Projekt pilotażowy „Niecierpliwy” mający na celu zwiększenie terenów pod zabudowę komercyjną

Propozycja uzupełnienia projektu rezolucji Zgromadzenia Narodowego w sprawie pilotażu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych poprzez umowy o nabyciu praw do użytkowania gruntów lub o prawa do użytkowania gruntów została właśnie przedłożona agencjom Zgromadzenia Narodowego do rozpatrzenia. Choć proces ten przebiega bardzo powoli, jeśli projekt zostanie przyjęty już na 8. sesji, będzie to dobra wiadomość dla rynku nieruchomości.

Propozycja uzupełnienia projektu rezolucji Zgromadzenia Narodowego w sprawie pilotażu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych poprzez umowy o nabyciu praw do użytkowania gruntów lub o prawa do użytkowania gruntów została właśnie przedłożona agencjom Zgromadzenia Narodowego do rozpatrzenia. Choć proces ten przebiega bardzo powoli, jeśli projekt zostanie przyjęty już na 8. sesji, będzie to dobra wiadomość dla rynku nieruchomości.

Nie ma potrzeby przeprowadzania pilotażu we wszystkich 63 prowincjach i miastach.

W połowie ubiegłego tygodnia Komisja Prawna Zgromadzenia Narodowego rozpatrzyła propozycję rządu dotyczącą dodania projektu rezolucji Zgromadzenia Narodowego w sprawie pilotażu wdrażania projektów budownictwa mieszkaniowego za pośrednictwem umów o otrzymaniu praw do użytkowania gruntów lub posiadaniu praw do użytkowania gruntów do Programu Rozwoju Ustaw i Rozporządzeń na rok 2024.

Konkretna treść zaproponowana przez Rząd ma na celu jasne określenie zakresu typów gruntów, w odniesieniu do których organizacje działające w sektorze nieruchomości mogą wyrazić zgodę na otrzymanie prawa do użytkowania gruntów lub mogą uzyskać przeniesienie prawa do użytkowania gruntów dla jednego lub więcej typów, w tym: gruntów rolnych ; gruntów nierolniczych innych niż grunty mieszkalne; gruntów mieszkalnych i innych gruntów na tej samej działce w przypadku umowy o otrzymanie prawa do użytkowania gruntów.

Uchwała precyzuje warunki realizacji projektów budownictwa mieszkaniowego w formie umów o nabycie praw do gruntów lub o posiadanie praw do gruntów, które muszą zapewniać zasady użytkowania gruntów zgodne z planowaniem (określonym w ustawie o gruntach) oraz zgodnie z programami i planami rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

W szczególności zakres powierzchni gruntu przeznaczonego pod realizację projektu jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu lub z planem budowy i urbanistyki. Projekt jest zgodny z lokalnym programem i planem rozwoju budownictwa mieszkaniowego, które zostały uchwalone i zatwierdzone. Istnieje dokument wydany przez prowincjonalny Komitet Ludowy, zatwierdzający przeniesienie praw do użytkowania gruntów w celu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych w przypadku otrzymania przeniesienia praw do użytkowania gruntów.

Kolejnym kryterium jest to, że organizacje działające na rynku nieruchomości, realizujące projekty budownictwa mieszkaniowego o charakterze komercyjnym, muszą spełniać warunki określone w ustawie o gruntach, ustawie o budownictwie mieszkaniowym, ustawie o obrocie nieruchomościami, ustawie o inwestycjach i innych stosownych ustawach.

Uchwała szczegółowo określa również kryteria wyboru projektów pilotażowych, aby zapewnić harmonię i równość form dostępu do gruntów pod realizację komercyjnych projektów mieszkaniowych. W związku z tym, pilotażowe wdrożenie komercyjnych projektów mieszkaniowych poprzez umowy o nadanie praw do użytkowania gruntów lub o korzystanie z gruntów musi spełniać następujące kryteria: być realizowane na obszarach miejskich, obszarach przeznaczonych pod zabudowę miejską i nie przekraczać 30% dodatkowej powierzchni gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w okresie planowania (w porównaniu z obecnym stanem użytkowania gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową) zgodnie z zatwierdzonym planem zagospodarowania przestrzennego i miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w planowaniu wojewódzkim na lata 2021-2030; nieobjęte projektami określonymi w art. 67 ust. 4 ustawy o gruntach.

W przypadku otrzymania prawa do użytkowania gruntów, grunt przeznaczony pod realizację projektu nie może znajdować się na liście prac i projektów wymagających odzyskania gruntów, zatwierdzonej przez prowincjonalną Radę Ludową zgodnie z przepisem art. 72 ust. 5 ustawy o ziemi.

W rozmowie z reporterami Investment Newspaper na marginesie Zgromadzenia Narodowego delegat Hoang Minh Hieu, stały członek Komisji Prawa Zgromadzenia Narodowego, powiedział, że organ egzaminacyjny zgodził się zaproponować, aby Stała Komisja Zgromadzenia Narodowego rozpatrzyła i przedstawiła Zgromadzeniu Narodowemu raport w sprawie zezwolenia na dodanie projektu rezolucji pilotażowej do Programu Tworzenia Ustaw i Rozporządzeń na rok 2024 oraz przedstawiła go Zgromadzeniu Narodowemu do decyzji na 8. sesji.

Odnosząc się do niektórych konkretnych kwestii, pan Hieu stwierdził, że rząd zaproponował przeprowadzenie pilotażu we wszystkich 63 prowincjach i miastach zarządzanych centralnie, aby uniknąć mechanizmu proszenia i dawania, ale niektóre opinie na sesji przeglądowej mówiły o konieczności rozważenia zakresu wdrażania pilotażu.

„Moim zdaniem, w obszarach, gdzie odsetek osób posiadających domy jest wysoki, na przykład na obszarach wiejskich, gdzie większość mieszkańców już posiada domy, a wskaźnik urbanizacji nie jest wysoki, pilotaż nie jest konieczny. W niektórych dużych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest wysoki, należy przeprowadzić pilotaż w celu obniżenia cen nieruchomości. Jeśli pilotaż będzie przeprowadzany masowo i bez kontroli, łatwo doprowadzi to do sytuacji podobnej do tej, jaka ma miejsce w niektórych krajach z bardzo dużą nadwyżką mieszkań. Oznacza to chowanie pieniędzy w nieruchomościach, co zaszkodzi gospodarce, dlatego należy to bardzo ostrożnie rozważyć i nie powinno być wdrażane we wszystkich prowincjach i miastach” – powiedział pan Hieu.

Kolejną kwestią poruszoną na sesji przeglądowej był fakt, że rząd zaproponował wdrożenie polityki pilotażowej na okres 5 lat, jednak w niektórych opiniach na sesji przeglądowej zwrócono się o wyjaśnienie, czy będzie ona miała zastosowanie do nowych projektów od momentu wejścia w życie rezolucji, czy też projekty z poprzedniego okresu również będą objęte tym mechanizmem.

„Mów, ale nie rób tego lub rób to bardzo wolno”

Zgodnie z porządkiem obrad dzisiejszej sesji (28 października) Zgromadzenie Narodowe poświęci większość czasu nadzorowi nad wdrażaniem polityk i ustaw dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju budownictwa socjalnego w latach 2015–2023.

Członek Komisji Finansów i Budżetu Zgromadzenia Narodowego, delegat Ha Sy Dong, powiedział, że sektor nieruchomości ma ogromny wpływ na gospodarkę, a wyniki monitoringu pokazują, że system polityki ulega wielu zmianom, niektóre dokumenty prawne nadal się pokrywają, są niespójne i niesynchronizowane, szczegółowe przepisy wykonawcze do prawa są wydawane powoli, są niskiej jakości i nie można przewidzieć wszystkich problemów mogących wystąpić w rzeczywistości.

Unikaj tworzenia dodatkowych problemów

W Raporcie z wyników monitoringu „Wdrażanie polityk i przepisów dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju budownictwa socjalnego w latach 2015–2023” delegacja monitorująca Zgromadzenia Narodowego wyraziła również swoje stanowisko w sprawie projektu rezolucji w sprawie pilotażu realizacji komercyjnych projektów mieszkaniowych poprzez umowy o nabycie praw do użytkowania gruntów lub o korzystanie z praw do użytkowania gruntów. Zaleca się zatem ścisłe przestrzeganie zaleceń właściwych organów, zapewnienie mechanizmu pilotażowego w celu optymalizacji zasobów gruntowych na potrzeby rozwoju społeczno-gospodarczego, unikając w ten sposób dodatkowych utrudnień w procesie wdrażania.

Ponadto niektóre przepisy nie odpowiadają rzeczywistości, ich przegląd, nowelizacja i uzupełnianie są powolne, a ponadto są niejasne, co prowadzi do niespójności w rozumieniu i wdrażaniu; w przypadku niektórych kwestii nie ma żadnych regulacji ani wytycznych, co prowadzi do zamieszania we wdrażaniu.

Delegat Quang Tri podkreślił, że przemawiając na sesji otwierającej ósmą sesję Zgromadzenia Narodowego, Sekretarz Generalny To Lam podkreślił, że instytucja ta jest „wąskim gardłem” „wąskich gardeł”. Aby stopniowo usunąć to „wąskie gardło”, rząd pilnie zaproponował ustawę o zmianie 4 ustaw dotyczących inwestycji, a następnie ustawę o zmianie 7 ustaw dotyczących finansów i budżetu. Istnieją jednak kwestie wymagające rozwiązania, które zostały zidentyfikowane na poprzedniej sesji, ale przygotowania przebiegają bardzo powoli.

„Na przykład, podczas Siódmej Sesji, omawiając przepisy dotyczące gruntów i nieruchomości, które wkrótce wejdą w życie, zauważyłem, że wiele przedsiębiorstw wyraziło chęć usunięcia przeszkód związanych z gruntami pod zabudowę komercyjną. Rząd rozważał projekt pilotażowy mający na celu wdrożenie komercyjnych projektów mieszkaniowych poprzez umowy o nabyciu praw do użytkowania gruntów lub prawa do użytkowania gruntów w odniesieniu do innych gruntów, a te zapisy zostały uwzględnione w planie wdrożenia Ustawy o gruntach z 2024 roku” – powiedział pan Dong.

Kierownictwo Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska również potwierdziło, że jest to korzystne dla kraju i ludzi. Od lutego tego roku odpowiadają prasie, że przyspieszą postępy w realizacji tego projektu, przy czym najlepszym rozwiązaniem będzie jego zatwierdzenie przez Zgromadzenie Narodowe na Siódmej Sesji i wejście w życie razem z Ustawą o Ziemi.

„Jednak nie tylko nie odbyła się siódma sesja, ale treść projektu nie pojawiła się jeszcze na ósmej sesji. Według posiadanych przeze mnie informacji projekt zostanie również przedłożony Zgromadzeniu Narodowemu w celu dodania go do porządku obrad tej sesji. Jednak takie opóźnienia będą nadal wywierać presję zarówno na agencję rewizyjną, jak i na delegatów” – martwił się pan Ha Sy Dong.

Przemawiając przed Zgromadzeniem Narodowym na Siódmej Sesji, delegat Quang Tri zasugerował, że niezależnie od tego, czy chodzi o Zgromadzenie Narodowe, rząd, ministerstwa i urzędy, to, co zostało powiedziane, musi zostać zrealizowane. „Jednak powyższy przykład pokazuje, że są kwestie, o których mówimy, ale nie robimy ich lub robimy je bardzo powoli, a w związku z tym trudno jest utrzymać gospodarkę w ryzach, nie mówiąc już o przyspieszeniu i przełamaniu barier” – powiedział niecierpliwie pan Dong.

Delegat Ha Sy Dong stwierdził zatem, że sesja nadzoru najwyższego jest również okazją do wyjaśnienia przyczyn i odpowiedzialności za opóźnienie w przedłożeniu projektu Zgromadzeniu Narodowemu, a także opóźnień w rozwiązaniu innych problemów stanowiących wąskie gardła, które należy usunąć na rynku nieruchomości.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/sot-ruot-thi-diem-mo-rong-dat-cho-nha-o-thuong-mai-d228426.html