Jakie warunki muszą spełnić organizacje i osoby prowadzące działalność w branży nieruchomości?

Zredukuj ryzyko oszustw i wyłudzeń

Kontynuując obrady 6. sesji, po południu 16 listopada Stała Komisja Zgromadzenia Narodowego (NASC) wydała opinie na temat projektu ustawy o mieszkalnictwie (ze zmianami) oraz projektu ustawy o obrocie nieruchomościami (ze zmianami).

Przewodniczący Komisji Ekonomicznej Zgromadzenia Narodowego Vu Hong Thanh, przedstawiając szereg istotnych kwestii związanych z wyjaśnieniem, otrzymaniem i rewizją projektu ustawy o działalności w sektorze nieruchomości (zmienionej), powiedział, że w odniesieniu do warunków dla organizacji i osób fizycznych prowadzących działalność w sektorze nieruchomości, Stały Komitet Komisji Ekonomicznej poinformował: W rzeczywistości określenie celu osiągania zysku w koncepcji działalności gospodarczej w punkcie 21, artykule 4 ustawy o przedsiębiorstwach z 2020 r. i koncepcji działalności w sektorze nieruchomości w punkcie 1, artykule 3 projektu ustawy jest trudne do wdrożenia.

W związku z tym, jeśli nie będzie regulacji dotyczących kryteriów rozróżnienia według skali, to wszelka działalność związana z kupnem, sprzedażą, wynajmem, dzierżawą i zakupem domów oraz pracami budowlanymi będzie wymagała zakładania przedsiębiorstw zajmujących się obrotem nieruchomościami, co w praktyce nie jest możliwe.

W związku z tym projekt ustawy zmienia się w paragrafie 3 i paragrafie 6, dodając paragraf 4 do artykułu 9 w brzmieniu: Organizacje i osoby fizyczne sprzedające domy i obiekty budowlane w celach innych niż działalność gospodarcza lub sprzedające, wynajmujące lub wynajmująco-kupujące domy i obiekty budowlane na małą skalę nie są zobowiązane do przestrzegania przepisów projektu ustawy, lecz muszą złożyć deklarację i zapłacić podatki.

Przewodniczący Komisji Ekonomicznej Zgromadzenia Narodowego Vu Hong Thanh (zdjęcie: Quochoi.vn).

W przypadku sprzedaży lub dzierżawy-kupna domów lub robót budowlanych pomiędzy osobami fizycznymi konieczne jest poświadczenie notarialne i uwierzytelnienie umowy zgodnie z postanowieniami ust. 5 art. 43 w celu zapewnienia bezpieczeństwa prawnego transakcji, ograniczenia ryzyka oszustwa, podstępu i wprowadzenia w błąd oraz uzupełnienia informacji w bazie danych transakcji dotyczących nieruchomości.

Osoby fizyczne prowadzące działalność w zakresie obrotu nieruchomościami na małą skalę nie muszą zakładać przedsiębiorstwa zajmującego się obrotem nieruchomościami, ale podlegają zakresowi projektu ustawy, muszą deklarować i płacić podatki oraz przestrzegać innych przepisów projektu ustawy; przepis ten nie dotyczy organizacji mających na celu zapewnienie profesjonalizmu i ułatwienie zarządzania państwem;

W innych przypadkach organizacje i osoby fizyczne muszą założyć przedsiębiorstwo zajmujące się obrotem nieruchomościami; rząd musi szczegółowo określić ilość i wartość każdego rodzaju nieruchomości w celu ustalenia, czy jest to działalność gospodarcza na małą skalę.

Ponadto warunki dla osób prowadzących działalność w zakresie nieruchomości, o których mowa w punkcie b, ust. 3, art. 9 projektu ustawy przedłożonego Zgromadzeniu Narodowemu do zaopiniowania na 6. sesji, zostały opracowane na podstawie warunków dla organizacji i osób fizycznych mających prawo do zakładania i zarządzania przedsiębiorstwami w Wietnamie, o których mowa w punkcie 1 i punkcie e, ust. 2, art. 17 ustawy o przedsiębiorstwach z 2020 r.

W wyniku przeglądu Stały Komitet Komitetu Ekonomicznego ustalił, że w rzeczywistości zdarzają się przypadki, w których osoby nie spełniają warunków niezbędnych do bycia założycielami i menadżerami przedsiębiorstw zgodnie z postanowieniami Prawa Przedsiębiorczości, ale mimo to mają prawo do prowadzenia działalności w zakresie nieruchomości i przeprowadzania transakcji cywilnych związanych z nieruchomościami.

W związku z tym projekt ustawy w art. 9 ust. 3 zostaje zmieniony w taki sposób, aby nie ograniczać uzasadnionych praw organizacji i osób fizycznych.

Depozyt może być pobierany w kwocie nieprzekraczającej 5% ceny sprzedaży.

W odniesieniu do depozytów w sektorze mieszkaniowym i przyszłych projektach budowlanych (klauzula 5, artykuł 23), niektóre opinie zgadzają się z Opcją 1. Niektóre opinie zgadzają się z Opcją 1 i proponują ustalenie maksymalnego depozytu w wysokości 5% ceny sprzedaży lub ceny najmu z opcją zakupu. Niektóre opinie zgadzają się z Opcją 1 i proponują ustalenie maksymalnego depozytu w wysokości 10%, zgodnie z przepisami rządowymi, ale nieprzekraczającego 10%. Niektóre opinie zgadzają się z Opcją 1 i proponują ustalenie maksymalnego depozytu w wysokości 15%. Niektóre opinie zgadzają się z Opcją 1 i proponują wprowadzenie bardziej szczegółowych przepisów.

Część opinii zgadzała się z opcją 2. Część opinii zgadzała się z opcją 2 i proponowała obniżenie maksymalnego wskaźnika depozytu do 5%.

Aby zapewnić prawdziwy charakter zadatku, a jednocześnie ograniczyć ryzyko dla kupującego i najemcy, którzy często są stroną słabszą, projekt ustawy zmienia się w art. 23 ust. 5 w następujący sposób: „Inwestorzy projektów nieruchomościowych mogą pobierać od klientów zadatek w wysokości nieprzekraczającej 5% ceny sprzedaży lub ceny dzierżawy domów i robót budowlanych tylko wtedy, gdy domy i roboty budowlane spełniają wszystkie warunki oddania do użytku zgodnie z przepisami niniejszej ustawy. Umowa zadatku musi wyraźnie określać cenę sprzedaży lub cenę dzierżawy domów i robót budowlanych”.

Inwestorzy w projekty nieruchomości mogą pobierać jedynie depozyty nieprzekraczające 5% ceny sprzedaży (zdjęcie: Huu Thang).

W kwestii płatności za zakup, leasing mieszkań i przyszłe prace budowlane (art. 25 ust. 3), biorąc pod uwagę opinie posłów do Zgromadzenia Narodowego, projekt ustawy w art. 25 ust. 3 zmienia się zgodnie z następującymi 2 opcjami:

Opcja 1: „Jeżeli nabywcy lub dzierżawcy nie wydano zaświadczenia o prawie do użytkowania gruntu, prawie własności domu i innych aktywach związanych z gruntem, sprzedawca lub wydzierżawiający nie może pobrać więcej niż 95% wartości umowy; pozostała wartość umowy zostanie wypłacona po wydaniu przez właściwy organ państwowy zaświadczenia o prawie do użytkowania gruntu, prawie własności domu i innych aktywach związanych z gruntem nabywcy lub dzierżawcy”.

Ta opcja ma zapewnić stabilność obecnej polityki; klienci mogą zatrzymać część wartości umowy w oczekiwaniu na wydanie Certyfikatu. Ograniczeniem tej opcji jest to, że gdy klienci ponoszą ryzyko niezapłacenia 100% wartości umowy, nie można ustalić własności; w niektórych przypadkach klienci zwlekają z realizacją swoich zobowiązań płatniczych, ponieważ nie muszą natychmiast otrzymać certyfikatu, mimo że inwestor wywiązał się ze swoich zobowiązań, a właściwy organ państwowy wydał certyfikat.

Opcja 2: „Jeżeli nabywca lub dzierżawca nie otrzymał Certyfikatu Prawa do Użytkowania Gruntów, Prawa Własności Domu i innych składników majątku związanych z gruntem, sprzedający lub dzierżawca nie może pobrać więcej niż 95% wartości umowy. Pozostała wartość umowy jest przelewana przez klienta na rachunek inwestora otwarty w instytucji kredytowej w celu zarządzania, a inwestor nie może wykorzystać tej kwoty; klient ma prawo do otrzymania dochodu z tej kwoty. Inwestor może wykorzystać tę kwotę od każdego klienta tylko wtedy, gdy właściwy organ państwowy wyda nabywcy lub dzierżawcy domu lub obiektu budowlanego Certyfikat Prawa do Użytkowania Gruntów, Prawa Własności Domu i innych składników majątku związanych z gruntem”.

Plan ten ma na celu zapewnienie spójności i jednolitości z przepisami dotyczącymi ustalania praw własności w projekcie ustawy i projekcie ustawy Prawo mieszkaniowe (zmienione), przepisami dotyczącymi realizacji zobowiązań finansowych zgodnie z postanowieniami projektu ustawy Prawo gruntowe (zmienione); zapewnienie realizacji zobowiązań płatniczych klientów.

Ograniczeniem tej opcji jest to, że klient musi zapłacić pozostałe 5% wartości umowy do czasu wydania Certyfikatu; jednakże biorąc pod uwagę stanowisko Zgromadzenia Narodowego, opcja ta stanowi, że dochód uzyskany z tej kwoty będzie przysługiwał klientowi.

Ponadto w artykule 80 ust. 5 projektu ustawy dodano przepisy dotyczące odpowiedzialności Banku Państwowego za kierowanie zarządzaniem i wypłatą zysków, zgodnie z postanowieniami artykułu 25 ust. 3.

Stały Komitet Komisji Ekonomicznej zaproponował zachowanie dwóch opcji i przeprowadzenie głosowania w celu uzyskania opinii deputowanych do Zgromadzenia Narodowego jako podstawy do rozważenia i podjęcia decyzji w tej sprawie przez Stały Komitet Zgromadzenia Narodowego .

Źródło: https://www.nguoiduatin.vn/to-chuc-ca-nhan-kinh-doanh-bat-dong-san-phai-dap-ung-dieu-kien-gi-a636255.html