Podatek od nieruchomości i zysków giełdowych: poprawny, ale nie szokujący

Opodatkowanie dochodów z inwestycji jest powszechne, jednak Wietnam powinien wzorować się na polityce innych krajów, np. w Stanach Zjednoczonych, gdzie straty można przenosić na kolejny rok, aby zmniejszyć należne podatki, lub w Singapurze, gdzie podatki od odsetek od papierów wartościowych są bardzo niskie lub w ogóle ich nie ma, aby zachęcić do inwestycji...

Ministerstwo Finansów zaproponowało opodatkowanie dochodów osobistych podatkiem dochodowym od osób fizycznych w przypadku przeniesienia własności nieruchomości przez osoby fizyczne poprzez pomnożenie dochodu podlegającego opodatkowaniu przez stawkę podatkową wynoszącą 20% dla każdego przeniesienia – zdjęcie: NGOC HIEN

Ministerstwo Finansów Wietnamu oczekuje komentarzy na temat projektu zmienionej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, która proponuje nałożenie 20% podatku na zyski w przypadku przeniesienia przez osoby fizyczne nieruchomości i papierów wartościowych.

Celem tej polityki jest zastąpienie obecnie obowiązującej metody poboru podatku (2% od ceny sprzedaży nieruchomości, 0,1% od ceny sprzedaży papierów wartościowych za transakcję).

Pozwoliłoby to sprzedawcom ponoszącym straty uniknąć płacenia podatków, podczas gdy ci z dużymi zyskami płaciliby wyższe podatki. Jednak propozycja ta budzi również obawy dotyczące jej wpływu na rynek i wykonalności.

Perspektywa inwestora i praktyki międzynarodowe

Od początku 2025 roku Wietnam prowadzi ekspansywną politykę pieniężną, wspierając wzrost gospodarczy, niskimi stopami procentowymi i szerokim dostępem do kredytów. Chociaż zastrzyk pieniądza pomógł pobudzić gospodarkę , historia pokazuje, że żadna gospodarka nie jest w stanie rozwijać się w sposób zrównoważony wyłącznie dzięki tanim pieniądzom i bańkom spekulacyjnym.

W rzeczywistości, gdy pieniądze są nadmiernie inwestowane w ziemię i akcje, ceny aktywów rosną szybciej niż gospodarka realna, co stwarza potencjalne ryzyko niestabilności makroekonomicznej.

W związku z tym wiele krajów stosuje narzędzia podatkowe w celu zwiększenia kosztów i zmniejszenia atrakcyjności spekulacji aktywami. Wietnamską propozycję 20% podatku od nieruchomości i zysków giełdowych można interpretować jako środek mający na celu zrównoważenie przepływów pieniężnych: skierowanie kapitału z krótkoterminowych kanałów spekulacyjnych do ich rzeczywistej wartości.

Uważa się jednak, że stawka podatku wynosząca 20% jest zbyt wysoka w porównaniu z obecnym poziomem i mogłaby wywołać szok, gdyby została wprowadzona nagle.

Zwłaszcza jeśli nie będzie rozróżnienia między okresami posiadania i nie będzie uwzględnienia strat pomiędzy poszczególnymi latami, wpływ będzie ogromny.

Inwestorzy krótkoterminowi mogą ograniczyć transakcje, wycofać kapitał na rzecz innych kanałów lub zostać zmuszeni do dłuższego trzymania akcji zamiast elastycznego kupowania i sprzedawania.

Ponadto projekt nie precyzuje, jakie wydatki podlegają odliczeniu przy obliczaniu odsetek. Wiele rzeczywistych wydatków może nie zostać wliczonych, co naraża inwestorów na ryzyko opodatkowania wyższych zysków nominalnych niż rzeczywiste.

Praktyka międzynarodowa pokazuje, że opodatkowanie dochodów z inwestycji jest powszechne, ale stawki i metody są bardzo zróżnicowane. Wiele krajów oferuje ulgi podatkowe dla inwestycji długoterminowych: na przykład Japonia nakłada liniowy podatek w wysokości około 20% od zysków z akcji; Stany Zjednoczone pozwalają inwestorom na przenoszenie strat w celu zmniejszenia zobowiązań podatkowych. Niektóre kraje nakładają bardzo niskie podatki na każdą transakcję lub w ogóle nie opodatkowują zysków z akcji, aby zachęcić inwestorów indywidualnych (np. Singapur).

Oczekuje się, że nowy podatek zmieni zachowania inwestorów na rynku. W krótkim okresie wiele osób może być „zszokowanych” gwałtownym wzrostem podatków, zwłaszcza w przypadku nieruchomości posiadanych krócej niż 2 lata, które będą podlegać podatkowi w wysokości do 10% ceny sprzedaży (jeśli nie będzie można udowodnić kosztów).

W kontekście kryzysu na rynku nieruchomości, potrzebny jest rozsądny plan działania, aby uniknąć szoku płynnościowego. W dłuższej perspektywie, 20% podatek od odsetek pomoże w filtrowaniu inwestorów: krótkoterminowi spekulanci zostaną zmniejszeni, a długoterminowi inwestorzy będą ostrożniejsi.

Podatek w wysokości 20% może ograniczyć krótkoterminowe transakcje, ale zachęca do dłuższego trzymania akcji i przeniesienia części kapitału na kanały inwestycji długoterminowych – Zdjęcie: QUANG DINH

Wiele osób obawia się, że sprzedający doliczą podatek do ceny domu, co spowoduje wzrost ceny i ostatecznie zapłaci go kupujący. W rzeczywistości jednak rynek dostosowuje się do podaży i popytu i nie pozwala sprzedającym na arbitralne podnoszenie cen.

W przypadku akcji 20-procentowy podatek może ograniczyć krótkoterminowe transakcje, ale zachęca do dłuższego trzymania akcji i przeznaczania części kapitału na długoterminowe inwestycje.

Należy jednak rozważyć dodatkowe zachęty do długoterminowego inwestowania (np. zwolnienie/obniżenie podatku dla akcji trzymanych dłużej niż rok), nowa polityka przyczyni się do stabilizacji rynku w perspektywie długoterminowej.

Organy podatkowe potrzebują kompletnej bazy danych transakcji.

Obecna metoda pobierania 2% od ceny sprzedaży nieruchomości ma wiele wad. Ponieważ nie uwzględnia zysków i strat, ta stała metoda kalkulacji zachęca sprzedawców do deklarowania niższej ceny w umowie, aby uniknąć płacenia podatków.

Opodatkowanie oparte na zyskach zachęca do deklarowania prawidłowej ceny zakupu i zachowywania paragonów za wydatki, aby móc ubiegać się o odliczenia. Kiedy ceny nieruchomości gwałtownie rosną, rząd również może pobierać więcej podatku.

Prawidłowe i pełne pobieranie podatków przy użyciu nowej metody wymaga odpowiednich możliwości zarządzania i infrastruktury danych. Organy podatkowe potrzebują kompletnej bazy danych transakcji, aby precyzyjnie określić koszty i wydatki każdej transakcji, a tym samym skutecznie pobierać podatki.

Obecnie wszystkie zmiany w przepisach dotyczących przeniesienia własności nieruchomości zostały zaktualizowane w urzędzie skarbowym – co jest początkową zaletą – ale system informatyczny nadal wymaga synchronicznej aktualizacji przed naliczeniem podatku od odsetek. Polityka ta powinna być wdrażana ostrożnie i stopniowo.

Przedsiębiorca Dinh Hong Ky jest obecnie prezesem spółki akcyjnej Secoin, prezesem Stowarzyszenia Budowlanego i Materiałów Budowlanych w Ho Chi Minh City (SACA), przewodniczącym Stowarzyszenia Zielonego Biznesu w Ho Chi Minh City (HGBA) i wiceprezesem Stowarzyszenia Biznesu w Ho Chi Minh City (HUBA).

Rozważ trasę , unikaj szoku

Propozycja wprowadzenia 20% podatku od zysków z nieruchomości i papierów wartościowych świadczy o determinacji agencji zarządzającej, by ukierunkować rynek na przejrzystość i praktykę międzynarodową. Aby skutecznie wdrożyć tę ideę, musi ona zostać zaprojektowana starannie, elastycznie i synchronicznie.

Po pierwsze, potrzebny jest jasny plan wdrożenia. Natychmiastowe wprowadzenie wysokich stawek podatkowych na słabym rynku mogłoby być szokujące; dlatego można rozważyć okres przejściowy lub wdrożenie pilotażowe w Hanoi i Ho Chi Minh, stopniowo zwiększając sankcje w miarę jak system będzie gotowy.

Po drugie, władze powinny wkrótce uzupełnić bazę danych o nieruchomościach, łącząc informacje podatkowe, bankowe i notarialne… aby stworzyć podstawę do ustalania pierwotnej ceny zakupu, kosztów i monitorowania transakcji. To nie tylko pozwoli na dokładne pobieranie podatków, ale także pomoże w zwiększeniu przejrzystości i efektywności rynku.

Po trzecie , polityka podatkowa musi być elastyczna i humanitarna. Organy ustawodawcze mogą wprowadzać zwolnienia podatkowe w uzasadnionych przypadkach, takich jak zwolnienia lub ulgi podatkowe w przypadku nieuniknionych transakcji (sprzedaż domu z powodu trudnych okoliczności) lub niskich zysków w celu wsparcia finansowego.

Po czwarte , jest to dość skomplikowany podatek, wymagający od podatników przechowywania dokumentów i składania szczegółowych deklaracji. Organy podatkowe powinny dysponować szczegółowymi instrukcjami dotyczącymi uzasadnionych kosztów uzyskania przychodu, sposobu obliczania zysków i strat oraz sposobu składania deklaracji w najwygodniejszy sposób…

Powrót do tematu

DINH HONG KY

Source: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm