A HoREA propõe cobrar depósitos para casas e terrenos em papel a não mais de 5%

Recentemente, a HoREA enviou um documento à Comissão Permanente da Assembleia Nacional, à Comissão Econômica da Assembleia Nacional e ao Ministério da Construção, propondo que sejam feitos depósitos antes da assinatura de contratos de compra e venda de imóveis, habitações e futuros terrenos para construção, a fim de proteger os clientes e prevenir fraudes.

Segundo a HoREA, ao longo dos anos, houve muitos casos de "especuladores, corretores de imóveis e empresas desonestas" que cometeram fraudes através do truque de receber "depósitos" com a promessa de comprar e vender casas, terrenos e futuras obras que não atendiam às condições para a celebração de contratos. Um exemplo típico é o caso da empresa Alibaba, que criou um projeto "fantasma", dividindo e vendendo terrenos ilegalmente, recebendo "depósitos" muito superiores ao valor dos ativos depositados e, em seguida, aplicando fraudes, causando prejuízos aos clientes e também contribuindo para a instabilidade do mercado imobiliário.

Os indivíduos denominados "especuladores, corretores de terrenos, corretores de imóveis, empresas desonestas" têm se aproveitado da Lei de Negócios Imobiliários de 2014, que não estipula o "depósito" antes do momento em que a casa, a fundação da casa e as obras de construção em andamento estejam aptas para serem comercializadas, para assinar contratos. Eles também se valeram das disposições do Artigo 3, Cláusula 2, e do Artigo 328, Cláusula 1, do Código Civil de 2015, que permitem "pessoas físicas e jurídicas estabelecer, exercer e extinguir seus direitos e obrigações civis com base na liberdade, no compromisso voluntário e no acordo". Assim, o "receptor do depósito" recebe um "depósito" de alto valor, chegando a 90-95% do valor do imóvel depositado, e então é lesado e se apropria do "depósito", causando prejuízo ao "depositante".

Primeiro, caso o "depósito" seja baixo, mas o preço do imóvel aumente, o destinatário do depósito estará disposto a "cancelar o negócio" e devolver o "depósito" (em dobro) ao depositante.

Em segundo lugar, nos casos em que o "depósito" for de valor elevado ou muito elevado, o destinatário do depósito poderá cometer fraude e apropriar-se do "depósito" do cliente.

Terceiro, caso o destinatário do depósito demore muito tempo, não consiga concluir os procedimentos legais para implementar o projeto ou se aproprie indevidamente do capital de clientes e investidores de forma intencional.

A Associação constatou que, para projetos habitacionais e obras de construção com o objetivo de servir como moradia no futuro, os investidores precisam receber "depósitos" para explorar o mercado e as preferências dos clientes; ao mesmo tempo, os clientes também precisam "depositar" para "finalizar" o preço de venda e desfrutar de bons incentivos e descontos para clientes que "depositam".

Contudo, o ponto d, cláusula 4, do Artigo 24 do Projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) estipula apenas um caso de "depósito", que é o do investidor: "d) Receber depósitos de clientes somente quando a casa ou obra em construção atender a todas as condições para ser colocada em funcionamento e tiver realizado transações de acordo com as disposições desta Lei". Trata-se de uma disposição sobre "depósito" com o objetivo de "garantir o cumprimento do contrato" após a casa, fundação ou obra em construção, já formada, atender a todas as condições para ser colocada em funcionamento e ter sido firmado um contrato. No entanto, a disposição sobre "depósito" com o objetivo de "garantir o cumprimento do contrato" está correta, mas não é realmente necessário regulamentá-la novamente na Lei sobre Negócios Imobiliários, pois já está estipulada na cláusula 1, Artigo 328 do Código Civil de 2015.

Além disso, se o contrato já tiver sido assinado, o investidor pode receber o "primeiro pagamento" de no máximo 30% do valor do contrato, de acordo com as disposições do Artigo 37, Cláusula 1, da Lei de Negócios Imobiliários de 2014 e do Artigo 26, Cláusula 1, do Projeto de Lei de Negócios Imobiliários (alterado), de modo que o "depósito" para "garantia de cumprimento do contrato" neste momento quase nunca é "arriscado" para o cliente e pode ser totalmente ajustado de acordo com as disposições do Código Civil de 2015.

Segundo a HoREA, o Projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) precisa estipular condições para o recebimento de "depósitos para garantir a assinatura do contrato" adequadas para cada sujeito.

Especificamente, para investidores em projetos imobiliários, habitações e futuras obras de construção só podem receber "depósitos" após a agência estatal competente ter "aprovado a política de investimento simultaneamente com o investidor" (estipulado na Cláusula 4, Artigo 29 da Lei de Investimentos de 2020). Assim, o "investidor" passa a ser aquele que, de acordo com as disposições da Cláusula 2, Artigo 7 da Lei de Construção de 2014, alterada e complementada na Cláusula 4, Artigo 1 da Lei de Construção (alterada) de 2020, é "um investidor aprovado por uma agência estatal competente". Propõe-se estipular que o valor do "depósito" não poderá exceder 5% do valor do imóvel depositado, que se refere a habitações e futuras obras de construção.

Para o vendedor de terreno (dividido em lotes, parcelas), o "depósito" só é aceito após o órgão estatal competente ter autorizado o "desmembramento da parcela" de acordo com as disposições da lei fundiária e o valor do "depósito" proposto não ser superior a 5% do valor do terreno.

A Associação considera que a Cláusula 7, Artigo 24 do Projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) (Projeto 3) contém disposições muito corretas para regulamentar a conduta em relação aos depósitos efetuados antes da assinatura do contrato de transação imobiliária, estipulando que "o valor do depósito não poderá exceder 5% do valor do imóvel ou da obra vendida ou arrendada; o vendedor ou locador deverá indicar claramente no contrato de depósito o preço de venda ou o preço de arrendamento com opção de compra do imóvel ou da obra". É lamentável, contudo, que essa disposição tão correta tenha sido removida do Projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) em suas 4ª, 5ª, 6ª versões e na versão atual.

"Portanto, é necessário adicionar ao Projeto de Lei sobre Negócios Imobiliários (alterado) uma regulamentação sobre o "depósito" antes do momento em que a casa, a fundação da casa e as obras de construção formadas no futuro estiverem aptas a serem colocadas em funcionamento e a assinatura de contratos", propôs a HoREA.

Sabedoria

Fonte