Bloqueio em cadeia
O Sr. Le Huu Nghia, Diretor da Le Thanh Company, empresa especializada em habitação social (NOXH) na cidade de Ho Chi Minh, comentou: "No passado , o governo implementou diversos mecanismos e políticas para o desenvolvimento de NOXH. No entanto, esses incentivos dificultaram a atuação dos investidores, tornando os procedimentos e o número de solicitações cada vez mais complexos do que para projetos de habitação comercial (NOTM). Por exemplo, de acordo com as normas vigentes, os projetos de NOXH têm direito a incentivos 1,5 vezes maiores em termos de densidade de construção, coeficiente de uso do solo e tamanho da população, em comparação com os projetos de NOTM aprovados por órgãos estatais competentes no planejamento em escala 1/2.000. Contudo, na realidade, quase todos os projetos de NOXH foram transferidos de projetos de NOTM, o que os torna inadequados para o planejamento em escala 1/2.000. Para se qualificarem para os incentivos, os planos de planejamento em escala 1/2.000 e 1/500 precisam ser ajustados. Entretanto, esse ajuste é extremamente complexo."
Diversos entraves fazem com que o programa de construção de habitações sociais alcance resultados muito baixos.
"Na cidade de Ho Chi Minh, a Resolução 98 exige que o Estado ajuste os planos de zoneamento de 1/2.000 e 1/500 para ajudar os projetos de habitação social a obterem incentivos e estarem em conformidade com o planejamento. Enquanto isso, o Decreto 31 estipula que os projetos de habitação social devem estar em conformidade com o planejamento detalhado para receberem políticas de investimento e serem reconhecidos como investidores. Mas o Departamento de Planejamento e Investimento não segue a Resolução 98, então ainda está 'travado'. Se não houvesse a Resolução 98, o Departamento de Planejamento e Arquitetura nunca aprovaria o ajuste do planejamento de 1/500 para empresas. Isso significa que em outras localidades sem a Resolução 98, como na cidade de Ho Chi Minh, os procedimentos não são duplicados, mas estão 'travados'. Portanto, o Departamento de Construção nessas localidades deve aprovar o ajuste do planejamento de 1/2.000 e, em seguida, aprovar o planejamento de 1/500 para empresas", citou o Sr. Nghia, enfatizando: "Os projetos de habitação social criados pelas próprias empresas. A criação do fundo imobiliário está praticamente travada desde o procedimento de aprovação da política de investimento." como investidores aprovados devido às inadequações do Decreto 31.
Em conversa com Thanh Nien , a maioria das empresas apontou outro obstáculo: segundo a lei, empresas que atuam na construção de moradias sociais são isentas do pagamento de taxas de uso do solo. No entanto, de acordo com a Lei de Habitação de 2014 e a Lei de Terras de 2013, atualmente em vigor, para isentar empresas do pagamento dessas taxas, o Estado precisa primeiro calcular o valor e emitir um aviso com o montante a ser pago. Somente então a isenção é concedida, e não desde o início. Enquanto isso, o cálculo das taxas de uso do solo tem se mostrado problemático na maioria das localidades, mesmo para projetos NOTM. Isso fez com que os projetos de habitação social ficassem "duplamente mais paralisados" do que os projetos NOTM. "Desde o início, as taxas de uso do solo deveriam ser isentas para projetos de habitação social, em vez de termos que adicionar a etapa de calcular as taxas, emitir um aviso e só então obter a isenção", sugeriu uma empresa.
O crédito também está bloqueado.
Como empresa especializada em habitação social, o Sr. Minh Hoang, Diretor Geral da Sociedade Anônima de Investimento e Desenvolvimento de Habitação Social, queixou-se de que a lei estipula que os investidores em habitação social não podem hipotecar seus próprios terrenos para obter financiamento para esse fim, embora isso seja permitido para projetos de habitação social não regulamentada (NOTM). Portanto, nos últimos tempos, nenhuma empresa conseguiu utilizar esse terreno como garantia para empréstimos. "Essas ironias decorrem do fato de que as empresas de habitação social são isentas de taxas de uso do solo. Embora as taxas de uso do solo sejam apenas uma parte do projeto, para executá-lo, as empresas precisam comprar terrenos, pagar por terraplanagem, construção, etc. Portanto, não poder hipotecar esse terreno para obter empréstimos para implementar o projeto é injustificado, causando desvantagens para as empresas de habitação social em comparação com empresas não comerciais", analisou o Sr. Hoang, recomendando: "Nos projetos de Decretos que orientam a Lei de Habitação (alterada) e a Lei de Terras (alterada) sobre o desenvolvimento e a gestão de habitações sociais, é necessário permitir que os investidores hipotequem o próprio projeto de habitação social, pelo menos nos casos em que o investidor tenha concordado em receber direitos de uso do solo ou já os possua. Isso porque, atualmente, os investidores precisam hipotecar outros ativos para obter capital de crédito para executar projetos de habitação social. Isso tem causado muitas dificuldades para as empresas na execução desses projetos e contribuído para a redução dos preços dos imóveis."
O Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou: "Não apenas os procedimentos administrativos, mas também o crédito para habitação social está bloqueado. Desde 2015, nenhum investidor tem usufruído de políticas de crédito preferenciais. Sem incentivos, todos os investidores em habitação social têm que recorrer a empréstimos comerciais para construir, o que mantém os custos elevados. Por exemplo, o Vietcombank empresta à Nam Long 9% ao ano para a construção de habitações sociais, e todos os clientes também têm que contrair empréstimos a 9% ao ano. Essa taxa de juros, embora muito vantajosa em comparação com os empréstimos para construção de moradias populares, é muito alta em relação à renda dos clientes. Para reduzir os juros, os investidores oferecem um subsídio de 2% ao ano aos clientes, mas esse subsídio é válido apenas para os primeiros dois anos. Portanto, o Estado precisa destinar uma fonte orçamentária de médio prazo para subsidiar as taxas de juros dos quatro bancos comerciais participantes do programa de habitação social: Vietinbank, Vietcombank, Agribank e BIDV. Ao mesmo tempo, é necessário recapitalizar o Banco de Política Social para implementar a atual política de taxa de juros preferencial de 4,8% ao ano."
"O Comitê Permanente da Assembleia Nacional deve considerar a alocação de capital do orçamento estatal de médio prazo para implementar políticas de habitação social, refinanciar o Banco de Políticas Sociais ou subsidiar as taxas de juros de quatro bancos comerciais designados pelo Banco Central para implementar políticas de crédito habitacional social com condições favoráveis", sugeriu o Sr. Chau, acrescentando que o pacote de crédito de 120 trilhões de VND, contribuído voluntariamente por diversos bancos comerciais, oferece taxas de juros de 1,5% a 2% inferiores às taxas normais de empréstimos comerciais por um período de 3 anos. Essa taxa de juros tem um efeito positivo sobre os investidores, pois anteriormente eles tinham que tomar empréstimos a taxas de juros de até 12% ao ano. No entanto, o pacote de crédito de 120 trilhões de VND não é adequado para compradores e locatários de habitações sociais, não apenas porque eles têm que pagar uma alta taxa de juros de 7,5% ao ano e o empréstimo é válido por apenas 5 anos, mas também porque essas taxas de juros são ajustadas a cada 6 meses. Após o período de condições favoráveis, a taxa de juros é fixa e passa a "flutuar", o que gera insegurança nos compradores e locatários de habitações sociais e os faz temer tomar empréstimos. Portanto, o Ministério da Construção mantém a proposta de um pacote de crédito de 110 bilhões de VND, com taxa de juros de 4,8% a 5% e prazo máximo de 25 anos.
Os resultados da habitação social são muito baixos.
Os entraves nos procedimentos administrativos e na disponibilidade de capital impediram que o plano de desenvolvimento de habitação social atingisse suas metas. Especificamente, no período de 2016 a 2020, apenas cerca de 41% do plano foi alcançado em todo o país. Desse total, embora a cidade de Ho Chi Minh tenha atingido 75% da meta, o número real de unidades habitacionais sociais construídas foi de apenas 15.000 (uma média de 3.000 unidades por ano), o que não atendeu à enorme demanda. No período de 2021 a 2025, todo o país concluiu apenas 72 projetos de habitação social, totalizando 38.128 apartamentos, o que representa quase 9% do plano. Desses, a cidade de Ho Chi Minh concluiu e colocou em uso apenas 2 projetos, com 623 apartamentos (transferidos do período de 2016 a 2020), e iniciou 7 projetos, com 4.996 apartamentos, mas, devido a problemas legais, a construção praticamente não pôde ser iniciada.
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