Starzenie się społeczeństwa powoduje zmianę potrzeb mieszkaniowych.
Tajlandia wkracza w okres szybkiego starzenia się społeczeństwa. W 2023 roku kraj oficjalnie stał się społeczeństwem starzejącym się, a według prognoz demograficznych, populacja Tajlandii może osiągnąć szczyt około 2033 roku, zanim zacznie spadać.
Zmiany w strukturze demograficznej bezpośrednio wpływają na rynek nieruchomości. Przez wiele lat popyt na własne domy w Tajlandii był napędzany wzrostem populacji, rozwojem klasy średniej i tendencją do gromadzenia majątku poprzez nieruchomości. Jednak obecnie czynniki te stopniowo słabną.
Odsetek osób w wieku produkcyjnym dysponujących środkami finansowymi na zakup domu spada, a liczebność gospodarstw domowych maleje. Rosnąca liczba gospodarstw domowych jednoosobowych i małych gospodarstw domowych znacząco zmienia popyt na tradycyjne mieszkania.
Zdjęcie: AFP
Co więcej, większość kredytów hipotecznych w Tajlandii jest finansowana indywidualnie. Wraz ze zmianami w strukturze rodziny, maleje możliwość otrzymania wsparcia od szerszej sieci rodzinnej, co zwiększa presję finansową na nabywców domów.
Badania pokazują, że wpływ starzenia się społeczeństwa może spowodować spadek popytu na mieszkania w Tajlandii o 0,6% do 1,3% rocznie. Uważa się to za długoterminowy trend, który bezpośrednio wpływa na perspektywy rynku nieruchomości.
Tymczasem wzrost dochodów ludności nie nadąża za kosztami mieszkaniowymi. Niektóre modele analityczne sugerują, że aby utrzymać dotychczasowy poziom posiadania nieruchomości, dochody ludności muszą rosnąć średnio o około 4,7% rocznie. Jednak realne tempo wzrostu płac w Tajlandii od wielu lat pozostaje stosunkowo niskie i nierównomierne w różnych grupach zawodowych.
W związku z tym różnica między cenami domów a dochodami się powiększa. Dla wielu gospodarstw domowych, zwłaszcza tych o niskich dochodach, posiadanie własnego domu staje się długoterminowym obciążeniem finansowym, a nie, jak kiedyś, narzędziem zapewniającym bezpieczeństwo ekonomiczne .
Presja na przystępność cenową i zmiany przestrzenne w miastach
Zmiany demograficzne i dochodowe powodują nierównomierne zmiany na tajskim rynku nieruchomości. Popyt na mieszkania koncentruje się coraz bardziej w dużych ośrodkach miejskich z dobrą infrastrukturą i dużymi możliwościami zatrudnienia. Tymczasem wiele gospodarstw domowych o niskich dochodach jest zmuszonych do przeprowadzki na przedmieścia, gdzie dostępność komunikacyjna jest gorsza, a perspektywy wzrostu cen niższe.
Zdaniem ekspertów, trend starzenia się społeczeństwa często prowadzi do nadpodaży mieszkań w mniej atrakcyjnych obszarach, a jednocześnie do spadku wartości nieruchomości w miejscowościach o niskim przyroście populacji. Oznacza to, że nieruchomości nie spełniają już swojej roli stabilnego kanału akumulacji aktywów dla wielu gospodarstw domowych.
Presja na koszty mieszkaniowe również znacząco rośnie. Znaczna część tajskich gospodarstw domowych przeznacza obecnie od 36% do 60% swoich dochodów na wydatki związane z mieszkaniem. Jest to uważane za poziom wysokiego ryzyka dla stabilności finansowej, zwłaszcza w kontekście starzejącej się gospodarki i powolnego wzrostu dochodów.
Bank Światowy zauważył, że nadmiernie wysokie koszty mieszkaniowe mogą podważyć oszczędności gospodarstw domowych, co negatywnie wpływa na odporność gospodarki na długoterminowe wstrząsy.
W Tajlandii, podobnie jak w wielu innych krajach azjatyckich, posiadanie własnego domu pozostaje silnie związane z ideą stabilności życiowej i statusu społecznego. Tymczasem wynajem jest często postrzegany jako rozwiązanie tymczasowe lub mniej atrakcyjne. Jednak realia rynkowe zmuszają wiele gospodarstw domowych do ponownego rozważenia tej koncepcji.
Eksperci sugerują, że Tajlandia powinna promować rozwój długoterminowego systemu wynajmu mieszkań o wysokiej stabilności, zwłaszcza na obszarach poza ośrodkami miejskimi. Model ten mógłby być bardziej odpowiedni dla grup ludności, które mają trudności z dostępem do rynku nieruchomości.
Aby rynek najmu stał się opłacalną opcją, musi być lepiej zorganizowany, w tym zawierać stabilne umowy długoterminowe, przewidywalne ceny i mechanizmy ochrony praw najemców. Oczekuje się, że pomoże to złagodzić obciążenia finansowe gospodarstw domowych o niskich dochodach i osób starszych.
Rola inwestycji zagranicznych w równowadze rynkowej.
Badacze sugerują, że oprócz rozwiązań krajowych, inwestycje zagraniczne mogłyby odegrać rolę wspomagającą w przywróceniu równowagi na tajskim rynku nieruchomości, jeśli zostaną odpowiednio zarządzane.
Obecnie popyt ze strony inwestorów zagranicznych koncentruje się głównie na segmencie apartamentów w dużych ośrodkach miejskich. Dane z Centrum Informacji o Nieruchomościach Tajlandii pokazują, że zagraniczne zakupy nieruchomości przyczyniły się do wzrostu cen domów w niektórych obszarach o dużym popycie.
Zdaniem ekspertów, odpowiednio kontrolowany napływ kapitału zagranicznego może pomóc w absorpcji podaży w segmentach luksusowych i podtrzymać aktywność gospodarczą na miejskim rynku nieruchomości. Jednocześnie polityka krajowa mogłaby skupić się na rozwoju budownictwa mieszkaniowego na wynajem długoterminowy w obszarach o niższym popycie.
Jednak takie podejście niesie ze sobą również poważne ryzyko. Liczne badania wskazują na rosnący w Tajlandii trend przekształcania mieszkań w lokale na wynajem krótkoterminowy, co wywiera presję na zarządzanie miastem i destabilizuje rynek mieszkaniowy.
Ponadto popyt ze strony zagranicznych inwestorów może w dalszym ciągu podnosić ceny nieruchomości w obszarach centralnych, czyniąc mieszkania bardziej dostępnymi dla krajowych mieszkańców.
Eksperci ostrzegają również przed ryzykiem wzrostu nierówności przestrzennych, ponieważ kapitał napływa do dużych miast, podczas gdy wiele obszarów podmiejskich zmaga się z nadpodażą i spadkiem wartości nieruchomości.
W tym kontekście badacze sugerują, że polityka mieszkaniowa Tajlandii musi być bardziej kompleksowa, łącząca dostosowania po stronie popytu, restrukturyzację po stronie podaży i odpowiednią kontrolę przepływów inwestycyjnych.
W związku z tym wspieranie przejścia grup wrażliwych z posiadania nieruchomości na wynajem długoterminowy powinno być jednym z kluczowych priorytetów polityki. Jednocześnie mechanizmy zarządzania inwestycjami zagranicznymi powinny mieć na celu stabilizację rynku, a nie koncentrować się wyłącznie na promowaniu krótkoterminowego wzrostu.
W dłuższej perspektywie przewiduje się, że starzenie się społeczeństwa będzie nadal powodować głębokie zmiany na tajskim rynku nieruchomości. Wymaga to bardziej elastycznej i elastycznej polityki mieszkaniowej, aby zapewnić dostępność mieszkań, utrzymać stabilność społeczną i ograniczyć ryzyko finansowe wynikające z transformacji demograficznej.
Source: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html
Komentarz (0)