Aumento das taxas de juros: um teste para o mercado imobiliário.

A Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis afirmou que o atual nível das taxas de juros está sob forte pressão. Nesse contexto, o mercado imobiliário, um setor altamente dependente de crédito, enfrenta um grande desafio para seu processo de recuperação e desenvolvimento.

O retorno da pressão inflacionária e a tendência de gestão cautelosa dos principais bancos centrais do mundo reduziram o espaço para a manutenção de taxas de juros baixas. (Foto: PV)

O setor imobiliário costuma ser o que mais se beneficia quando o fluxo de caixa oscila. Após um longo período de baixa, as taxas de juros de poupança em muitos bancos têm aumentado discretamente no curto prazo, levando a uma tendência de alta nas taxas de juros de empréstimo. Embora o Banco Central tenha mantido sua política de apoio à liquidez e não tenha sinalizado aperto monetário ao não retomar o canal de saques por meio de títulos do Tesouro desde junho, o nível das taxas de juros está atualmente sob forte pressão.

De fato, quando as taxas de juros aumentam acentuadamente, o primeiro e mais óbvio impacto é a queda na liquidez do mercado. Os compradores de imóveis, especialmente aqueles que utilizam financiamento, reconsiderarão seus planos financeiros. Enquanto isso, os investidores imobiliários se tornam mais cautelosos com seus planos de expansão de portfólio, pois a rentabilidade esperada provavelmente não compensará o aumento do custo de capital.

Ao mesmo tempo, as empresas de desenvolvimento de projetos enfrentam um risco duplo: os custos financeiros aumentam enquanto a demanda diminui, causando uma desaceleração do fluxo de caixa e uma redução da nova oferta. Quando a oferta diminui, as transações estagnam e, consequentemente, os preços têm dificuldade em manter o mesmo ritmo de alta do período anterior.

O mercado imobiliário é um setor que depende muito da política de crédito. (Foto: PV)

Com a característica de utilizar grande alavancagem financeira, o setor imobiliário é o canal de investimento mais direta e profundamente afetado pelas flutuações das taxas de juros. No passado, o mercado vietnamita sofreu uma forte queda no período de 2011 a 2013, quando as taxas de juros para empréstimos ultrapassaram o limite de 18% a 20% ao ano. Muitas empresas e investidores tiveram que vender ativos para minimizar as perdas, o que causou um congelamento do mercado por um longo período. Os preços dos imóveis em muitas áreas caíram de 30% a 40%, inclusive na região central.

Parte da razão reside na mentalidade de investimento que se baseia em empréstimos de curto prazo, enquanto os projetos e ativos imobiliários têm ciclos de investimento longos. Quando os custos de capital aumentam repentinamente, o fluxo de caixa é interrompido e o risco de iliquidez torna-se quase inevitável.

A pressão também vem dos empréstimos imobiliários com condições preferenciais. No entanto, o período preferencial é apenas temporário. Ao entrar no período de taxas de juros flutuantes, se a taxa de juros geral aumentar, a pressão para o pagamento da dívida aumentará drasticamente. Muitos clientes se encontram na situação de "não pagar nada do principal, mas os juros dobraram". Quando a liquidez do mercado é baixa, revender os produtos para minimizar as perdas torna-se difícil e o risco de inadimplência pode retornar ao sistema de crédito.

As empresas do setor imobiliário enfrentam riscos duplos quando as taxas de juros sobem. Por um lado, precisam arcar com custos financeiros mais altos para obter empréstimos para a execução de projetos. Por outro lado, o poder de compra no mercado diminui quando as pessoas têm dificuldade em acessar empréstimos para comprar imóveis.

Entretanto, o canal de captação de recursos por meio de títulos corporativos ainda não se recuperou totalmente. As novas emissões permanecem cautelosas, enquanto o volume de títulos com vencimento próximo continua elevado, obrigando muitas empresas a gerenciar o fluxo de caixa por meio da venda de terrenos, do adiamento de obras ou da negociação de prazos de pagamento com empreiteiras e bancos.

Além de afetar os projetos em andamento, a taxa de juros elevada por um período prolongado também enfraquece a capacidade de expandir os fundos imobiliários e iniciar novos projetos. Como resultado, a oferta de moradias corre o risco de sofrer uma queda significativa no médio prazo.

Outra consequência é o impacto indireto sobre o investimento público e os custos de infraestrutura. Quando os preços das matérias-primas, os custos de mão de obra e a desapropriação de terrenos aumentam, o andamento de muitos projetos de transporte essenciais é prejudicado. Isso afeta diretamente as expectativas de aumento de preços em áreas que se previa que se beneficiariam com a infraestrutura, colocando muitos investidores secundários em uma situação difícil.

Apesar dos muitos desafios, a perspectiva de longo prazo para o mercado imobiliário do Vietnã permanece positiva, graças à forte demanda real por moradias e à urbanização. Com o crescimento da economia , segmentos como habitação, imóveis industriais, escritórios para locação e varejo manterão uma demanda estável.

A Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis acredita que, no momento, os compradores de imóveis devem aproveitar a oportunidade enquanto as taxas de juros ainda estão baixas e a oferta está se recuperando. Assim, o uso de financiamentos deve ser controlado, não ultrapassando 50% do valor do imóvel, para evitar riscos caso as taxas de juros voltem a subir. Os compradores também devem priorizar a escolha de projetos de investidores renomados, com sólida capacidade financeira, garantias legais e andamento de construção, especialmente no que diz respeito a empreendimentos imobiliários de longo prazo.

Fonte: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html