Określenie gęstości zaludnienia w budynkach mieszkalnych otwiera drogę do budowy mieszkań średniej klasy.

W praktyce liczebność gospodarstw domowych maleje wraz ze wzrostem liczby rodzin nuklearnych składających się z 1–3 osób oraz rosnącą potrzebą samodzielnego życia wśród młodszych pokoleń. Dlatego potrzebna jest bardziej naukowa, elastyczna i realistyczna metoda obliczania liczby ludności, aby poszerzyć możliwości rozwoju mieszkań w przystępnej cenie, które zaspokoją rzeczywiste potrzeby mieszkaniowe większości mieszkańców miast.

Popyt na mieszkania rośnie.
Dane ankietowe organizacji zajmujących się badaniami rynku pokazują, że w ostatnich latach liczba mieszkań o powierzchni 45–70 m² stała się coraz mniejsza. Wiele nowych projektów koncentruje się na budowaniu mieszkań o dużych metrażach, z wysokimi cenami sprzedaży, w celu maksymalizacji zysków, co utrudnia dostęp do mieszkań młodym ludziom, urzędnikom, intelektualistom i małym rodzinom.

Jedną ze zidentyfikowanych przyczyn są przepisy dotyczące kontroli liczby ludności w projektach. W związku z tym, zatwierdzając plany zagospodarowania przestrzennego, agencja zarządzająca często opiera swoje decyzje na docelowych liczbach ludności, aby określić skalę budowy, infrastrukturę techniczną i społeczną oraz gęstość zaludnienia. W związku z tym wielu inwestorów jest zmuszonych do redukcji liczby mieszkań o małym metrażu i zwiększania powierzchni mieszkań o dużym metrażu, aby „utrzymać” docelową liczbę ludności w zatwierdzonych granicach.

Wielu deweloperów jest zmuszonych do zmniejszania liczby mieszkań o małym metrażu i zwiększania liczby mieszkań o dużym metrażu, aby „utrzymać” cele dotyczące liczby mieszkańców. Zdjęcie: Pham Hung

Warto zauważyć, że obecna metoda określania liczby ludności w budynkach mieszkalnych w wielu miejscowościach nadal opiera się głównie na podejściu mechanicznym, uśredniając liczbę osób na mieszkanie, bez wspólnego standardu. Na przykład w Hanoi , na podstawie decyzji nr 39/2026/QD-UBND z dnia 1 kwietnia 2026 r., zmieniającej i uzupełniającej niektóre artykuły decyzji nr 34/2024/QD-UBND z dnia 27 maja 2024 r., miasto stanowi: Mieszkanie jednopokojowe o powierzchni użytkowej ^{25–45 m²} liczy się jako 1 osoba; mieszkanie dwu- lub trzypokojowe o powierzchni użytkowej ^powyżej 40–55 m² liczy się jako 2 osoby; mieszkanie o powierzchni użytkowej powyżej ^{55–70 m²} liczy się jako 3 osoby; a mieszkanie o powierzchni użytkowej powyżej ^{70–77 m²} liczy się jako 4 osoby.
W Ho Chi Minh City, zgodnie z decyzją nr 32/2025/QD-UBND, obowiązującą od 9 stycznia 2026 r., przepisy stanowią: Apartamenty z 1 sypialnią mają powierzchnię ^{25-56 m²} , apartamenty z 2 sypialniami mają powierzchnię ^{56-96 m²} , a apartamenty z 3-4 sypialniami mają powierzchnię ^{96-160 m²} lub więcej…

Według Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, w ciągu ostatnich 10 lat trend „zwiększania liczebności gospodarstw domowych do 1–3 osób, głównie z powodu niechęci do zawierania małżeństw i posiadania dzieci oraz presji życia i wysokich kosztów utrzymania, doprowadził do wskaźnika dzietności wynoszącego zaledwie 1,91 dziecka na kobietę w 2024 roku, czyli niższego niż wskaźnik zastępowalności pokoleń wynoszący 2,1 dziecka na kobietę. To, w połączeniu z tendencją do dłuższego życia, doprowadziło do szybkiego starzenia się społeczeństwa”.

Podczas gdy w 2009 roku kraj liczył 7,45 miliona osób starszych, szacuje się, że do początku 2025 roku liczba ta wzrośnie do 16,1 miliona, co będzie stanowić ponad 16% populacji kraju. Jednocześnie obserwuje się rosnący trend „rodzin wielopokoleniowych” mieszkających blisko siebie na tym samym obszarze lub w tym samym projekcie, ale w oddzielnych przestrzeniach, domach lub mieszkaniach; a także znaczny wzrost liczby osób samotnych, młodych par bez dzieci lub małych rodzin z mniejszą liczbą pokoleń…

„W związku z tym określenie liczby mieszkańców w budynkach mieszkalnych za pomocą sztywnej metody obliczania liczby ludności zwiększy liczbę „dużych mieszkań” w nowych projektach, odpowiadających jedynie potrzebom segmentu osób o wysokich dochodach. W przypadku projektów mieszkaniowych ze średniej półki, posiadanie wielu „dużych mieszkań” nie odpowiada potrzebom i możliwościom finansowym większości osób o średnich i niskich dochodach oraz młodych ludzi dopiero rozpoczynających karierę zawodową” – analizuje pan Le Hoang Chau.
Potrzebujemy elastycznego i praktycznego podejścia.
Zdaniem ekspertów, zamiast sztywnego obliczania liczby ludności na podstawie liczby mieszkań, należy opracować bardziej naukowy system danych o populacji i model prognozowania. Określanie liczby ludności powinno opierać się na wielu czynnikach, takich jak wielkość mieszkania, liczba sypialni, rodzaj mieszkania, cechy regionalne i trendy demograficzne. Pozwoliłoby to firmom na tworzenie bardziej przystępnych cenowo produktów, przy jednoczesnym zapewnieniu odpowiedniej ogólnej liczby ludności.

Niektórzy eksperci sugerują zastosowanie metody obliczania liczby ludności opartej na rzeczywistym zużyciu. Na przykład, kawalerka lub apartament z jedną sypialnią mogą być obliczone dla 1-2 osób; apartament z dwiema sypialniami dla 3-4 osób; a wyższy współczynnik można zastosować do większych apartamentów.

Określenie liczebności populacji w projektach budownictwa mieszkaniowego wymaga elastycznych i realistycznych rozwiązań. Zdjęcie: Doan Thanh

Ponadto gęstość zaludnienia powinna być powiązana z możliwościami infrastrukturalnymi danego obszaru. Jeśli obszar dysponuje dobrym systemem transportu, szkołami, placówkami opieki zdrowotnej i przestrzeniami publicznymi, struktura mieszkaniowa może być bardziej elastyczna.

„Kluczowe jest odejście od myślenia o „ograniczeniu liczby małych mieszkań w celu zmniejszenia gęstości zaludnienia” na rzecz kompleksowego rozwoju infrastruktury miejskiej. Jeśli bowiem infrastruktura będzie odpowiednio inwestowana, zwiększenie liczby małych i średnich mieszkań przyczyni się do rozwiązania problemu mieszkaniowego większości mieszkańców, nie obciążając nadmiernie miasta” – powiedział Tran Ngoc Chinh, przewodniczący Wietnamskiego Stowarzyszenia Planowania i Rozwoju Urbanistycznego.

Podzielając ten pogląd, dr Nguyen Van Dinh – wiceprezes Wietnamskiego Stowarzyszenia Nieruchomości – uważa, że ​​konieczne jest opracowanie zestawu kryteriów klasyfikacji mieszkań według powierzchni i funkcji, aby zastosować bardziej odpowiedni współczynnik liczby ludności; konieczne jest również szybkie uzupełnienie połączonej bazy danych dotyczącej liczby ludności i mieszkalnictwa pomiędzy sektorami budownictwa, planowania i policji, aby prognozowanie liczby ludności było dokładniejsze.

Na tej podstawie, gminy mogą proaktywnie przydzielać cele dotyczące liczby ludności odpowiednie dla każdego obszaru, unikając sytuacji stosowania jednego wzoru do wszystkich projektów. Ponadto, budowa małych mieszkań musi być realizowana zgodnie z rygorystycznymi standardami dotyczącymi projektowania, jakości życia i udogodnień publicznych, aby uniknąć ryzyka tworzenia się gęsto zaludnionych obszarów mieszkalnych pozbawionych wspólnej przestrzeni życiowej.

Jednocześnie rząd musi nadal tworzyć mechanizmy zachęcające przedsiębiorstwa do budowy mieszkań średniej klasy poprzez preferencyjne warunki gruntów, kredytów, procedur inwestycyjnych itp., ponieważ obecnie największy popyt na rynku dotyczy mieszkań przystępnych cenowo dla osób o średnich dochodach. Aby zwiększyć podaż w tym segmencie, konieczne jest jednoczesne usunięcie barier prawnych, planistycznych i determinujących liczbę ludności.

Source: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html