Tętniący życiem rynek wynajmu biur i prognozy ekspertów

Stwórz środowisko konkurencyjne

W ostatnim czasie odnotowano ponowny wzrost aktywności w zakresie wynajmu powierzchni biurowych, co wiąże się z transakcjami rozbudowy lub relokacji biur. Rynek odnotował również zmianę popytu ze strony najemców, zmuszając inwestorów biurowych do zmiany dotychczasowych najemców, zwłaszcza duże firmy i korporacje międzynarodowe.

Aby lepiej zrozumieć zmiany w popycie najemców i poznać czynniki, które skutecznie zatrzymują najemców biur, pan Matthew Powell, lider Savills Vietnam, powiedział, że rynek biurowy korzysta ze wzrostu napływu kapitału zagranicznego bezpośredniego do Wietnamu w ostatnim czasie.

Zgodnie z danymi Ministerstwa Planowania i Inwestycji , na dzień 20 kwietnia 2024 r. łączna wartość kapitału BIZ w Wietnamie wyniosła ponad 9,27 mld USD, co oznacza wzrost o 4,5% w porównaniu z analogicznym okresem w 2023 r. Do tej pory w całym kraju jest 40 049 ważnych projektów o łącznym zarejestrowanym kapitale wynoszącym prawie 478,58 mld USD.

Wiele biur klasy A na wynajem w Ho Chi Minh City.

Inwestorzy zagraniczni zainwestowali w 17 z 21 sektorów gospodarki narodowej. Spośród nich na czele znalazł się przemysł przetwórczy i produkcyjny z łącznym kapitałem inwestycyjnym przekraczającym 6,15 mld USD, co stanowi prawie 66,4% całkowitego zarejestrowanego kapitału inwestycyjnego, co oznacza wzrost o 19,8% w porównaniu z analogicznym okresem.

Drugie miejsce zajęła branża nieruchomości z łącznym kapitałem inwestycyjnym przekraczającym 1,73 mld USD, co stanowiło prawie 18,7% całkowitego zarejestrowanego kapitału inwestycyjnego, co oznacza wzrost o 78,2% w porównaniu z analogicznym okresem. Na kolejnych miejscach znalazły się sektory hurtowy i detaliczny, magazynowanie i transport z łącznym zarejestrowanym kapitałem odpowiednio ponad 451,4 mln USD i prawie 383,2 mln USD.

Rosnący napływ bezpośrednich inwestycji zagranicznych i dywersyfikacja branż, a także utrzymujący się na wysokim poziomie wskaźnik zaufania przedsiębiorstw, pokazały, że Wietnam jest potencjalnym rynkiem zbytu dla wielu rodzajów przedsiębiorstw, co przekłada się na zwiększony popyt na biura.

Aktywność w zakresie wynajmu powierzchni biurowych w pierwszym kwartale 2024 r. była ożywiona, przy czym najemcy z sektora IT, produkcyjnego i prawniczego utrzymali wysokie wskaźniki.

Jednak wysoki popyt nie dotyczy wszystkich segmentów biurowych. Obecnie popyt koncentruje się w segmencie biur wysokiej jakości, ponieważ najemcy mają bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące biur. Potrzebują biur zapewniających wysoką jakość i dobre środowisko pracy, aby przyciągać i zatrzymywać utalentowanych pracowników.

Środowisko pracy jest zawsze jednym z czynników, na które zwracają uwagę zarówno inwestorzy, jak i najemcy biur.

W związku z tym trend stopniowo przesuwa się w kierunku zielonych budynków certyfikowanych, oferujących wysokiej jakości przestrzeń i pełne wyposażenie. Dlatego inwestorzy biurowi muszą nadążać i zapewniać wysokiej jakości powierzchnie biurowe, aby sprostać oczekiwaniom szerokiego grona odbiorców.

Obecnie większość najemców preferuje obszary centralne dużych miast, gdzie znajdują się nowe, wysokiej jakości inwestycje, dostępne są odpowiednie ceny wynajmu i lokalizacja blisko centrum.

Można zauważyć, że tendencja wyboru biura przez najemców zależy od wielu czynników, a cena nie jest jedynym czynnikiem branym pod uwagę przez przedsiębiorstwa, zwłaszcza w przypadku najemców, którzy decydują się na modernizację swoich biur do budynków klasy A.

Dla wielu firm przejście na zielone budynki biurowe jest najwyższym priorytetem, a nawet wymogiem wynikającym z globalnego zobowiązania ESG wobec udziałowców i stosownych przepisów prawnych.

Czasami firmy są skłonne zapłacić więcej za budynek lepszej jakości z certyfikatem ekologicznym, który zapewnia produktywne środowisko pracy dla pracowników i pozytywny wizerunek marki wśród klientów. Choć cena jest oczywiście bardzo ważnym czynnikiem, nie jest ona czynnikiem decydującym.

Eksperci Savills zwrócili uwagę na różnice między budynkami posiadającymi certyfikat ekologiczny i budynkami bez certyfikatu.

Starsze budynki, które nie spełniają standardów ekologicznych, będą teraz poddawane większej presji na obniżenie czynszów, ponieważ nie mogą konkurować z budynkami z certyfikatem ekologicznym. Dowody wskazują, że niektórzy właściciele, zwłaszcza biurowców klasy B, musieli obniżyć czynsze, aby zatrzymać najemców, podczas gdy luksusowe budynki nadal utrzymują stabilne czynsze.

„Cena jest oczywiście ważna. Ale jak w przypadku wszystkiego innego, wiele osób jest skłonnych zapłacić za wysokiej jakości doświadczenia. Tak jak przy zakupie samochodu, ubrań czy torebek, czasami różnica w cenie jest akceptowalna w zamian za produkty i usługi wyższej jakości” – powiedział Matthew Powell.

Rosną ceny wynajmu biur w Ho Chi Minh City.

Według ekspertów Savills, rynek biurowy w Ho Chi Minh City ma wiele atutów, a dużym powierzchniom biurowym towarzyszy większy rynek komercyjny. Ceny wynajmu biur w Ho Chi Minh City pozostają wyższe niż w Hanoi, zwłaszcza w projektach w Dzielnicy 1.

Jednak rynek w Ho Chi Minh City był wcześniej skoncentrowany głównie w jednym obszarze, Dzielnicy 1, która zapewniała główne zasoby biurowe. Jednak obecnie rynek ten odnotował przesunięcie w kierunku obszaru Thu Thiem, z nowymi biurami, dużą powierzchnią użytkową i wieloma projektami z certyfikatem ekologicznym.

Tymczasem w Hanoi sytuacja jest inna. Rynek biurowy w Hanoi rozwija się bardziej dynamicznie, a różne lokalizacje skupiają się na projektach komercyjnych, takich jak Hoan Kiem, Ba Dinh, zachodnia część Hanoi, a wkrótce także obszar Jeziora Zachodniego.

Jednak obecne możliwości wynajmu projektów w dzielnicach Hoan Kiem i Ba Dinh są dość wysokie. W związku z tym, nowe budynki, których otwarcie planowane jest w najbliższej przyszłości, takie jak Grand Terra, Taisei Square Hanoi, Tien Bo Plaza i BRG Diamond Park Plaza, staną się nowymi źródłami podaży, co zwiększy zainteresowanie działalnością komercyjną.

Uważa się, że w Ho Chi Minh City znajduje się duża liczba biur na wynajem, które przyciągają dużą liczbę klientów i mają lepsze ceny.

Eksperci uważają również, że ceny wynajmu biur w Hanoi raczej nie przewyższą w przyszłości cen w Ho Chi Minh City.

W związku z tym, według Savills Asia Pacific, w drugiej połowie 2023 roku ceny najmu powierzchni biurowych klasy A w Hanoi w porównaniu z resztą regionu utrzymują się na średnim poziomie 41,7 USD/m²/miesiąc (z uwzględnieniem podatków i opłat serwisowych). W Ho Chi Minh City wskaźnik ten wynosi 63,2 USD/m²/miesiąc.

Biorąc pod uwagę spodziewany w najbliższym czasie wzrost podaży nowych apartamentów klasy A w Hanoi, ceny wynajmu pozostaną konkurencyjne.

W przypadku pojedynczych budynków, które cieszą się popularnością lub są dobrej jakości, ceny mogą być wyższe, ale nie będą one znacząco wyższe niż w przypadku alternatyw. Dlatego w najbliższym czasie Hanoi utrzyma rozsądne ceny najmu lokali wysokiej jakości.

Jednocześnie eksperci uważają, że koszty inwestycji w zielone budynki to inwestycja długoterminowa. Tymczasem historia obniżek cen to historia krótkoterminowa. Najemcy biur często korzystają z nich przez długi czas, co najmniej 5-10 lat, a nawet dłużej.

Dlatego zrównoważone, zielone budynki biurowe są niezwykle ważnym czynnikiem dla inwestorów, którzy chcą zatrzymać najemców na dłuższy okres. Obecnym problemem dla inwestorów zielonych projektów jest zatem długoterminowa inwestycja.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-cho-thue-van-phong-soi-dong-va-nhung-du-bao-cua-chuyen-gia-a663028.html