Diante da enorme pressão de capital e da necessidade de desenvolvimento urbano sustentável, o modelo urbano orientado para o transporte público (DOT) é considerado uma solução fundamental.
No entanto, a prática de implementação demonstra que, para que esse modelo seja verdadeiramente eficaz, é necessário concluir em breve o sistema institucional, criando condições para que a cidade de Ho Chi Minh desenvolva uma rede de metrô moderna associada ao modelo TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte).
Identificar gargalos
Segundo o Departamento de Planejamento e Arquitetura da Cidade de Ho Chi Minh, a cidade identificou 11 locais ao longo da linha 1 do metrô (Ben Thanh - Suoi Tien), da linha 2 do metrô (Ben Thanh - Tham Luong) e do Anel Viário 3 para desenvolvimento piloto de acordo com o modelo TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte).
Todas essas áreas têm potencial para formar "áreas urbanas compactas", centros comerciais e de serviços, escritórios e habitações de alta densidade, maximizando assim o valor do terreno.
Até o momento, o Conselho Popular da Cidade de Ho Chi Minh aprovou a Resolução 38, criando a base legal inicial para a implementação da orientação de desenvolvimento acima mencionada.
O Sr. Nguyen Tat Thang, Vice-Chefe do Departamento de Planejamento de Infraestrutura Técnica do Departamento de Planejamento e Arquitetura da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que a cidade está revisando os terrenos disponíveis ao longo das linhas de metrô: mais de 160 hectares de terra ao longo da Linha 1 (nos bairros de Thu Duc, Long Binh, Long Truong...); e estudando a área de 500 a 1.000 metros ao redor das estações da Linha 2 para aproveitar melhor os recursos fundiários. Os projetos de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) ao longo dos Anéis Viários 2 e 3 também devem concluir os trâmites para que as obras possam ser iniciadas até o final de 2025.
No entanto, de acordo com o Departamento de Construção da Cidade de Ho Chi Minh, a implementação do TOD enfrenta muitos desafios devido à falta de um arcabouço legal integrado. Especificamente, as regulamentações relacionadas a terrenos, planejamento, transporte, reassentamento, financiamento e parcerias público-privadas (PPPs) não estão sincronizadas, o que faz com que os procedimentos tenham que passar por muitos níveis, departamentos e órgãos, sem um ponto focal com autoridade suficiente para coordenar todo o processo.
Um exemplo típico é que muitas estações da linha 1 do metrô são atualmente construídas com funções puramente de tráfego, sem integração com espaços comerciais e de serviços ou conexão síncrona com as áreas urbanas circundantes – requisitos essenciais do modelo TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte).
Entretanto, o TOD foi incluído no planejamento posteriormente, o que dificultou a implementação devido aos altos custos de desapropriação do terreno e à falta de consistência.
Para resolver a questão, o Comitê Popular de Ho Chi Minh propôs que o Governo considere estudar e propor a complementação de uma série de regulamentos relacionados à Lei de Terras e à Lei de Planejamento Urbano. Ho Chi Minh propôs o estabelecimento claro de zonas de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) com densidade de construção específica, coeficiente de uso do solo, metas populacionais e funções mistas; e propôs um mecanismo para agilizar os procedimentos de aquisição de terras.
Em particular, propõe-se a adição de um mecanismo para recuperar o aumento do valor da terra (Captura do Valor da Terra) ao investir em infraestrutura de transporte, a fim de criar recursos para reinvestimento em metrô e infraestrutura pública.
Um dos importantes grupos de soluções propostos pela cidade de Ho Chi Minh é o ajuste do sistema de planejamento urbano para priorizar os eixos de transporte público.
Assim sendo, serão estudadas áreas num raio de 300 a 500 metros em torno das estações de metrô, visando aumentar a altura dos edifícios, aumentar o coeficiente de aproveitamento do solo e incentivar o desenvolvimento de complexos multifuncionais.
Áreas como Thu Duc, Tan Kien, Tan Tao, ao longo da linha 2 do metrô e da linha 1 do BRT (ônibus de trânsito rápido), estão sendo planejadas para se tornarem centros urbanos satélites com capacidade de atrair moradores e empresas.
Aperfeiçoando o mecanismo especial
Os projetos de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) só são viáveis quando existe um mecanismo para explorar eficazmente os recursos fundiários no entorno das linhas de metrô. Portanto, a cidade de Ho Chi Minh propõe a aplicação de leilões, arrendamentos de terrenos a longo prazo e a captação de investimentos na forma de Parcerias Público-Privadas (PPPs) em áreas próximas às estações, criando assim uma fonte de receita para apoiar o desenvolvimento da infraestrutura de transporte.
A cidade de Ho Chi Minh também propôs ao governo a criação de um Fundo de Desenvolvimento do Transporte Urbano, com foco na receita proveniente de taxas de estacionamento, taxas de redução do congestionamento de tráfego, exploração de terrenos e serviços comerciais no entorno das estações. Esse fundo será utilizado para complementar o capital destinado à construção de linhas de metrô e BRT.
Além disso, a cidade de Ho Chi Minh propôs a criação de uma Agência de Desenvolvimento de TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte), que atuará na coordenação e gestão de fundos imobiliários, bem como na captação de investimentos, visando solucionar a sobreposição de funções entre departamentos e setores. Essa agência também divulgará dados de planejamento e mapas de TOD para facilitar o acesso à informação por parte das empresas.
Na comunicação apresentada ao Governo sobre o projeto de Resolução da Assembleia Nacional que altera e complementa diversos artigos da Resolução nº 98/2023/QH15 da Assembleia Nacional sobre a implementação de mecanismos e políticas específicas para o desenvolvimento da cidade de Ho Chi Minh, o Ministério das Finanças informou que o projeto se concentra na alteração e complementação das políticas relativas às condições para investidores estratégicos; na simplificação dos procedimentos de registro de projetos e seleção de investidores; e na complementação das normas sobre incentivos ao investimento em projetos de infraestrutura.
O novo objetivo da proposta é permitir que a cidade de Ho Chi Minh avalie a conformidade com o planejamento ao analisar e aprovar políticas de investimento, aprovar projetos, selecionar investidores e conceder certificados de registro de investimento, com base em um dos seguintes planejamentos: provincial, urbano, setorial nacional ou técnico-especializado.
Além disso, a cidade tem permissão para definir metas de uso do solo adicionais às metas alocadas de acordo com o plano nacional de ordenamento do território, garantindo o cumprimento das exigências do desenvolvimento da infraestrutura urbana.
Outro ponto importante é a proposta de substituir os “critérios rígidos” relativos ao capital social, ao ativo total e à experiência em investimentos pela proporção de capital próprio investido no projeto. Esse ajuste está em consonância com a prática internacional, criando condições para atrair investidores estratégicos.
Ao mesmo tempo, o processo e os procedimentos para a seleção de investidores estratégicos são simplificados, garantindo transparência e conformidade com as leis de investimento, licitação e PPP (Parcerias Público-Privadas).
Em particular, capacitar os investidores a elaborar e ajustar, de forma independente, planos de zoneamento detalhados... Esta é considerada a solução para eliminar o maior obstáculo à implementação de projetos de investimento de grande escala, como o TOD (Desenvolvimento Orientado ao Transporte).
Camarada BUI XUAN CUONG, Vice-Presidente do Comitê Popular de Ho Chi Minh:
Suporte para remoção síncrona de obstáculos
A cidade de Ho Chi Minh encontra-se em um momento crucial e precisa de soluções inovadoras para aproveitar a oportunidade de reestruturar o espaço urbano, integrando-o ao sistema de transporte público.
O projeto piloto em 11 locais de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT) é um passo importante, mas para que seja bem-sucedido, a cidade de Ho Chi Minh recomenda que o Governo Central apoie a remoção simultânea dos obstáculos legais, fundiários e financeiros.
Ao mesmo tempo, a cidade irá aprimorar sua estrutura organizacional para garantir uma implementação unificada e eficaz.
Dr. Arquiteto Ngo Viet Nam Son:
Três avanços no desenvolvimento do TOD
Para concretizar o modelo de Desenvolvimento Orientado ao Transporte (DOT), a cidade de Ho Chi Minh precisa de três avanços significativos. São eles: a conclusão de um arcabouço legal integrado (incluindo mecanismos fundiários, avaliação de terrenos, parcerias público-privadas e exploração comercial em estações de metrô); a criação de uma agência especializada em DOT com forte poder de coordenação; e o desenvolvimento do metrô de acordo com um roteiro prioritário, garantindo que a infraestrutura de transporte público seja implementada antes ou em paralelo ao planejamento urbano.
Em particular, a cidade precisa expandir as parcerias público-privadas (PPPs), atrair investimentos privados e internacionais e priorizar a implementação piloto de alguns polos de desenvolvimento orientado ao transporte (DOT) no bairro de Thu Duc antes de expandir para outros locais.
Professor Associado, Dr. VU ANH TUAN, Diretor do Centro de Pesquisa de Tráfego e Transporte (Universidade Vietnã-Alemanha):
Estabelecer uma agência especializada competente
Muitos países estabeleceram agências de desenvolvimento urbano e transporte público com modelos de poder centralizados, permitindo o processamento rápido de procedimentos de terrenos, investimentos e planejamento, sem depender tanto de departamentos e escritórios separados como ocorre atualmente.
Portanto, para implementar o TOD de forma eficaz, a cidade de Ho Chi Minh precisa estabelecer em breve uma agência especializada com autoridade suficiente para resolver rapidamente os procedimentos relacionados a terrenos, investimentos, planejamento e supervisão geral; ao mesmo tempo, convidar especialistas e consultores internacionais para participar, a fim de garantir a qualidade e o progresso.
Fonte: https://www.sggp.org.vn/hoan-thien-khung-the-che-de-tphcm-but-pha-bai-5-khoi-thong-nguon-luc-ha-tang-post826077.html
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