Com o aumento das taxas de juros da poupança, qual o impacto no mercado imobiliário?

Segundo especialistas, quando as taxas de juros dos depósitos aumentam, os custos operacionais dos bancos também aumentam, pressionando quase inevitavelmente as taxas de juros dos empréstimos, embora possa haver algum atraso.

Prevê-se que, nos próximos meses, os bancos terão dificuldades em manter os baixos níveis de empréstimo observados no início de 2025. Portanto, as taxas médias de juros para empréstimos no quarto trimestre poderão ser maiores em comparação com o terceiro trimestre de 2025.

Segundo a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), o primeiro e mais óbvio impacto do aumento das taxas de juros é a queda na liquidez do mercado. Os compradores de imóveis, principalmente aqueles que utilizam financiamento, irão reconsiderar seus planos financeiros. Enquanto isso, os investidores estão mais cautelosos com os planos de expansão de seus portfólios, pois a rentabilidade esperada provavelmente não compensará o aumento do custo do capital.

Ao mesmo tempo, as empresas de desenvolvimento de projetos enfrentam um risco duplo: o aumento dos custos financeiros em um cenário de queda na demanda, o que causa a desaceleração do fluxo de caixa e a redução da nova oferta. Quando a oferta diminui, as transações estagnam e, consequentemente, os preços têm dificuldade em manter o mesmo ritmo de alta do período anterior.

O mercado imobiliário pode ser afetado quando as taxas de juros aumentam. (Ilustração: Cong Hieu).

Com a característica de utilizar grande alavancagem de dívida, imobiliária O setor de investimentos é o mais direta e profundamente afetado pelas flutuações das taxas de juros. Parte da razão reside na psicologia do investimento, que se baseia em empréstimos de curto prazo, enquanto os projetos e ativos imobiliários possuem ciclos de investimento longos. Quando os custos de capital aumentam repentinamente, o fluxo de caixa é interrompido e o risco de iliquidez torna-se quase inevitável.

Segundo a VARS, a pressão também vem dos empréstimos imobiliários com taxas de juros preferenciais. Nos últimos anos, para estimular o mercado, muitos investidores e bancos comerciais lançaram pacotes de financiamento imobiliário com taxas de juros preferenciais a partir de apenas 5,5% ao ano, chegando até a isenção de juros, com prazos de carência de até 5 anos. Essa política facilita o acesso de um grande número de pessoas e investidores a capital barato para a aquisição de imóveis.

Contudo, o período preferencial costuma ser apenas temporário. Ao entrar no período de taxa de juros flutuante, se o nível geral da taxa de juros aumentar, a pressão para o pagamento da dívida dos compradores de imóveis aumentará drasticamente. Quando a liquidez do mercado é baixa, a revenda de produtos para minimizar as perdas torna-se difícil e o risco de inadimplência pode retornar ao sistema de crédito.

Segundo a VARS, taxas de juros elevadas por um período prolongado também podem enfraquecer a capacidade de expansão dos fundos imobiliários e o início de novos projetos. De fato, os bancos costumam aumentar as taxas de juros durante períodos de recessão do mercado. Nesses momentos, muitas empresas optam por manter seus investimentos estáveis em vez de expandi-los para limitar as perdas. Como resultado, a oferta de moradias corre o risco de diminuir no médio prazo.

Segundo o Professor Associado Dr. Dinh Trong Thinh, especialista em economia , as taxas de juros são a "válvula reguladora" mais sensível do mercado imobiliário. Quando os custos de financiamento aumentam, é improvável que os preços dos imóveis subam tão acentuadamente quanto no período anterior. Investidores com alta alavancagem financeira são forçados a reestruturar seus portfólios ou vender ativos para reduzir seu endividamento. Enquanto isso, aqueles que realmente precisam de moradia também devem recalcular seus planos financeiros devido à crescente pressão para pagar as prestações mensais.

Os compradores de imóveis devem ser cautelosos ao contrair empréstimos. (Foto: Cong Hieu).

O que os compradores de imóveis devem fazer?

Nesse contexto, a VARS recomenda que as pessoas não tomem empréstimos superiores a 50% do valor do imóvel para evitar riscos em caso de aumento das taxas de juros. Ao mesmo tempo, devem optar por investidores e projetos de boa reputação e com situação jurídica transparente para evitar perdas financeiras e do imóvel caso o projeto atrase ou não seja entregue.

O Dr. Nguyen Tri Hieu, especialista em finanças e bancos, também recomenda que os compradores de imóveis financiem apenas até 80% do valor do imóvel, garantindo que as prestações mensais não ultrapassem 50% da renda líquida. Mais importante ainda, devem ter uma reserva financeira equivalente a pelo menos 6 a 12 meses de despesas, em caso de perda de emprego ou redução de renda.

O Sr. Do Quy Duy, CEO da Thoi Dai Moi Real Estate Investment and Trading Company, afirmou que, para uma família com uma renda mensal de cerca de 30 a 40 milhões de VND, é razoável tomar emprestado apenas cerca de 40% desse fluxo de caixa para pagar os juros bancários.

Especificamente, com uma renda de 30 milhões/mês, você deve gastar cerca de 12 milhões para pagar o banco, e com uma renda de 40 milhões/mês, você deve gastar cerca de 16,17 milhões. Este é um empréstimo adequado.

Já aqueles com uma renda de apenas cerca de 20 milhões de VND devem considerar aumentar o fluxo de caixa antes de contrair um empréstimo imobiliário para evitar riscos.

Desde o início de novembro, muitos bancos aumentaram suas taxas de juros para depósitos. Por exemplo, o VPBank aumentou em 0,3% ao ano em comparação com o mês anterior. O Techcombank anunciou que a taxa de juros para prazos de 1 a 2 meses aumentou em 0,2% ao ano, chegando a 3,95% ao ano; a taxa de juros para prazos de 3 meses aumentou em 0,3% ao ano, chegando a 4,75% ao ano.

O PVCombank também aumentou simultaneamente as taxas de juros em 0,5% ao ano para prazos de 1 a 36 meses.

O Banco Comercial Conjunto de Desenvolvimento da Cidade de Ho Chi Minh ( HDBank ) aumentou as taxas de juros em 0,15% ao ano para prazos de 1 a 5 meses e em 0,2% ao ano para prazos de 6 meses.

O Banco Comercial Conjunto Prosperity Era (GPBank) ajustou suas taxas de juros para depósitos a prazo. O aumento é de 0,1% ao ano para depósitos com prazo de 1 a 5 meses e de 0,2% ao ano para depósitos com prazo de 6 a 36 meses.

Fonte: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html