Na conferência de imprensa socioeconômica da cidade de Ho Chi Minh, realizada em 14 de maio, o Departamento de Turismo da cidade apresentou uma série de recomendações para reforçar a regulamentação dos aluguéis de apartamentos por temporada. Em particular, propuseram que a operação de apartamentos turísticos só seja permitida com o consentimento da administração do condomínio ou dos moradores envolvidos.
O Airbnb teve um crescimento exponencial após a Covid-19.
Segundo Le Truong Hien Hoa, Diretor Adjunto do Departamento de Turismo da Cidade de Ho Chi Minh, o desenvolvimento de plataformas de reservas online é uma tendência inevitável no contexto da economia digital e da integração internacional. Especialmente após a pandemia de Covid-19, as necessidades de hospedagem dos turistas mudaram significativamente; muitas pessoas optam por estadias mais longas, combinando turismo e trabalho remoto. Esse grupo de turistas costuma priorizar espaços privados e flexíveis, com todas as comodidades, como cozinha, máquina de lavar roupa, sala de estar, etc., em vez de hotéis tradicionais. "O modelo de apartamentos para aluguel de curta duração contribuiu para a diversificação da oferta de hospedagem, principalmente durante feriados ou quando a Cidade de Ho Chi Minh sedia grandes eventos", afirmou Hoa. O Departamento de Turismo também avaliou que esse tipo de hospedagem ajuda a distribuir o fluxo de turistas para além da área central, impulsionando os gastos com alimentação, transporte e compras em muitas áreas residenciais; no entanto, o desenvolvimento rápido e espontâneo do Airbnb nos últimos tempos está apresentando uma série de desafios.
Especialistas acreditam que o marco legal para modelos de hospedagem de curta duração precisa ser finalizado em breve.
Foto: Le Nam
Um dos maiores problemas é o conflito entre os moradores e os proprietários de apartamentos que operam aluguéis de curta duração. De acordo com o Departamento de Turismo da Cidade de Ho Chi Minh, a maioria das propriedades do Airbnb está localizada em prédios residenciais, enquanto a Lei de Habitação proíbe estritamente o uso de apartamentos para fins que não sejam residenciais. Este é um ponto de conflito legal entre a atual Lei de Habitação e a Lei de Turismo.
Em entrevista ao jornal Thanh Nien na tarde de 19 de maio, o Dr. Duong Duc Minh, vice-diretor do Instituto de Pesquisa para o Desenvolvimento Econômico e Turístico, afirmou que a tendência global na gestão do Airbnb mudou significativamente nos últimos anos. Enquanto muitas cidades antes viam o Airbnb como um símbolo da economia digital, a maioria das grandes áreas urbanas agora adota uma gestão mais rigorosa para proteger o acesso à moradia, manter a estabilidade da comunidade e garantir o desenvolvimento sustentável do turismo.
Singapura praticamente proíbe estadias de curta duração em espaços residenciais, com períodos mínimos de aluguel de 3 meses para casas particulares e 6 meses para habitações públicas. Nova York (EUA) exige que os proprietários registrem seus imóveis e responsabiliza legalmente as plataformas digitais por violações. Barcelona (Espanha) chegou a anunciar o cancelamento de todas as licenças para apartamentos turísticos até 2028, visando restaurar a disponibilidade de moradias para os residentes. Na realidade, o fluxo constante de visitantes pode sobrecarregar elevadores, estacionamentos, coleta de lixo, níveis de ruído e sistemas de segurança contra incêndio, enquanto a maioria dos prédios de apartamentos na Cidade de Ho Chi Minh é projetada para uso residencial estável, e não para operações hoteleiras.
Será que o "consenso dos residentes" é suficiente?
Diante da situação descrita, o Departamento de Turismo da Cidade de Ho Chi Minh propôs regulamentações que definem claramente as áreas onde apartamentos turísticos são permitidos, a escala de operação e exigem "o consentimento da administração local ou dos moradores relevantes". No entanto, muitos especialistas acreditam que é necessário um arcabouço legal abrangente, incluindo registro obrigatório, declaração de hóspedes, obrigações tributárias, normas de segurança contra incêndio, prazos de locação, responsabilidade da plataforma digital e um mecanismo de monitoramento transparente. "Somente com um sistema de gestão abrangente o Airbnb poderá sobreviver como parte da economia compartilhada e do turismo urbano moderno sem afetar a estrutura social, o ambiente de vida e as metas de desenvolvimento sustentável a longo prazo da Cidade de Ho Chi Minh", afirmou o Dr. Duong Duc Minh.
A cidade de Ho Chi Minh busca regulamentar o aluguel de apartamentos por temporada.
Foto: Le Nam
O Dr. Chau Huy Quang (do escritório de advocacia Rajah & Tann LCT) acredita que solicitar a opinião dos moradores pode ser uma solução de governança para atender às necessidades emergentes, mas não pode alterar unilateralmente a natureza jurídica da função do projeto aprovado. Segundo ele, a Lei de Habitação de 2023 reconhece o direito dos proprietários de alugar suas moradias legalmente registradas. No entanto, a legislação atual carece de critérios claros para determinar quando as atividades de aluguel de apartamentos transitam do uso residencial para o uso comercial. A maior dificuldade na aplicação do mecanismo de "consenso residencial" reside na definição do escopo e do valor jurídico desse consenso. Se apenas o princípio da maioria for aplicado, os direitos dos grupos minoritários de moradores poderão ser significativamente afetados.
Segundo a advogada Diep Nang Binh, chefe do escritório de advocacia Tinh Thong (Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh), atualmente não existem regulamentações específicas sobre qual percentual de moradores deve concordar com o aluguel de apartamentos por temporada. Isso significa que todos os moradores devem concordar ou apenas aqueles diretamente afetados? Sem regulamentações claras, a aplicação prática pode facilmente levar a disputas e processos judiciais. Conceder à administração do prédio o poder de "permitir" ou "não permitir" aluguéis por temporada representa um risco de extrapolar sua autoridade. Além disso, surge a questão da proteção dos direitos dos proprietários de apartamentos que já investiram em imóveis para aluguel. Se a administração do prédio posteriormente votar contra os aluguéis por temporada, como isso será tratado? Haverá alguma ação retroativa ou um mecanismo de indenização? Todas essas são questões jurídicas que precisam ser respondidas.
O advogado Binh sugeriu que a cidade de Ho Chi Minh estabeleça um sistema de condições específicas, como o registro de atividades de hospedagem, a declaração de residência, o cumprimento das normas de segurança contra incêndio, a segurança e a ordem, e defina claramente a responsabilidade legal dos proprietários de apartamentos caso os inquilinos causem desordem ou violem a lei. Simultaneamente, é necessário classificar claramente, desde o início, os edifícios de apartamentos puramente residenciais e os projetos de uso misto com funções de hospedagem e comércio, em vez de aplicar um mecanismo único a todos os modelos. "É impossível aplicar o mesmo mecanismo de gestão a edifícios de apartamentos puramente residenciais e a projetos com função mista, que combinam hospedagem, comércio e serviços. Este é um ponto muito importante para evitar a aplicação mecânica, que afeta o ambiente de investimento e os direitos dos compradores de imóveis. A longo prazo, é necessária a coerência entre a Lei de Habitação de 2023, a Lei de Turismo de 2017 e as regulamentações sobre residências e negócios de hospedagem de curta duração para evitar as atuais lacunas legais", afirmou o advogado Binh.
A assembleia de condôminos tem como objetivo principal deliberar sobre questões rotineiras de gestão e operação, e não alterar a natureza jurídica ou operacional do empreendimento. Além disso, o conselho de administração do condomínio não é um órgão estatal de gestão e não possui autoridade para "legalizar" uma atividade caso esta não esteja em consonância com a função inicialmente aprovada.
Chau Huy Quang, escritório de advocacia Rajah & Tann LCT
Fonte: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm
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