São necessários pelo menos 10 anos de poupança para comprar habitação social: o capital deve ser diversificado para o mercado.

Uma família com renda total "máxima", de acordo com os critérios de aprovação (40 milhões de VND/mês), precisa de 10 anos de economias para conseguir comprar uma casa de habitação social no valor aproximado de 1,5 bilhão de VND. Se o financiamento for utilizado, o valor será ainda maior.

Segundo a Associação Vietnamita de Corretores de Imóveis (VARS), a estrutura da oferta imobiliária está seriamente desequilibrada. A maior parte da nova oferta concentra-se em projetos de alto padrão e alto valor, atendendo a necessidades de investimento, alguns dos quais são especulativos, enquanto o segmento de habitação popular apresenta escassez.

O desequilíbrio entre oferta e demanda fez com que os preços dos imóveis, especialmente no segmento de apartamentos em grandes cidades, aumentassem acentuadamente, estabelecendo um novo patamar de preços e superando em muito a taxa de crescimento da renda real. Isso não apenas restringe o acesso à moradia para a maioria das pessoas, como também aumenta o risco de formação de uma bolha imobiliária.

Supondo que os preços das casas e as rendas permaneçam os mesmos, a acessibilidade à moradia está caindo drasticamente. Para um apartamento de dois quartos em uma área urbana que custa cerca de 5 bilhões de VND, se uma família tiver uma renda alta de cerca de 50 milhões de VND por mês, levaria cerca de 8 anos se gastasse toda a sua renda na compra, e 25 anos se seguisse o princípio de que os custos com moradia não devem ultrapassar 1/3 de sua renda.

De acordo com esse princípio, mesmo o segmento de habitação social, destinado a pessoas de baixa renda em áreas urbanas, deixou de ser "barato", com um preço de cerca de 1,5 bilhão de VND por um apartamento de 60 m², obrigando até mesmo famílias com renda total "no nível mais alto", segundo os critérios de aprovação – 40 milhões de VND/mês – a economizar por cerca de 10 anos. Na verdade, esse valor é muito maior quando se utiliza a opção de financiamento.

Como resultado, a diferença entre o grupo que já possui bens e o grupo que não possui bens torna-se cada vez maior, visto que o crescimento imobiliário, na realidade, enriquece apenas uma pequena parcela da população que já possui patrimônio. Enquanto isso, a maioria das pessoas se sente "mais pobre" apesar do crescimento econômico , porque o custo da moradia aumenta mais rapidamente do que a renda. Pessoas com vantagens financeiras e patrimoniais iniciais tendem a deter mais imóveis como instrumento de acumulação e investimento, continuando a "enriquecer" graças à valorização dos terrenos, enquanto aqueles que não possuem imóveis enfrentam o risco de ter que alugar por longo prazo, apesar dos esforços para melhorar a renda.

Sem soluções oportunas, a desigualdade entre ricos e pobres não só aumentará, como também correrá o risco de se "congelar" por muitas gerações, tornando-se um grande desafio para os objetivos de segurança social, as estratégias de urbanização e o crescimento sustentável do país.

Portanto, a VARS acredita que, para que o mercado imobiliário continue a crescer sem colocar em risco o próprio mercado e a economia, é necessário encontrar uma solução para "frear" o crescimento acelerado dos preços dos imóveis. Em particular, a solução mais importante é reduzir a oferta de moradias acessíveis. Quando a oferta for suficientemente grande, os preços de mercado se autorregularão de acordo com o equilíbrio real entre oferta e demanda.

Em primeiro lugar, é necessário acelerar a conclusão dos documentos que orientam a implementação do novo regime jurídico, em paralelo com a melhoria da capacidade de fiscalização das agências locais.

Em segundo lugar, é necessário diversificar os canais de capital para o mercado imobiliário, a fim de reduzir a dependência do crédito bancário. É preciso reestruturar o mercado de títulos corporativos para que se torne uma fonte eficaz de capital a médio e longo prazo. Ao mesmo tempo, é necessário promover a formação de um Fundo Nacional de Habitação e desenvolver Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs).

Em terceiro lugar, os projetos de habitação social e habitação acessível devem ser priorizados no planejamento e contar com mecanismos de incentivo. O desenvolvimento urbano deve estar vinculado à infraestrutura de transporte, especialmente vias expressas, metrô e rodovias, para expandir o espaço urbano e reduzir a pressão sobre os preços dos terrenos no centro. Ao mesmo tempo, é necessário desenvolver um mercado de aluguel profissional, reduzindo a mentalidade de que "precisa ter uma casa própria para ter estabilidade na vida".

Em quarto lugar, é necessário pesquisar e divulgar conjuntos de critérios e padrões para o monitoramento e alerta precoce dos desenvolvimentos do mercado imobiliário, como base para avaliar, classificar e monitorar as atividades dos participantes do mercado. Por meio desse sistema de indicadores, os órgãos de gestão podem detectar prontamente sinais de "desvio", como especulação, desequilíbrio entre oferta e demanda, aumentos anormais de preços ou declínio da liquidez local, a fim de tomar as medidas de intervenção e ajuste adequadas. A construção desse mecanismo de monitoramento proativo ajudará a prevenir riscos e estabilizar o mercado de forma precoce e à distância, em vez de lidar com eles somente quando os problemas se tornarem evidentes, causando reações em cadeia e sendo difíceis de controlar.

Além disso, é necessário acelerar a construção e a conclusão de um banco de dados unificado, sincronizado e transparente sobre o mercado imobiliário, fundiário e habitacional em âmbito nacional. Essa será uma importante infraestrutura de informação para auxiliar órgãos de gestão pública, organizações de pesquisa e empresas a monitorar, analisar, prever e operar o mercado de forma oportuna e precisa.

Fonte: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html