Na tarde de 26 de novembro, com a concordância da maioria dos delegados, o Conselho Popular de Hanói aprovou uma resolução que regulamenta a primeira tabela de preços de terrenos a ser anunciada e aplicada a partir de 1º de janeiro de 2026.
Assim, a nova tabela de preços de terrenos em Hanói apresenta o valor mais alto, superior a 702 milhões de VND/m², para terrenos de frente para a rua (localização 1) na área central do antigo distrito de Hoan Kiem. Esse valor representa um aumento de cerca de 2% em comparação com a tabela de preços anterior.
Os preços dos terrenos aumentaram acentuadamente nas comunas suburbanas. Destas, a área 9 (que inclui as comunas de Lien Minh, O Dien, Dan Phuong, Hoai Duc, Duong Hoa, Dong Son e An Khanh) registrou o maior aumento, cerca de 26%. O preço mais alto do terreno neste grupo é de 64,7 milhões de VND/m², referente à localização 1 na Rodovia Nacional 32 (da divisa do distrito de Xuan Phuong até o cruzamento com a área urbana de Kim Chung - Di Trach).
Área 7 (incluindo 9 comunas Tien Thang, Yen Lang, Quang Minh, Me Linh, Phuc Thinh, Thu Lam, Dong Anh, Vinh Thanh, Thien Loc) e área 10 (incluindo 12 comunas Dai Thanh, Thanh Tri, Ngoc Hoi, Nam Phu, Binh Minh, Tam Hung, Thuong Tin, Hong Van, Thanh Oai, Dan Hoa, Thuong Phuc, Chuong Duong) com um aumento de 25%.
O aumento acentuado dos preços dos terrenos em Hanói também provocou o aumento do custo dos documentos de propriedade. Foto: Huu Chanh
A Associação Vietnamita de Imobiliárias (VNREA) acredita que o elevado preço dos terrenos também aumentou o custo do investimento imobiliário em áreas suburbanas. Isso reduz a atratividade dos projetos de investimento e afeta o plano de desenvolvimento habitacional em áreas suburbanas para dispersar a população.
Como resultado, a oferta de moradias no mercado pode continuar a diminuir. Ao mesmo tempo, o preço dos imóveis comerciais também aumentará, reduzindo o acesso à moradia para pessoas com reais necessidades.
Segundo a Associação Imobiliária do Vietnã, o mercado imobiliário está em fase de recuperação, e muitas empresas precisam se reestruturar. Portanto, o aumento dos preços dos terrenos neste momento pode representar um fardo duplo, retardando o processo de recuperação.
"O aumento dos preços dos terrenos acarretará maiores obrigações financeiras para empresas e pessoas. Ao mesmo tempo, o ônus orçamentário também aumentará com a implementação de indenizações, apoio e reassentamento", afirmou a VNREA.
A tabela de preços de terrenos serve de base para o cálculo de indenizações, a determinação dos preços dos terrenos para pessoas reassentadas e para aquelas que recebem indenização por terrenos residenciais; para o cálculo do imposto sobre o uso da terra e do imposto de renda sobre a transferência de direitos de uso da terra. Serve também de base para a cobrança de taxas e encargos relacionados ao uso e à transferência da terra, ou para a realização de procedimentos administrativos sobre a terra, como a emissão de certidões negativas de matrícula do imóvel.
Ao comentar sobre isso, em entrevista ao Lao Dong, o advogado Nguyen Van Dinh, especialista em direito imobiliário, afirmou que o aumento da tabela de preços de terrenos influenciará indiretamente o aumento dos preços específicos dos terrenos, pois, com base em métodos de comparação, a renda e o excedente não podem ser inferiores ao preço da tabela, fazendo com que esta se torne o "preço mínimo".
Assim, caso o Estado destine terrenos para a implementação de projetos, as empresas terão que pagar mais, contribuindo para o aumento da receita orçamentária. Ou, caso o Estado recupere terras, as pessoas também serão indenizadas por um valor próximo ao de mercado, ajudando a minimizar disputas e processos judiciais no setor fundiário.
No entanto, o advogado Nguyen Van Dinh afirmou que, por outro lado, a tabela de preços de terrenos pode perturbar a vida das pessoas, causando um aumento nos custos relacionados ao uso da terra.
Por exemplo, os casos de pagamento de taxas de uso da terra quando o Estado reconhece os direitos de uso da terra (emitindo certificados pela primeira vez), permite a mudança de finalidade do uso da terra por famílias e indivíduos; paga o aluguel anual da terra; calcula o imposto sobre o uso da terra; taxas de registro e, principalmente, o imposto de renda sobre a transferência do direito de uso da terra... são todos baseados na tabela de preços da terra.
Segundo advogados, se o preço da terra dobrar, as taxas de uso da terra, impostos, emolumentos, etc., que as pessoas têm de pagar, também dobrarão, e isso representa um conjunto amplo de despesas. Portanto, o aumento no preço da terra certamente terá um impacto vasto e abrangente.
Por exemplo, o imposto sobre o uso de terras não agrícolas sempre foi considerado um imposto "leve", pois a alíquota é de apenas 0,03% do valor da terra na tabela de preços. Mas agora, se a tabela de preços da terra for reajustada para um aumento de 5 vezes, esse imposto se tornará um fardo para muitas pessoas.
Em relação à solução, de acordo com o advogado Nguyen Van Dinh, os órgãos de gestão precisam considerar o ajuste do sistema de documentos legais relacionados a obrigações tributárias, taxas, encargos, taxas de uso da terra e aluguel de terrenos.
Por exemplo, no que diz respeito ao imposto de renda sobre a transferência de direitos de uso da terra de famílias e indivíduos, a atual Lei do Imposto de Renda Pessoa Física estipula uma alíquota de 2%, calculada com base na tabela de preços de terrenos. Considerando a possibilidade de aumento nos preços dos terrenos, a alíquota de 2% precisa ser reavaliada e ajustada para baixo, a fim de não aumentar a carga tributária dos contribuintes”, afirmou o advogado Dinh.
Segundo advogados, na realidade, essa solução tem sido aplicada pelo Estado. Por exemplo, de acordo com o Decreto nº 103/2024 sobre a cobrança de renda fundiária, no caso de arrendamento de terras com pagamento anual, o valor unitário anual da renda fundiária é calculado multiplicando-se a porcentagem pelo valor do terreno.
O Decreto 103 estipula uma percentagem que varia de 0,25% a 3% (anteriormente, essa taxa era de 1% a 3%). Assim, o Decreto 103 prevê que, mesmo que os preços dos terrenos aumentem quatro vezes, a renda fundiária da população permanecerá estável.
SR. TUAN
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