Aumento do preço dos terrenos: Mais pressão financeira para empresas e pessoas.

Segundo especialistas, o reajuste do preço dos terrenos está muito alto, o que representará uma grande pressão financeira para empresas e pessoas físicas.

O Sr. Pham Duc Toan, Diretor Geral da EZ Real Estate Joint Stock Company (EZ Property), analisou: Anteriormente, o pagamento das taxas de uso da terra era calculado de acordo com práticas relativamente estáveis. Por exemplo, nas províncias do Delta do Norte, o custo do pagamento por 1 hectare de terra era de apenas cerca de 10 bilhões de VND. No entanto, agora esse valor muda diariamente, levando a uma situação em que as empresas não conseguem prever o custo real.

“ Há projetos que duram muitos anos. Quando começaram, em 2018-2019, o preço do terreno era de apenas 21-22 milhões de VND/m². Mas agora, após o reajuste, o preço pode chegar a 49-50 milhões de VND/m². Essa diferença praticamente inviabiliza os negócios ”, afirmou o Sr. Toan.

Além disso, projetos com atrasos devido a problemas processuais ou de desapropriação de terrenos frequentemente têm suas taxas de uso do solo recalculadas, ou até mesmo centenas de bilhões de dongs arrecadados. A falta de estabilidade e consistência nos preços aumenta ainda mais a pressão financeira sobre as empresas.

A disparada dos preços dos terrenos colocará muitas empresas sob grande pressão financeira. (Foto ilustrativa: Minh Duc).

Também discutido lista de preços de terrenos Em relação ao elevado reajuste, o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, também citou o caso de uma empresa que alugava um armazém com área de 11.000 m² no Distrito 4 (antigo) da Cidade de Ho Chi Minh, que pagava 3,3 bilhões de VND por ano em 2022. Em 2023, com o reajuste do coeficiente de aluguel pela Cidade de Ho Chi Minh, o valor saltou para 7,7 bilhões de VND. No início de 2025, com a aplicação da nova tabela de preços de terrenos com base em percentuais, o custo aumentou para mais de 21 bilhões de VND por ano, três vezes maior que no ano anterior e sete vezes maior que em 2022.

Essa realidade faz com que os custos fixos das empresas aumentem significativamente, afetando diretamente o fluxo de caixa, a produção, os planos de negócios e a competitividade no mercado.

Segundo ele, nos últimos 3 anos, a cidade de Ho Chi Minh ajustou os preços dos terrenos 3 vezes, e, consequentemente, as empresas tiveram que enfrentar 3 grandes mudanças em suas obrigações financeiras relacionadas à terra, com o aumento do pagamento de impostos e taxas.

" Isso exerce muita pressão financeira sobre as empresas. Com o aumento dos preços dos terrenos, a cidade poderá arrecadar receita orçamentária nos próximos cinco anos, mas depois disso, empresas e investidores 'migrarão' para outros lugares", disse o Sr. Chau.

Além disso, o Sr. Chau afirmou que o preço da terra é um custo de insumo da economia . Existem muitas soluções para reduzir os preços dos imóveis, e o Estado deve determinar uma fonte razoável de receita proveniente da terra.

Compartilhando da mesma opinião, o Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente da Associação Vietnamita de Empreiteiros da Construção Civil, também afirmou categoricamente que, embora a Lei de Terras estabeleça claramente o princípio de garantir a harmonia de interesses entre o Estado, os usuários da terra e os investidores, no método atual de cálculo dos preços da terra, os interesses das empresas em geral, das empresas usuárias e arrendadoras de terras e das empresas imobiliárias em particular não são levados em consideração.

" Há casos em que, em apenas um ano, decisões de alocação de terras na mesma área, no mesmo terreno, mas com 4 meses de intervalo, fizeram com que os preços da terra aumentassem 40%, mais rápido do que a taxa de inflação ", levantou o Sr. Hiep.

Segundo o Sr. Hiep, quando todas as empresas são afetadas pelo aumento dos preços dos terrenos, o número de projetos diminui, tornando-se incapazes de gerar receita sustentável para a localidade.

As pessoas também suportam o fardo.

Segundo o advogado Nguyen Van Dinh, os preços elevados transformarão a terra em um recurso para o desenvolvimento. O orçamento arrecadará mais com a exploração da terra, e as pessoas cujas terras forem recuperadas receberão uma indenização mais justa. No entanto, isso também levará a um aumento da carga financeira para as pessoas, com o pagamento de taxas de uso da terra, imposto de renda sobre a transferência de direitos de uso da terra, taxas de registro, etc.

Especificamente, o aumento dos preços dos terrenos também acarreta o aumento dos custos relacionados ao uso da terra para as pessoas. Por exemplo, a primeira emissão de certificados, a permissão para alteração da finalidade de uso da terra por famílias e indivíduos; o pagamento anual do aluguel da terra; o cálculo do imposto sobre o uso da terra; as taxas de registro e, principalmente, o imposto de renda sobre a transferência dos direitos de uso da terra... tudo isso é baseado na tabela de preços da terra.

Se o preço da terra dobrar, as taxas de uso da terra, impostos, emolumentos e encargos que as pessoas têm de pagar também dobrarão, e isso representa um conjunto amplo de despesas. O aumento no preço da terra certamente terá um impacto vasto e abrangente.

Portanto, como precificar terrenos para obter uma tabela de preços "neutra", que ajude a harmonizar os interesses entre as partes envolvidas, é um problema complexo. O advogado Nguyen Van Dinh acredita que o ajuste dos documentos legais relativos a impostos, taxas e encargos sobre o uso da terra contribuirá para superar as desvantagens causadas pelo aumento dos preços dos terrenos, protegendo as pessoas, especialmente os grupos vulneráveis, ajudando a manter a estabilidade social e, ao mesmo tempo, transformando a terra em um recurso para o desenvolvimento.

As pessoas também são afetadas quando os preços dos terrenos aumentam. (Foto ilustrativa: Minh Duc).

A Associação Vietnamita de Imóveis (VNREA) também destacou uma realidade: a terra é um importante insumo para a produção e os negócios, e o preço da terra é um fator direto que influencia o custo dos produtos por meio de taxas de uso da terra, aluguel da terra, custos de indenização para desapropriação de terrenos por parte de moradores, empresas, investidores e pessoas físicas.

Os preços dos terrenos, de acordo com a tabela de preços, afetarão as oportunidades de acesso à terra para empresas e investidores, os custos de insumos, os preços dos produtos e a competitividade dos negócios.

A VNREA também afirmou que a reação em cadeia decorrente do aumento dos preços dos terrenos pode levar à estagnação do mercado imobiliário, impactando negativamente setores relacionados, como construção, materiais, finanças, bancos, etc., afetando, assim, a meta de crescimento e a estabilidade macroeconômica. Se os preços forem determinados de forma razoável, isso contribuirá para o crescimento do PIB regional (Produto Interno Bruto).

Segundo a associação, o aumento acentuado dos preços dos terrenos também exercerá grande pressão sobre os custos de investimento público e o andamento dos projetos de infraestrutura. Com o aumento dos custos dos terrenos, os principais projetos de infraestrutura da cidade correm o risco de estourar o orçamento, ultrapassando as estimativas e causando dificuldades no equilíbrio orçamentário.

Ao mesmo tempo, o prolongamento do processo de negociação e compensação pode atrasar o progresso da implementação, afetando a eficiência do investimento público e o objetivo de desenvolvimento sincronizado de infraestrutura que a localidade prioriza promover no próximo período.

O aumento dos preços dos terrenos, de acordo com a tabela de preços, causará pressão financeira sobre pessoas físicas e jurídicas que utilizam terras, devido ao aumento acentuado das obrigações financeiras (aluguel de uso da terra, taxa de conversão de uso da terra, taxas e encargos relacionados à terra). Ao mesmo tempo, também aumentará o ônus sobre o orçamento do Estado com a implementação de indenizações, auxílios e reassentamentos.

A Associação de Corretores de Imóveis também está preocupada com o fato de o mercado imobiliário estar atualmente em um processo de recuperação frágil, com muitas empresas tendo que se reestruturar e os fluxos de capital limitados. O aumento dos preços dos terrenos neste momento poderia criar um "ônus duplo", retardando a recuperação do mercado.

Portanto, a VNREA acredita que os aumentos nos preços dos terrenos precisam de um plano razoável, considerando a frágil recuperação do mercado imobiliário. Ajustes repentinos podem afetar negativamente setores relacionados, como construção, materiais, finanças e bancos, impactando assim a meta de crescimento e a estabilidade macroeconômica.

O Professor Associado Dr. Tran Kim Chung, ex-Diretor Adjunto do Instituto Central de Gestão Econômica, recomendou que se priorize a coleta precisa e transparente de informações sobre preços de terrenos. Especificamente, as informações precisam ser coletadas de diversas fontes, como transações reais, leilões de terrenos, atividades de consultoria de preços...

Esse processo precisa ser realizado de forma regular e contínua para acompanhar as flutuações do mercado. Além disso, é necessário um mecanismo de controle rigoroso para garantir a veracidade das informações, especialmente na declaração dos preços de compra e venda de terrenos.

“ É necessário um planejamento abrangente para o zoneamento de preços de terrenos a fim de construir um mapa de preços de terrenos realista. É preciso evitar o nivelamento no zoneamento e nos loteamentos nas regulamentações de preços de terrenos; é necessário construir índices ponderados e realistas ”, enfatizou o Professor Associado, Dr. Tran Kim Chung.

Fonte: https://baolangson.vn/bang-gia-dat-tang-them-ap-luc-tai-chinh-cho-doanh-nghiep-nguoi-dan-5063601.html