Rynek nigdy nie był tak gorący
Wraz z tendencją do koncentrowania się na poszukiwaniu pracy w obszarach miejskich i dużych miastach, rośnie również popyt na mieszkania. Tymczasem, z powodu skrajnie małej podaży tanich mieszkań, wiele osób nie dysponuje wystarczającymi środkami finansowymi na zakup mieszkań średniej klasy. W związku z tym rynek wynajmu, oferujący takie produkty jak apartamenty i apartamenty serwisowane, obsługujący pracowników o dochodach rzędu 20 milionów VND, stale zmaga się z „niedoborem pokoi”.
Nawet w okresie, gdy „fala” powracających lokali przetoczyła się przez Ho Chi Minh City, zmuszając wiele lokali do wywieszania tabliczek „do wynajęcia”, wiele biur popadło w stan pustostanów, a ceny mieszkań na wynajem nadal nieznacznie wzrosły. Raport Batdongsan.com.vn za drugi kwartał 2023 roku pokazał również, że tempo wzrostu marży zysku (obejmujące stopę wzrostu cen + rentowność wynajmu) przy inwestowaniu w segment mieszkań wzrosło o 97% w porównaniu z początkiem 2015 roku, co jest wskaźnikiem bardziej stabilnym niż w przypadku innych kanałów inwestycyjnych, takich jak akcje, złoto, oszczędności czy waluty obce.
Apartamenty z obsługą przyciągają wiele osób, które nie mają środków finansowych lub nie muszą kupować domu.
Według badania, wiele apartamentowców z obsługą w centralnych dzielnicach Ho Chi Minh, takich jak Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, Dzielnica 10, Dzielnica 11..., ma wskaźnik obłożenia przekraczający 80%, a nawet niektóre projekty wynajmu osiągnęły 100% obłożenia. Wskaźnik obłożenia małych apartamentów z obsługą w Ho Chi Minh gwałtownie wzrósł w ostatnim czasie i ma tendencję wzrostową w miesiącach letnich, kiedy uczniowie przygotowują się do roku szkolnego.
W obliczu tego trendu, czekając na poprawę koniunktury , wielu właścicieli budynków, które wcześniej funkcjonowały jako biura lub hotele, zmieniło kierunek i prowadzi procedury przekształcania ich w apartamenty serwisowane. Te kawalerki z obsługą są często wynajmowane z pełnym umeblowaniem, a ceny wahają się od 6 do 12 milionów VND miesięcznie, w zależności od okolicy.
Ten typ apartamentu ma mniejszą powierzchnię niż standardowe mieszkanie, a jego zaletą jest niższa cena i lokalizacja bliżej centrum. Pojawienie się apartamentów z obsługą stało się ostatnio konkurencją dla inwestorów, którzy kupują mieszkania na przedmieściach pod inwestycję w wynajem.
Wielu właścicieli budynków łączy biura na pierwszym piętrze i apartamenty na wyższych piętrach.
Niektórzy brokerzy twierdzili, że wiele osób jest skłonnych poświęcić powierzchnię, wentylację i infrastrukturę, aby wynająć apartamenty z obsługą w pobliżu centrum zamiast apartamentów na przedmieściach w tej samej cenie. Dlatego coraz więcej budynków jest przekształcanych w ten model wynajmu, generując przepływy pieniężne zamiast pozostawiania całego biurowca pustym i czekającym na najemców.
Ponadto niektórzy właściciele budynków połączyli wynajem biur i siedziby głównej na 1. i 2. piętrze, a wyższe piętra przekształcono w apartamenty z obsługą na wynajem w szerokim zakresie, od średniej do wysokiej klasy, o zróżnicowanych powierzchniach i udogodnieniach.
Należy dokładnie obliczyć koszty inwestycji
Według badań, dochody z wynajmu apartamentów serwisowanych nie są niskie, ale bardzo stabilne. W porównaniu ze standardowymi pokojami o tej samej powierzchni, cena wynajmu apartamentów serwisowanych jest zazwyczaj co najmniej 1,5-2 razy wyższa za pokój. Szczególnie dla inwestorów, którzy potrafią wykorzystać przestrzeń, zwiększyć media i dodać odpowiednie udogodnienia, cena może wzrosnąć jeszcze bardziej.
Jednak zarządzanie i eksploatacja oraz kalkulacja przychodów i wydatków w przypadku tego typu apartamentów z obsługą będą bardziej skomplikowane niż w przypadku tanich pokoi na wynajem. Przedsiębiorcy muszą wiedzieć, jak systematycznie i precyzyjnie zarządzać nimi od etapu umowy, przez etap eksploatacji, aż po reklamę, aby optymalizować przychody inwestując w tego typu lokale.
Chociaż obecnie apartamenty z obsługą cieszą się dużą popularnością i są poszukiwane przez wiele osób, niektórzy inwestorzy ponieśli straty, przechodząc na ten typ. Tak jak w przypadku pana Ngoc Anha (Binh Thanh), który po remoncie przekształcił swój hotel w apartamenty z obsługą na wynajem.
Na początku, z powodu braku wiedzy, jak zarządzać modelem wynajmu długoterminowego, reklam skierowanych do niewłaściwej grupy docelowej oraz presji związanej z pożyczką w wysokości prawie 2 miliardów VND na modernizację, przez prawie pierwszy rok po konwersji czuł się nieszczęśliwy. Po ponad roku ponoszenia strat, dzięki wsparciu przyjaciół, którzy znaleźli najwygodniejszy sposób na zarządzanie wynajmem, kompleks apartamentów serwisowanych pana Ngoc Anha był zapełniony w 80%, generując miesięczny przychód w wysokości prawie 300 milionów VND.
Hotele i budynki biurowe mają tę zaletę, że posiadają podziemny parking, windy i systemy ochrony przeciwpożarowej.
Jednak nie każdy ma tyle szczęścia, jak w przypadku pana Hieu (Binh Tan), który nie znał rynku zbyt dobrze. Wraz z przyjaciółmi zebrał kapitał, aby wynająć wiele budynków i wyremontować je, przekształcając w apartamenty z obsługą na wynajem. Jednak ze względu na wysoki kapitał inwestycyjny i oprocentowanie kredytów bankowych, apartamenty z obsługą wynajmowane przez pana Hieu nie były konkurencyjne cenowo w porównaniu z mieszkaniami w tej samej lokalizacji.
Podczas gdy w Binh Tan niektóre mieszkania o powierzchni ponad 50 m² są wynajmowane za około 7 milionów VND miesięcznie, apartament z obsługą pana Hieu jest reklamowany do wynajęcia za 6 milionów VND miesięcznie. Jeśli doliczyć opłaty eksploatacyjne, prąd i wodę, których ceny są wyższe niż w przypadku mieszkań, konkurencyjność tego typu lokali spada, uniemożliwiając mu zapełnienie swoich mieszkań w ponad 60% przez wiele miesięcy. Prowadzi to do wzrostu zadłużenia, ponieważ dochód wystarcza jedynie na pokrycie wydatków, odsetek i czynszu.
Zauważono jednak, że w tym rejonie wiele modeli apartamentów z obsługą przyciąga wielu najemców, a wskaźnik obłożenia zawsze zbliża się do 100%. Przeważnie są to apartamenty z obsługą, ale w przystępnych cenach, a czynsze wahają się od 4 do 5 milionów VND miesięcznie, co jest znacznie niższe niż w przypadku apartamentów w tej samej okolicy.
Z potencjałem wysokiej rentowności, przy dobrym zarządzaniu i starannej kalkulacji kosztów, coraz częściej pojawia się model apartamentów serwisowanych. Wśród nich wielu właścicieli hoteli i biurowców na wynajem nie było w stanie znieść braku przychodów przez długi czas z wielu powodów. Dzięki przewadze istniejących budynków, będą oni silną konkurencją na rynku wynajmu w nadchodzącym czasie, gdy będą mogli obniżyć koszty wynajmu budynku.
Źródło
Komentarz (0)