektu budownictwa socjalnego często trwa wiele lat, ze względu na procedury prawne, od zmiany przeznaczenia gruntów, zatwierdzenia planu, po wydanie pozwoleń na budowę, budowę, procedury wydawania różowych ksiąg… „Długotrwałe procedury powodują stagnację wielu projektów, wzrost kosztów i ryzyka finansowego. Bez konkretnego mechanizmu wsparcia przedsiębiorstwom bardzo trudno jest utrzymać długoterminową motywację inwestycyjną” – podkreślił pan Huy.

Zdaniem pana Nguyena Van Thanha Huya, kolejnym problemem jest znalezienie równowagi między celami społecznymi a efektywnością ekonomiczną . Budownictwo socjalne jest zmuszone utrzymywać niskie ceny sprzedaży, podczas gdy koszty materiałów, robocizny i infrastruktury pozostają na poziomie rynkowym. Bez preferencyjnych źródeł kredytów i mechanizmów wsparcia cen, przedsiębiorstwa praktycznie nie osiągają zysków. To pokazuje, dlaczego liczba firm uczestniczących w inwestycjach w budownictwo socjalne jest bardzo niska w porównaniu z segmentem budownictwa komercyjnego.

Nadal jest wiele niedociągnięć

Oprócz uciążliwych procedur prawnych, mieszkania socjalne borykają się również z problemem nieodpowiedniej lokalizacji geograficznej. Pani Pham Thi Hang, nauczycielka z okręgu Chanh Hung (Ho Chi Minh), powiedziała: „Moje miejsce pracy znajduje się w samym centrum miasta, podczas gdy większość projektów mieszkań socjalnych powstaje w odległych rejonach, takich jak Binh Duong czy Hoc Mon. To bardzo utrudnia dojazdy, nauczanie i opiekę nad rodziną”.

Dr Nguyen Kim Duc, zastępca dyrektora Instytutu Badań i Doradztwa Rozwoju Regionalnego Uniwersytetu Ekonomicznego w Ho Chi Minh, powiedział, że fundusz gruntów pod budownictwo socjalne w Ho Chi Minh jest wciąż bardzo ograniczony. W wielu miejscach jest ziemia, ale brakuje synchronicznej infrastruktury technicznej i społecznej, takiej jak transport, szkoły i szpitale, co utrudnia skuteczną realizację projektów. „Nie da się stworzyć zrównoważonego obszaru mieszkalnego, jeśli istnieją tylko mieszkania, a brakuje infrastruktury usługowej i zintegrowanej przestrzeni życiowej” – skomentował dr Duc.

Ponadto, chociaż Ho Chi Minh City prowadzi politykę pożyczkową dla osób o niskich dochodach za pośrednictwem Miejskiego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa (do 900 milionów VND z preferencyjnym oprocentowaniem 4,7%/rok), kwota pożyczki jest nadal niska w porównaniu do wartości domu, a grono odbiorców pożyczek jest ograniczone.

„Warunki zakupu mieszkań socjalnych są również niewystarczające. Mogą je kupić tylko osoby, które rzeczywiście znajdują się w trudnej sytuacji i nie posiadają nieruchomości, ale obecne przepisy obowiązują tylko w jednej prowincji. W związku z tym będą przypadki, gdy mieszkańcy innych prowincji będą posiadać wiele domów, ale jeśli nie będą posiadać domu w Ho Chi Minh City, nadal będą mogli kupić mieszkanie socjalne. Z kolei pracownicy z dochodem około 16 milionów dolarów miesięcznie są eliminowani, ponieważ nie spełniają wymogów aplikacyjnych” – kontynuował analizę pan Chuyen.

Ponadto nadal istnieje sytuacja, w której wiele mieszkań socjalnych jest rejestrowanych na nazwiska osób, które w rzeczywistości nie muszą tam mieszkać. To zaburza politykę zabezpieczenia społecznego i zmniejsza zaufanie społeczeństwa do programu mieszkań socjalnych.

Artykuł końcowy: Stworzenie przejrzystego mechanizmu zapobiegającego spekulacjom

Source: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm