Popularyzacja „domów w 2-cenowej cenie”; uwagi przy zakupie mieszkań bez różowych książeczek; znalezienie inwestorów dla największego projektu wypoczynkowego w Tuyen Quang

Propozycja rozważenia dodania mechanizmu, który będzie ściślej kontrolował transakcje na piętrach, Tuyen Quang szuka inwestorów dla największego projektu obszaru miejskiego w prowincji, uwaga przy zakupie mieszkań bez różowych książek, aby uniknąć ryzyka... to najnowsze wiadomości z branży nieruchomości.

Delegaci Zgromadzenia Narodowego zaproponowali rozważenie wprowadzenia mechanizmu, który miałby na celu ściślejszą kontrolę transakcji zawieranych na giełdach nieruchomości. (Zdjęcie: Hoang Ha)

Domy dwurodzinne nadal cieszą się popularnością

Komentując projekt nowelizacji ustawy o obrocie nieruchomościami w Sali Zgromadzenia Narodowego 29 sierpnia, pan Le Thanh Hoan (Delegacja Zgromadzenia Narodowego prowincji Thanh Hoa ) zasugerował rozważenie wprowadzenia mechanizmu, który zaostrzyłby kontrolę transakcji na rynku nieruchomości na giełdach. Jego zdaniem, sytuacja, w której towary sprzedawane są po dwóch cenach, jest dość powszechna.

„Od motocykli, przez samochody, po domy – bez trudu możemy wyszukać ofertę online, mając podaną publicznie cenę sprzedaży inwestora. Ale kupienie po cenie katalogowej jest bardzo trudne” – powiedział pan Hoan.

Pan Hoan zapytał, gdzie jest rzeczywista wartość transakcyjna nieruchomości reklamowanych przez firmy? To ceny publikowane w internecie, ale „magicznie” przeliczane na stawki zagraniczne, stawki transferowe, ceny dla inwestorów, ale z dodatkową kwotą, która nie jest wymieniona w umowie sprzedaży, co w zasadzie stanowi unikanie płacenia podatków.

Odnosząc się do praktyki pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, pan Hoan powiedział, że projekt ustawy udoskonala ważne ramy prawne, aby zapewnić przejrzystość i wygodę rynku nieruchomości. Oprócz poważnych zespołów, nietrudno zauważyć, że działalność pośrednictwa odbywa się w wielu różnorodnych i niekontrolowanych formach.

„Zjawisko tzw. pośredników w obrocie nieruchomościami jest powszechne i wpływa na legalną działalność pośredników w obrocie nieruchomościami. Ponadto nadal zdarzają się sytuacje oportunistycznych działań, spekulacji i zmów cenowych ze strony niektórych grup pośredników, co szkodzi klientom” – stwierdził pan Hoan.

W związku z tym delegat Zgromadzenia Narodowego zwrócił się również z prośbą do organu opracowującego tę ustawę o przeanalizowanie i uzupełnienie przepisów dotyczących obowiązków organizacji i osób fizycznych zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami w celu jasnego zdefiniowania przypadków zabronionych.

Konkretnie chodzi o następujące przypadki:

Posiadanie bezpośredniego interesu w nieruchomości, z wyłączeniem obniżonej prowizji bez ujawniania tego interesu kupującemu nieruchomość; nakłanianie jednej ze stron do zerwania umowy depozytowej lub umowy sprzedaży w celu zawarcia nowej umowy z inną osobą.

Arbitralne podwyższanie lub ustalanie cen nieruchomości w celu wykorzystania stron zaangażowanych w transakcję wbrew ich woli; uczestnictwo w pośrednictwie w celu zmuszania stron do podpisywania umów, bez udzielania stronom zaangażowanym w transakcję pełnych i uczciwych informacji związanych z nieruchomością.

„Niektóre z powyższych zakazanych czynów stanowią podstawę do rozważenia odpowiedzialności organizacji pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i osób fizycznych. W zależności od charakteru i rodzaju naruszenia, może być rozważone postępowanie administracyjne, w tym postępowanie karne” – podkreślił pan Hoan.

Nowa podaż na zachodzie i wschodzie Hanoi będzie stanowić 40% udziału w rynku mieszkań.

Eksperci szacują, że w najbliższym czasie nowa podaż na Zachodzie i Wschodzie będzie stanowić 40% udziału w rynku mieszkań. Ponadto, nieruchomości w tych regionach, a także w całym Hanoi, będą coraz bardziej udoskonalane.

Według Savills, rok 2008 był nowym etapem w rozwoju Hanoi, kiedy stolica stała się jednym z 17 największych miast świata po połączeniu jej z powierzchnią ponad 3300 kilometrów kwadratowych, 3,6 razy większą niż wcześniej.

W 2011 r. rząd zatwierdził plan generalny budowy stolicy do 2030 r. z wizją do 2050 r., stawiając sobie za cel przekształcenie Hanoi w zrównoważone miasto z synchroniczną infrastrukturą i systemem technicznym, wysoką konkurencyjnością i harmonijnym rozwojem kulturalnym.

Jednocześnie, na zachodzie Hanoi miały miejsce wcześniejsze ruchy migracyjne, co jasno obrazuje istniejący układ urbanistyczny, który wywołał falę migracji do tego obszaru w celu osiedlenia się. Rozwój To Huu-Le Van Luong, obwodnicy 2, obwodnicy 3 oraz planowanych obwodnic 3, 5 i 4 stworzyły impuls dla rozwoju projektów deweloperskich. Na zachodzie wzdłuż tych tras powstały duże projekty, takie jak The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long, Mailand Hanoi City.

Starszy Dyrektor ds. Badań i Doradztwa w Savills Hanoi, Do Thu Hang, powiedział, że od 2011 roku zachodnia część dzielnicy Bac Tu Liem, Nam Tu Liem i Cau Giay zawsze była liderem rynku pod względem podaży, z udziałem w rynku wynoszącym około 30%. W związku z tym obszar ten dysponuje największą podażą biurową w stolicy, z 50% udziałem w rynku. W niedalekiej przyszłości obszar ten nadal będzie centrum rozwoju Hanoi.

Na wschodzie miasta, zgodnie z Planem Transportu Stołecznego do 2030 r. z wizją do 2050 r., Hanoi zbuduje 10 kolejnych dużych mostów przez Rzekę Czerwoną, a wśród projektów znajdą się: most Vinh Tuy 2, most Tran Hung Dao, most Tu Lien, New Thang Long, most Thuong Cat, Hong Ha 9.

Z drugiej strony, ukończenie projektów infrastrukturalnych, takich jak rozbudowa Obwodnicy 2 i planowanie Obwodnicy 4, skróci czas podróży z Hanoi do innych miejscowości, zwiększając atrakcyjność Wschodu dla potrzeb sąsiednich miejscowości.

Jednocześnie w 2021 roku rozpoczęto planowanie historycznego śródmieścia, którego celem jest określenie potrzeby redukcji populacji o około 215 000 osób w latach 2020–2030. Ogółem 6 projektów zagospodarowania przestrzennego historycznego śródmieścia obejmuje obszar ponad 2700 hektarów, a głównym celem jest kontrola populacji, co pozwoli na redukcję z 1,2 miliona osób (w 2009 roku) do szacowanych 672 000 osób, przyczyniając się do poprawy infrastruktury społecznej i technicznej.

Według pani Hang, inwestycje mieszkaniowe skorzystają na migracji z historycznego śródmieścia. W szczególności niektórzy dawni mieszkańcy starej dzielnicy przenieśli się do sąsiednich, ważnych dzielnic na wschodzie, aby tam zamieszkać, ze względu na dobrą infrastrukturę i dogodny transport.

Starszy dyrektor ds. badań i doradztwa w Savills Hanoi Do Thu Hang ocenił, że w najbliższym czasie nowa podaż w regionach zachodnim i wschodnim będzie stanowiła 40% udziału w rynku apartamentów.

W szczególności region wschodni, obejmujący dzielnice Long Bien i Gia Lam, z dużymi zasobami gruntów i infrastrukturą, jest intensywnie rozwijany dzięki udziałowi dużych inwestorów, takich jak Vingroup i Ecopark, którzy przyciągają nabywców z centrum Hanoi. Według Savills, udział podaży mieszkań na wschodzie w całkowitej podaży całego rynku wzrósł z bardzo niskiego poziomu w 2011 roku do 12% w pierwszej połowie 2023 roku.

Dodatkowo, w tym rejonie w ostatnich latach nastąpił największy wzrost podaży niskich budynków, zwiększając się z 8% udziału Hanoi w rynku podaży w 2014 r. do 15% w pierwszej połowie 2023 r.

Tymczasem ceny pierwotne produktów mieszkaniowych również różnią się między tymi dwoma regionami. Według Savills, na Zachodzie średnia cena pierwotna mieszkań w pierwszej połowie 2023 roku wyniosła 58 mln VND/m².

Średnia cena mieszkań na rynku pierwotnym na wschodzie wynosi około 48 mln VND/m². W przypadku nieruchomości o niskiej zabudowie, cena pierwotna w pierwszym półroczu 2023 r. na zachodzie wyniesie 157–225 mln VND/m² gruntu, a na wschodzie 158–168 mln VND/m² gruntu.

Według pani Do Thu Hang różnica cen między dwoma regionami wynika z faktu, że region wschodni powstał i rozwinął się później, ale dość szybko, więc nadal istnieje tak duża różnica cen w stosunku do regionu zachodniego.

Tuyen Quang: Poszukujemy inwestorów do projektu urbanistycznego o charakterze kurortu z kapitałem przekraczającym 17 000 miliardów VND

Departament Planowania i Inwestycji prowincji Tuyen Quang ogłosił właśnie poszukiwania inwestorów dla projektu obszaru miejskiego kurortu My Lam-Tuyen Quang, którego łączny kapitał inwestycyjny przekracza 17 000 miliardów VND. Oczekuje się, że projekt obszaru miejskiego kurortu My Lam-Tuyen Quang przyczyni się do przełomu w rozwoju społeczno-gospodarczym tej miejscowości i okolic.

Projekt obejmuje obszar 540 hektarów położonych w okręgu My Lam (miasto Tuyen Quang) i gminie My Bang (dystrykt Yen Son). Całkowity koszt inwestycji wynosi około 17 100 miliardów VND. Koszty odszkodowań i wsparcia w przesiedleniach przekraczają 1200 miliardów VND.

Một góc thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. (Nguồn: BXD)

Róg miasta Tuyen Quang, prowincja Tuyen Quang. (Źródło: BXD)

Harmonogram realizacji projektu wynosi 4 lata od daty zatwierdzenia inwestycji. Czas trwania projektu wynosi 50 lat. Inwestorzy mogą składać oferty od teraz do 29 września.

To projekt budowy ekologicznego obszaru miejskiego, łączącego w sobie funkcje kurortu i wzorowe, zróżnicowane usługi. Wykorzystuje on naturalne elementy zielonego krajobrazu. Wcześniej, 10 lipca, wicepremier Tran Hong Ha podpisał decyzję nr 820/QD-TTg zatwierdzającą politykę inwestycyjną projektu obszaru miejskiego My Lam-Tuyen Quang Resort w formie przetargu na wyłonienie inwestorów.

Jak dotąd jest to największy projekt urbanizacji kurortu w prowincji Tuyen Quang. Oczekuje się, że projekt ten zapoczątkuje przełom w rozwoju społeczno-gospodarczym, napędzając rozwój miasta Tuyen Quang i okolic, które były i są realizowane w tym regionie.

Ryzyko przy zakupie i sprzedaży mieszkań bez różowych książeczek

Zgodnie z przepisami, mieszkania bez różowej księgi wieczystej nadal można kupować i sprzedawać, z wyjątkiem wyjątkowych przypadków, ale w innych przypadkach różowa księga wieczysta jest wymagana. Dlatego kupujący powinni dokładnie przeanalizować i rozważyć, czy kupić mieszkanie bez różowej księgi wieczystej, aby uniknąć ryzyka po wpłaceniu wkładu własnego.

Zgodnie z punktem a, ust. 1, art. 11 Prawa mieszkaniowego z 2014 r. osoby fizyczne i organizacje mogą kupować i sprzedawać, jeśli posiadają zaświadczenie (powszechnie znane jako czerwona książeczka lub różowa książeczka), z wyjątkiem następujących przypadków: Kupno i sprzedaż przyszłych mieszkań; Przeniesienie umowy kupna i sprzedaży lokali mieszkalnych o charakterze komercyjnym w ramach inwestycji mieszkaniowej, nawet jeśli dom został przekazany, ale nie złożono wniosku o różową książeczkę; Kupno i sprzedaż lokali socjalnych.

W przypadku każdego z powyższych wyjątków prawo wymaga spełnienia następujących warunków. W szczególności: Warunki zakupu i sprzedaży przyszłych nieruchomości (na podstawie klauzuli 1, artykułu 72, Dekretu 99/2015/ND-CP). Brak wymogu posiadania różowej księgi wieczystej (pink book). Inwestor musi przesłać dokument do Departamentu Budownictwa, aby ją zastąpić. Dokument ten musi spełniać następujące warunki: Treść, że wspólnota mieszkaniowa nadaje się do sprzedaży; wraz z dokumentami projektowymi, rysunkami, pozwoleniami na budowę, dokumentami odbioru... lub dokumentami zwolnienia z hipoteki (jeśli była wcześniej obciążona hipoteką) wraz z zobowiązaniem inwestora do przyjęcia odpowiedzialności.

Warunki przeniesienia umowy kupna-sprzedaży lokalu użytkowego w ramach inwestycji mieszkaniowej: Sporządzona w formie pisemnej, z poświadczeniem notarialnym lub bez, na wniosek stron. Liczba umów: 6 egzemplarzy, 3 egzemplarze przechowywane u inwestora, 1 egzemplarz w urzędzie skarbowym, 1 egzemplarz u zbywcy, 1 egzemplarz u nabywcy i 1 egzemplarz u notariusza.

Warunki kupna i sprzedaży mieszkań socjalnych (na podstawie art. 63 ust. 2 ustawy Prawo mieszkaniowe): Należy posiadać następujące dokumenty: dokumentację projektu inwestycyjnego, projekt techniczny, pozwolenie na budowę; dokumenty potwierdzające zakończenie prac fundamentowych, sieć wodno-kanalizacyjną, instalację elektryczną itp.

Zgodnie z powyższymi przepisami, mieszkania bez różowej książki, poza wyjątkowymi przypadkami, nadal mogą być kupowane i sprzedawane. W pozostałych przypadkach różowa książka jest wymagana. Zatem, jeśli nie ma różowej książki i powyższe warunki nie są spełnione, mieszkanie nie może zostać sprzedane.

Najpoważniejsze ryzyko występuje, gdy strony nie mogą kupować i sprzedawać mieszkań, ale mimo to łamią prawo i zawierają między sobą umowę sprzedaży, wówczas umowa ta zostanie uznana za nieważną. W przypadku uznania umowy za nieważną, kupujący może „stracić” pieniądze wydane na zakup mieszkania.

Ponadto, jeżeli sprzedaż nie doszło do skutku, strony „obchodzą” prawo, składając umowę o zadatek lub upoważnienie, podczas gdy w rzeczywistości jest to sprzedaż, a zatem tego typu umowy mogą być nieważne.

Dlatego, rozważając zakup mieszkania bez księgi wieczystej, kupujący musi najpierw rozważyć przyczynę takiego stanu rzeczy. Po ustaleniu przyczyny, jeśli mieszkanie należy do kategorii mieszkań bez księgi wieczystej i jest przedmiotem obrotu, można je kupić i sprzedać w normalnym trybie.

Wręcz przeciwnie, jeśli istnieją inne przyczyny i potencjalne ryzyko, nabywcy powinni rozważyć i podjąć decyzję o niekupowaniu danego mieszkania.

Źródło