O Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh (TN-MT) presidiu recentemente uma reunião com diversos departamentos, distritos e comunas para discutir soluções para problemas relacionados à emissão de certificados de direito de uso da terra, certificados de propriedade de imóveis e certificados de outros bens vinculados à terra (GCN) em casos envolvendo contratos informais de compra e venda manuscritos (em vigor desde 1º de julho de 2004 para terrenos e desde 1º de julho de 2006 para imóveis).
Conflito entre leis antigas e novas.
Segundo o Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, nos casos mencionados, se não houver disputas e o terreno estiver de acordo com as normas de planejamento urbano, será considerada a emissão de certificados de uso do solo. Simultaneamente, aqueles que adquiriram o terreno ilegalmente deverão pagar uma multa, e o caso será encaminhado ao Comitê Popular da Cidade para apreciação. A emissão dos certificados de uso do solo deve ser divulgada publicamente para evitar disputas e reclamações.
Representantes do Departamento de Registro de Terras da Cidade de Ho Chi Minh declararam que o Artigo 50 da atual Lei de Terras considera apenas a concessão de certificados de direito de uso da terra para transações realizadas por meio de contratos manuscritos antes de 1º de junho de 2004, e não aborda como lidar com casos posteriores a essa data. Além disso, o Decreto 105/2009 sobre sanções administrativas na área de terras estipula multas de 200.000 a 10 milhões de VND para a transferência de terras e imóveis em desacordo com a lei; exigindo a restauração da condição original da terra e a devolução da área transferida… mas não inclui nenhuma medida para a concessão de certificados de direito de uso da terra.
Contudo, o Artigo 100 da Lei de Terras de 2013 estipula que uma pessoa que atualmente utiliza um terreno e que possua um dos documentos prescritos em nome de outra pessoa, juntamente com um documento de transferência de direitos de uso da terra assinado pelas partes relevantes, mas que não tenha concluído o procedimento de transferência de direitos de uso da terra antes da entrada em vigor da lei (1º de julho de 2014) e cujo terreno não seja objeto de disputas, tem direito a um certificado de uso da terra e não é obrigada a pagar taxas de uso da terra. No entanto, a nova lei ainda não entrou em vigor e não existem documentos orientadores.
Segundo o Departamento de Registro de Terras da Cidade de Ho Chi Minh, existem atualmente 123.000 solicitações que não atendem aos requisitos para a emissão inicial do título de uso do solo. Destas, aproximadamente 28% envolvem casos de compra e venda de terrenos e imóveis com documentos manuscritos.
O comprador é responsável pelo imposto de transmissão.
O Sr. Nguyen Hoai Nam, Diretor Adjunto do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, acredita que as pessoas de baixa renda devem compreender a necessidade de aceitar a compra e venda de terrenos e casas com documentos manuscritos a preços baixos. Segundo ele, essa é uma necessidade legítima e devem ser criadas condições para ajudá-las a legalizar seus bens.
Além disso, a culpa não recai inteiramente sobre a população, visto que as políticas legais e a gestão estatal são frágeis e obsoletas. Projetos de reassentamento como An Suong (Distrito 12) e 67/6 Tran Ke Xuong (Distrito de Binh Thanh)... estão pendentes há mais de 10 anos sem certificados de uso do solo, enquanto a maioria dos lotes destinados ao reassentamento já foi transferida pelos moradores. Contudo, de acordo com as diretrizes do Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh, apenas os casos envolvendo moradias existentes serão considerados, e não aqueles que envolvam venda de terrenos.
Segundo o Sr. Nam, é necessário classificar os casos de compra e venda de terrenos com documentos manuscritos para que sejam tratados adequadamente: compra e venda de terrenos agrícolas que foram convertidos para outros usos após 1º de julho de 2004; pessoas que já possuíam uma casa, mas a revenderam após 1º de julho de 2004; casas e terrenos que já possuem títulos de propriedade , mas ainda são comprados e vendidos com documentos manuscritos; e compra e venda de direitos de reassentamento após 1º de julho de 2004. Aqueles que receberam títulos de uso da terra também devem ser multados por violarem a lei.
Representantes do Departamento de Impostos da Cidade de Ho Chi Minh declararam que, após a transferência dos documentos pelo Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, as autoridades fiscais orientarão sobre o cálculo das obrigações financeiras neste caso, garantindo que o imposto de transferência seja pago pelo comprador, e não pelo vendedor. O Sr. Doan Thanh, Diretor Adjunto do Escritório de Registro de Direitos de Uso da Terra da Cidade de Ho Chi Minh, propôs que, além de penalizar as transações que não cumprem as normas, o momento para o cálculo das obrigações financeiras em transações de direitos de uso da terra registradas manualmente seja a data atual do pedido de registro, a fim de evitar comparações com aqueles que cumpriram a lei e realizaram transações corretamente no passado.
Representantes de distritos e condados propuseram prorrogar o prazo para a emissão de certificados de propriedade em casos de compra e venda de terrenos e casas com documentos manuscritos até 1º de maio de 2009 – data em que entrou em vigor o Decreto 23 (sobre sanções administrativas por infrações em atividades de construção e imobiliárias) – em vez de 1º de julho de 2006, conforme determinado pelo Comitê Popular da Cidade de Ho Chi Minh.
Fonte: https://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/go-roi-nha-dat-mua-ban-giay-tay-20140121225347498.htm
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