Ludzie przychodzą do Kancelarii Notarialnej nr 1, Dzielnica 1, Ho Chi Minh City, aby dokonać aktu notarialnego – zdjęcie: QUANG DINH
Oczekuje się, że ta polityka podatkowa zwiększy dochody budżetowe, ale istnieją liczne obawy co do jej wykonalności.
Tuoi Tre zbiera opinie ekspertów na ten temat.
- Delegat HOANG VAN CUONG (członek Komisji Ekonomicznej i Finansowej Zgromadzenia Narodowego):
Pozytywne opcje na przyszłość
Obecnie podatek dochodowy od osób fizycznych jest ustalany na podstawie całkowitej ceny sprzedaży nieruchomości pomnożonej przez stawkę podatkową wynoszącą 2%. Pobieranie podatku w ten sposób będzie bardzo łatwe i wygodne, ponieważ nie ma potrzeby śledzenia źródła poprzednich zakupów i sprzedaży.
Jednak podatek 2% ma również wiele wad. Na przykład, ludzie kupują dom, aby w nim mieszkać, ale z jakiegoś powodu muszą się przeprowadzić, sprzedać go, ale cena nie wzrasta i nadal muszą zapłacić 2% podatek od ceny sprzedaży.
W związku z tym możliwość opodatkowania różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży w wysokości 20% będzie zgodna z rzeczywistością rynkową i zoptymalizuje wysokość podatku dochodowego od osób fizycznych odprowadzanego do budżetu państwa.
Ta 20-procentowa stawka jest także podobna i sprawiedliwa w porównaniu ze stawką podatku pobieranego przez organizacje i przedsiębiorstwa od osób prawnych w przypadku przeniesienia własności nieruchomości.
Jednakże zarządzanie informacjami o cenach kupna i sprzedaży nieruchomości nie jest obecnie wdrożone. Wszystkie informacje opierają się na deklaracjach kupujących i sprzedających, a mimo to nadal zdarzają się przypadki składania nieprawdziwych i oszukańczych deklaracji.
Dlatego opcja 20% będzie korzystna w przyszłości, gdy dane zostaną zdigitalizowane, a informacje będą w pełni zarządzane. W obecnej sytuacji, gdy nie jest to możliwe, konieczne jest kontynuowanie wdrażania opcji 2% poboru podatku i ewentualne połączenie opcji 20% ze sprawami z pełną informacją.
- Dr NGUYEN NGOC TU (ekspert podatkowy):
Ludzie powinni mieć możliwość wyboru metody obliczania podatków.
Podatek dochodowy od osób fizycznych jest podatkiem pobieranym od dochodów, a podatnicy indywidualni muszą płacić podatek tylko wtedy, gdy osiągną zysk.
Metoda obliczania podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 20% od zysków z przeniesienia własności nieruchomości jest niezwykle rozsądna. Przy sprzedaży nieruchomości, cena sprzedaży pomniejszona o cenę zakupu i koszty, a jeśli występuje zysk, to sprzedający musi zapłacić podatek. W przeciwieństwie do poprzedniej sytuacji, nawet przy sprzedaży ze stratą, sprzedający i tak musiał zapłacić 2% od ceny przeniesienia własności.
Z drugiej strony, zastosowanie tej polityki jest całkowicie wykonalne w przypadku ustalania ceny transferowej. W związku z tym, ramy cen gruntów Prowincjonalnego Komitetu Ludowego zbliżyły się do cen rynkowych.
Wiele transakcji zawiera się poprzez wymianę nieruchomości i płatności bezgotówkowe. Niektóre podstawowe koszty związane z nieruchomościami, takie jak odsetki bankowe, prowizje maklerskie, koszty budowy itp., nie są trudne do ustalenia. Na przykład odsetki bankowe najłatwiej udowodnić za pomocą umowy kredytowej, zawierającej kwotę pożyczki, okres kredytowania i stopę procentową.
Prowizje maklerskie przy zakupie i sprzedaży za pośrednictwem giełdy nieruchomości są również bardzo jasne. W przypadku braku dokumentu potwierdzającego ten koszt, konieczne jest ustalenie stałej prowizji w wysokości 0,5-1% ceny transferowej. Podstawą obliczenia kosztów budowy może być umowa o roboty budowlane, dokumenty zakupu surowców... Jeśli nie ma dokumentu uprawniającego do odliczenia kosztów budowy, podstawą obliczenia jest cena jednostkowa budynku ustalona przez Prowincjonalny Komitet Ludowy.
Metoda obliczania 20% podatku od zysków z przeniesienia własności nieruchomości zmusza również do deklarowania prawidłowej ceny sprzedaży, co zapewnia transparentność i brak strat podatkowych dla budżetu. Nikt nie odważy się zadeklarować ceny niższej niż rzeczywista, ponieważ później, gdy nieruchomość zostanie sprzedana, istnieje ryzyko konieczności zapłacenia wyższych podatków.
Metoda obliczania podatku ze stałą stawką podatku od ceny transferowej w przypadkach, gdy nie można ustalić ceny zakupu i powiązanych kosztów. Istnieją nieruchomości zakupione 15-20 lat temu, których ceny zakupu nie da się ustalić, nawet jeśli cena zakupu w tamtym czasie wynosiła zaledwie 500-700 milionów dolarów, a obecnie cena sprzedaży wynosi 4-5 miliardów dolarów, zatem stosowanie stawki 20% różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży i powiązanymi kosztami jest nieuzasadnione. Wiele nieruchomości jest dziedziczonych po rodzicach, a nie kupowanych, więc nie ma możliwości odliczenia ceny zakupu.
Jeśli chodzi o stałą stawkę podatku, zaleca się stosowanie 1% od ceny transferowej zamiast obecnych 2%. Ceny nieruchomości gwałtownie wzrosły w ostatnich latach. Cennik gruntów Prowincjonalnego Komitetu Ludowego z 2025 roku jest bardzo zbliżony do ceny rynkowej. Dlatego stawka podatku w wysokości 1% jest odpowiednia, zapewniając mieszkańcom możliwość zapłaty.
Przy tych dwóch metodach naliczania podatku konieczne jest umożliwienie podatnikom wyboru metody, która jest korzystna dla podatnika. Dzięki temu nowa polityka jest humanitarna, odzwierciedla rzeczywistość i ma zastosowanie w życiu.
- Pan NGUYEN VAN PHUNG (Wietnamskie Stowarzyszenie Księgowych i Audytorów):
Unikaj wyrządzania szkód długoterminowym posiadaczom, którzy mają rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe
Metoda obliczania podatku zapewnia sprawiedliwość wobec obywateli, zwłaszcza tych, którzy posiadają nieruchomości przez długi czas, unikając sytuacji, w której długoterminowi właściciele muszą płacić wyższe podatki niż spekulanci.
Podobnie jak 10 lat temu, cena 1 m² działki wynosiła 10 milionów, ale teraz wzrosła do 70 milionów. Jeśli odejmiemy cenę sprzedaży od ceny zakupu i otrzymamy 60 milionów, a następnie zastosujemy stawkę podatku w wysokości 20%, to w ogóle nie jest to w porządku. Dlatego oprócz kosztów uzyskania przychodu, takich jak odsetki od kredytu bankowego itp., musimy również odliczyć koszt amortyzacji od roku zakupu do roku sprzedaży.
W szczególności należy rozważyć, czy należy opodatkowywać przekształcenie nieruchomości na potrzeby mieszkaniowe, a jeśli tak, to w jakim zakresie?
W rzeczywistości wiele osób zmienia swój dom z małego domu w zaułku na większy, z wygodniejszym dojazdem. Muszą sprzedać swój obecny dom i zaciągnąć większy kredyt na zakup nowego. To uzasadniona potrzeba.
Jeśli odejmiemy cenę zakupu i koszty od ceny sprzedaży, otrzymamy różnicę, a następnie zastosujemy 20% stawkę podatku od zysku z przeniesienia, co jest nieuzasadnione. Ta różnica nie jest zyskiem, ponieważ nie jest to działalność gospodarcza.
- Pan NGUYEN VAN DINH (Przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami):
Konieczność wspierania zachowań prorynkowych
Niezależnie od tego, czy nałożymy podatek w wysokości 2% ceny sprzedaży, czy 20% zysku, konieczne jest przeprowadzenie odpowiednich obliczeń, aby to narzędzie mogło działać prawidłowo i regulować rynek, aby rozwijał się we właściwym kierunku. Należy również odpowiednio rozważyć moment zaproponowania wprowadzenia podatku regulującego rynek nieruchomości.
Gdy rynek musi stymulować transakcje, aby przetrwać trudne czasy, nałożenie podatków spowoduje, że prawdziwi inwestorzy również ograniczą skalę swojego biznesu, co sprawi, że podaż na rynku stanie się mniejsza.
W okresach prosperity na rynku nieruchomości można rozważyć opodatkowanie transakcji na rynku nieruchomości, aby zapobiec spekulacjom, podwyżkom cen i przejęciom.
Celem podatku od nieruchomości jest pomoc w bardziej stabilnym rozwoju rynku, dlatego potrzebna jest odpowiednia mapa drogowa dotycząca nakładania podatków od nieruchomości, aby uniknąć wstrząsów na rynku.
Należy rozważyć opodatkowanie transakcji na rynku nieruchomości, aby uniknąć opodatkowania osób kupujących domy na realne potrzeby mieszkaniowe. Opodatkowanie nieruchomości powinno służyć zniechęcaniu do negatywnych zachowań rynkowych, a jednocześnie wspierać korzystne zachowania rynkowe, dlatego agencje polityczne powinny rozważyć tę kwestię.
Ludzie przeprowadzają procedury związane z nieruchomościami w oddziale Urzędu Rejestracji Nieruchomości w Dzielnicy 7 w Ho Chi Minh City – zdjęcie: TU TRUNG
Jak państwa opodatkowują transfery nieruchomości?
Według Hrone.com, w Chinach typowa stawka podatku wynosi 20% od dochodu podlegającego opodatkowaniu, który stanowi różnicę między ceną sprzedaży a ceną zakupu (po odliczeniu uzasadnionych kosztów, o ile takie istnieją). Jednak w zależności od rodzaju nieruchomości, okresu posiadania i lokalizacji, rzeczywista stawka podatku może wynosić od 1% do 20%.
W Tajlandii osoby fizyczne sprzedające nieruchomości podlegają podatkowi u źródła, zazwyczaj w wysokości 1% zadeklarowanej ceny sprzedaży, lub progresywnemu podatkowi od dochodów osobistych. Dodatkowo, jeśli nieruchomość zostanie odsprzedana w ciągu 5 lat, pobierany jest specjalny podatek od działalności gospodarczej w wysokości 3,3% wartości zbycia. W przypadku nieruchomości mieszkalnych podatek ten może zostać zniesiony, jeśli spełnione są warunki własności i rejestracji gospodarstwa domowego.
W Korei progresywna stawka podatku waha się od 6 do 45% w zależności od długości okresu posiadania i wartości zysku. Jeśli nieruchomość jest w posiadaniu dłużej niż 10 lat, najniższa stawka podatku wynosi 6%; jeśli zostanie sprzedana w ciągu roku, stawka podatku może wynieść nawet 45%.
W Japonii dochody z przeniesienia własności nieruchomości są również opodatkowane według dwóch stałych stawek, w zależności od okresu posiadania nieruchomości. Według Legal500.com, jeśli nieruchomość jest w posiadaniu dłużej niż 5 lat, stawka podatku wynosi 15,315% (podatek dochodowy) 5% (podatek lokalny od osoby), co daje łącznie 20,315%. Jeśli okres posiadania jest krótszy niż 5 lat, stawka podatku wzrasta do 30,63% (podatek dochodowy) 9% (podatek lokalny od osoby), co daje łącznie 39,63%.
- Pan NGUYEN DUY HA (inwestor nieruchomości):
Transakcje na rynku nieruchomości będą bardziej przejrzyste
Dwa lata temu sprzedałem działkę o wartości 600 milionów VND z ogromną stratą, ale i tak musiałem zapłacić 2% podatku, co spowodowało podwójną stratę. Obliczenie 2% podatku od wartości kontraktu ujawnia jego wady, gdy straty nadal muszą być opodatkowane, podczas gdy natura podatku dochodowego od osób fizycznych polega na tym, że opodatkowane są zyski.
Rynek nieruchomości stopniowo staje się coraz bardziej przejrzysty, a inwestorzy bardziej profesjonalni. Propozycja wprowadzenia 20% podatku dochodowego od zysków transferowych przyniesie zmiany.
Kupujący i sprzedający będą wybierać transakcje za pośrednictwem banków, aby zapewnić przejrzystość przepływu środków pieniężnych i zadeklarować prawidłową cenę transferową, podpisać umowę sprzedaży z jednostką maklerską za pomocą faktury, a przy remoncie lub budowie nowego domu będą również wybierać firmy, które wystawiają faktury, aby przechowywać dokumenty potwierdzające koszty w celu obliczenia podatku.
Ta metoda kalkulacji jest również bardzo odpowiednia dla dużych inwestorów z dużymi wartościami aktywów, co również pomoże w optymalizacji. Osoby przenoszące nieruchomości z dużą różnicą między ceną początkową a ceną wyjściową nadal mogą wybrać metodę kalkulacji 2%.
Istnieje wiele sposobów obliczania podatku od przeniesienia własności nieruchomości, które pomagają osobom fizycznym proaktywnie wybierać optymalne rozwiązanie i unikać sytuacji, gdy sprzedają ze stratą, a mimo to muszą płacić wysokie podatki.
- Pan LE QUOC KIEN (doradca ds. nieruchomości):
Potrzebuję wskazówek dotyczących kosztów podlegających odliczeniu
Aby skutecznie obliczyć podatek od zysków z tytułu przeniesienia własności nieruchomości, stosując 20% stawkę podatku, konieczne jest posiadanie bazy danych o historii transakcji dotyczących działek gruntu, zapewniającej dokładne odzwierciedlenie rzeczywistych wartości transakcji za pomocą przeniesień.
Ponadto należy opracować plan kontroli metod płatności w transakcjach dotyczących nieruchomości. Pozwoli to uniknąć sytuacji, w której każdy, kto sprzedaje nieruchomość, traci pieniądze, a nikt nie płaci podatków.
Konieczne jest wydanie szczegółowych wytycznych dotyczących dokumentów potwierdzających koszty podlegające odliczeniu, takie jak koszty budowy, koszty napraw, koszty sądowe, koszty pośrednictwa, koszty odsetek od kredytów lub koszty wynagrodzeń dla podmiotów powiązanych, jeśli takie istnieją. Należy unikać sytuacji, w których sprzedający nie ma prawa uwzględnić uzasadnionych kosztów przy obliczaniu rzeczywistego dochodu z działalności w obrocie nieruchomościami.
Source: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm
![[Zdjęcie] Premier Pham Minh Chinh przewodniczy drugiemu spotkaniu Komitetu Sterującego ds. rozwoju gospodarki prywatnej.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/01/1762006716873_dsc-9145-jpg.webp)
Komentarz (0)