Według szacunków MB Securities (MBS) w drugim kwartale 2026 r. zapadną obligacje korporacyjne o wartości około 58 500 mld VND, co stanowi wzrost o 140% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i 3,3-krotność wartości w porównaniu z pierwszym kwartałem 2026 r. Jest to znaczący wzrost odzwierciedlający powrót presji finansowej po okresie względnego spokoju pod koniec 2025 r.
Na branżę nieruchomości narasta presja związana ze spłatą kredytów.
Co istotne, większość presji związanej z terminem zapadalności nadal koncentruje się w sektorze nieruchomości. Tylko w maju i czerwcu 2026 roku łączna wartość zapadających obligacji wyniosła około 30 500 mld VND, z czego sektor nieruchomości stanowił 75,6%, co odpowiada około 23 000 mld VND. Wskazuje to, że struktura kapitałowa wielu spółek z sektora nieruchomości nadal w dużym stopniu opiera się na rynku obligacji, a przychody ze sprzedaży nie odzyskały jeszcze wystarczającej wartości.
Według wielu organizacji analitycznych, okres od 2020 do 2022 roku był okresem, w którym firmy z branży nieruchomości zintensyfikowały emisję obligacji w celu zwiększenia rezerw gruntów, przeprowadzenia fuzji i przejęć (M&A) projektów oraz uzupełnienia kapitału obrotowego. Po 3-5 latach większość tych obligacji wchodzi w okres zapadalności, w momencie gdy rynek nieruchomości nie odzyskał jeszcze pełnej sprawności. Dlatego obecna presja dotyczy nie tylko spłaty zadłużenia, ale także rzeczywistej kondycji finansowej przedsiębiorstw.
W obliczu rosnącej presji związanej z terminem zapadalności, emisja obligacji również stała się bardziej intensywna. Tylko w kwietniu 2026 roku łączna wartość wyemitowanych obligacji korporacyjnych osiągnęła około 51 700 mld VND, co stanowi wzrost o 60% w porównaniu z poprzednim miesiącem. Z tego prawie 59% emisji pochodziło z sektora nieruchomości, osiągając łączną wartość około 30 400 mld VND, co stanowi wzrost o 110,8% rok do roku i najwyższy poziom w ciągu ostatnich sześciu miesięcy.
Wśród firm z branży nieruchomości, które w tym okresie odnotowały znaczące wolumeny emisji, znajdują się Vingroup , Vinhomes, Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company oraz wiele innych firm deweloperskich. Warto odnotować, że Vingroup z powodzeniem wyemitowała międzynarodowe obligacje o wartości 350 milionów dolarów, o wartości nominalnej 200 000 dolarów za obligację i 5-letnim terminie zapadalności, co dowodzi, że duże przedsiębiorstwa nadal mają dostęp do kapitału zagranicznego.
Łącznie od początku roku do chwili obecnej łączna wartość wyemitowanych obligacji korporacyjnych osiągnęła około 93 300 mld VND, co stanowi wzrost o 26,3% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. W tym sektorze wiodącą pozycję zajmuje sektor nieruchomości, z łączną wartością emisji wynoszącą około 54 400 mld VND, co stanowi znaczący wzrost o 278% i stanowi 58,3% całego rynku. Do największych emitentów od początku roku należą Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup i T&T New Era Joint Stock Company.
Według szacunków VIS Rating, w 2026 roku zapadną obligacje zabezpieczone nieruchomościami o wartości około 99 bilionów VND. Oznacza to, że znaczna część nowo pozyskanego kapitału jest w rzeczywistości wykorzystywana na refinansowanie zadłużenia, łagodzenie presji płynnościowej lub restrukturyzację zobowiązań finansowych, a nie na inwestycje ekspansywne.
Jeśli przepływy pieniężne z podstawowej działalności nie ulegną poprawie, ciągła emisja nowych obligacji w celu spłaty starego zadłużenia może prowadzić do większego skumulowanego ryzyka w przyszłości.
Przedsiębiorstwa wciąż „cierpią na brak kapitału” z powodu zaostrzenia warunków kredytowania.
Na rynku nadal odnotowuje się przypadki opóźnień w spłacie kapitału i odsetek od obligacji. W kwietniu 2026 r. wykryto kolejne 4 kody obligacji z przeterminowanymi płatnościami, o łącznej wartości prawie 2900 mld VND. Do końca kwietnia skumulowana wartość obligacji z przeterminowanymi płatnościami szacowana była na około 31 500 mld VND, co stanowi około 2,3% całkowitego zadłużenia z tytułu obligacji korporacyjnych na rynku.
Choć jest to wartość niższa niż w szczytowym okresie kryzysu w latach 2022–2023, nadal pokazuje, że ryzyko kredytowe nie zniknęło. Wiele firm zmaga się obecnie z trzema głównymi problemami jednocześnie: słabnącymi przepływami pieniężnymi ze sprzedaży, wysokim kosztem kapitału i krótkimi terminami zapadalności.
Jeśli rynek nieruchomości będzie się odbudowywał wolniej niż przewidywano, istnieje ryzyko wzmożonej restrukturyzacji zadłużenia lub wydłużenia okresu spłaty obligacji.
Jednym z głównych powodów jest to, że na rynku wciąż brakuje wystarczająco silnego kanału kapitałowego w średnim i długim terminie, który mógłby zastąpić kredyt bankowy. Wietnamski system finansowy od wielu lat jest silnie uzależniony od kredytu bankowego. W przypadku nieruchomości banki były niemal głównym źródłem finansowania zarówno dla deweloperów, jak i nabywców mieszkań.
Jednak po okresie szybkiego wzrostu akcji kredytowej w 2025 roku, szczególnie w sektorze nieruchomości, Bank Państwowy Wietnamu zaczął zaostrzać kontrolę nad wzrostem akcji kredytowej, aby ograniczyć ryzyko makroekonomiczne. Utrudniło to wielu firmom z branży nieruchomości dostęp do nowych kredytów, zmuszając je do powrotu na rynek obligacji jako alternatywnego kanału pozyskiwania funduszy.
Według pana Trana Van Hieu, dyrektora generalnego OBCHolding, rynek stoi obecnie w obliczu poważnego paradoksu: wiele projektów mieszkaniowych, które zaspokajają rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe, wciąż ma problemy z dostępem do kapitału, ponieważ podlegają tym samym mechanizmom kredytowym, co spekulacyjne lub luksusowe segmenty nieruchomości.
Pan Hieu argumentował, że obecny system zarządzania kredytem, oparty na ogólnej stopie rynkowej, zmusza firmy budujące mieszkania komunalne do ponoszenia kosztów kapitałowych podobnych do tych, jakie ponoszą ośrodki wypoczynkowe lub projekty spekulacyjne o znacznie wyższym ryzyku. To nie tylko zwiększa presję finansową na firmy, ale także podnosi ceny produktów.
„Deweloperzy oferujący mieszkania przystępne cenowo są „uwięzieni” w tym samym środowisku stóp procentowych, co segmenty spekulacyjne. To zwiększa koszty kapitałowe, a tym samym popycha ceny mieszkań w kierunku przeciwnym do celów socjalnych” – powiedział pan Hieu.
W oparciu o tę rzeczywistość, OBCHolding proponuje, aby Bank Państwowy Wietnamu opracował mechanizm klasyfikacji kredytów według każdego segmentu nieruchomości, zamiast stosować go jednolicie, jak obecnie. W związku z tym projekty mieszkań przystępnych cenowo, mieszkania zaspokajające rzeczywiste potrzeby życiowe lub te o dobrej płynności finansowej powinny mieć dostęp do kapitału po bardziej rozsądnych kosztach w porównaniu z segmentami luksusowymi lub kurortami.
Według wielu ekspertów, jeśli kapitał będzie nadal „ściśle ograniczony” we wszystkich segmentach, na rynku może wystąpić niedobór realnej podaży mieszkań, a projekty spekulacyjne nie będą skutecznie kontrolowane. Utrudniłoby to również osiągnięcie celu, jakim jest obniżenie cen nieruchomości i osiągnięcie trwałego ożywienia rynku.
Największym wyzwaniem jest odbudowanie zaufania rynku.
Z perspektywy przedsiębiorstw wynika, że obecna polityka kredytowa jest nadal stosowana w taki sam sposób do wszystkich segmentów nieruchomości, podczas gdy poziom ryzyka i zdolność absorpcji kapitału poszczególnych rodzajów nieruchomości znacznie się różnią.
Wielu ekspertów uważa, że aby osiągnąć cel zarówno kontroli ryzyka kredytowego, jak i wspierania zdrowego ożywienia na rynku, organy regulacyjne muszą szybko opracować mechanizm klasyfikacji kredytów według segmentów, zamiast ujednolicać go. W związku z tym projekty budownictwa socjalnego, budownictwa przystępnego cenowo lub projekty zaspokajające rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe powinny być priorytetowo traktowane w kontekście pozyskiwania kapitału po bardziej rozsądnych kosztach.
Eksperci uważają, że w dłuższej perspektywie wietnamski rynek nieruchomości musi odejść od modelu opartego na bankach i przejść na bardziej zrównoważony i wielowarstwowy ekosystem kapitałowy.
Pan Nguyen Duc Thuan, doradca zarządu HASCO Holdings, uważa, że w nadchodzącym okresie powiązania między rynkiem finansowym a rynkiem nieruchomości muszą opierać się na czterech filarach: kredytach bankowych, obligacjach korporacyjnych, funduszach inwestycyjnych i międzynarodowych przepływach kapitału.
Jeśli chodzi o kredyt bankowy, pan Thuan uważa, że finansowanie nie powinno opierać się wyłącznie na zabezpieczeniach, ale powinno uwzględniać kompleksową ocenę statusu prawnego projektu, możliwości realizacji, planu sprzedaży, przepływów pieniężnych i faktycznej zdolności przedsiębiorstwa do spłaty zadłużenia.
„Banki powinny nie tylko odgrywać rolę w zapewnianiu finansowania, ale także stać się podmiotami monitorującymi przepływy pieniężne, kontrolującymi wykorzystanie kapitału i wspierającymi restrukturyzację zadłużenia, dostosowaną do cyklu życia projektu” – podkreślił pan Thuan.
W odniesieniu do obligacji korporacyjnych, ekspert uważa, że powinny one stać się stabilnym kanałem przepływu kapitału dla rynku w średnim i długim terminie, a jednocześnie wywierać presję na przedsiębiorstwa, aby poprawiły przejrzystość zarządzania finansami. Według niego, rynek obligacji może rozwijać się w sposób zrównoważony tylko wtedy, gdy towarzyszą mu wyższe standardy w zakresie ratingu kredytowego, ujawniania informacji, przejrzystości przepływów pieniężnych i monitorowania wykorzystania kapitału.
Ponadto należy promować modele funduszy inwestycyjnych w nieruchomości, takie jak REIT-y, aby stworzyć bardziej długoterminowe, profesjonalne i przejrzyste źródła kapitału dla rynku. Oczekuje się również, że przepływy kapitału zagranicznego przez giełdę oraz fuzje i przejęcia (M&A) będą odgrywać większą rolę w nadchodzącym okresie.
W rzeczywistości największe ryzyko nie leży obecnie w samych obligacjach, lecz w jakości emitenta i zaufaniu inwestorów.
Po okresie szybkiego wzrostu i wcześniejszym kryzysie zaufania, inwestorzy są teraz znacznie ostrożniejsi. Zmusza to firmy poszukujące kapitału do wykazania się zdolnością finansową, postępem w realizacji projektów i zdolnością do generowania realnych przepływów pieniężnych.
Drugi kwartał 2026 roku stanie się zatem okresem przełomowym dla rynku obligacji nieruchomości. Przedsiębiorstwa o silnych fundamentach finansowych, wysokiej jakości aktywach i stabilnych możliwościach sprzedażowych będą miały szansę przezwyciężyć presję związaną z terminem zapadalności. Z kolei przedsiębiorstwa, które w zbyt dużym stopniu polegają na dźwigni finansowej i refinansowaniu zadłużenia, mogą nadal borykać się z długotrwałym ryzykiem utraty płynności.
Source: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
Komentarz (0)