O desafio continua a ser reconhecido.
O quarto trimestre de 2023 foi o período em que o mercado imobiliário de Hanói registrou o menor número de novas unidades habitacionais dos últimos 10 anos, tanto no segmento de casas térreas quanto no de apartamentos.
Para o segmento de apartamentos, o relatório de mercado da Savills Vietnam mostra que, no quarto trimestre de 2023, a oferta aumentou 52% em relação ao trimestre anterior, mas diminuiu 1% em relação ao mesmo período do ano anterior, totalizando 2.876 unidades. A oferta de unidades novas atingiu 11.911 unidades, uma queda de 40% em relação ao trimestre anterior e de 41% em relação ao mesmo período do ano anterior. No entanto, a oferta de novas unidades registrada no trimestre foi de apenas 10.403, sendo que as unidades de Classe B representaram 84% da oferta. Para o segmento de edifícios baixos, em 2023, a oferta total de novas unidades chegou a 272 unidades, uma queda de 82% em relação ao mesmo período do ano anterior. A oferta de novas unidades totalizou 87 unidades, incluindo 58 unidades do novo projeto Solasta Mansion em Ha Dong e 29 unidades do projeto An Lac Green Symphony em Hoai Duc. A oferta de unidades novas atingiu 710 unidades em 16 projetos, uma queda de 2% em relação ao trimestre anterior e de 23% em relação ao mesmo período do ano anterior. As casas geminadas são o principal produto, com uma participação de mercado de 44%.
A faixa de preço comum a ambos os segmentos permanece alta. Destes, apartamentos com preços entre 51 e 70 milhões de VND/m² representam 63% da nova oferta, um aumento de 24% em relação ao ano anterior. Apartamentos nessa faixa de preço representam 49% das unidades vendidas, um aumento de 21% em relação ao ano anterior. Apartamentos com preços acima de 4 bilhões de VND representam 42% das unidades vendidas em 2023, um aumento em relação aos 3% em 2019. Apartamentos com preços entre 2 e 4 bilhões de VND representam 55% da participação de mercado. Apenas 3% dos apartamentos têm preço abaixo de 2 bilhões de VND.
Devido à oferta limitada, os preços médios de venda no mercado primário continuam a aumentar (Foto: Rede Social)
Além disso, embora a maioria das construtoras não tenha alterado os preços, o estoque de imóveis residenciais de baixa altura com preços elevados impulsionou os preços dos terrenos novos. Por exemplo, os preços das casas novas (villas) aumentaram 55% em relação ao trimestre anterior, atingindo VND 160 milhões/m² de terreno, principalmente devido à oferta de imóveis a preços baixos em Me Linh, vendidos no terceiro trimestre de 2023. Os preços dos sobrados (townhouses) subiram 3% em relação ao trimestre anterior, chegando a VND 194 milhões/m² de terreno. Os preços dos sobrados comerciais (shophouses) também aumentaram 3% em relação ao trimestre anterior, atingindo VND 328 milhões/m² de terreno.
Segundo a Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior de Pesquisa e Consultoria da Savills Hanoi: “O segmento imobiliário residencial continua a apresentar valorização devido ao aumento dos custos de terrenos e construção, ao desenvolvimento da infraestrutura e à melhoria da qualidade. A oferta limitada no mercado persiste, o que leva ao aumento contínuo do preço médio de venda de imóveis residenciais em todo o mercado”.
O número de apartamentos vendidos no quarto trimestre de 2023 atingiu 3.045, um aumento de 45% em relação ao trimestre anterior e de 5% em relação ao mesmo período do ano passado. A nova oferta teve uma taxa de absorção de 46%. Enquanto isso, o segmento de edifícios baixos apresentou o menor volume de transações em muitos anos. O número de transações no quarto trimestre de 2023 diminuiu 37% em relação ao trimestre anterior e 67% em relação ao mesmo período do ano passado. A taxa de absorção no trimestre foi de apenas 9%, uma queda de 5 pontos percentuais em relação ao trimestre anterior e de 12 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado. Em 2023, apenas 359 unidades foram vendidas, o menor número desde 2014. O total de transações de edifícios baixos diminuiu 76% em relação ao mesmo período do ano passado e a taxa de absorção em 2023 foi de apenas 36%, uma queda de 31 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado.
Diante da baixa taxa de absorção, a Sra. Hang analisou: “Ainda existem preocupações entre os compradores. De fato, o número de apartamentos vendidos no segundo trimestre de 2023 se concentra principalmente em projetos de investidores renomados, com garantia legal e que cumpriram suas obrigações financeiras. Portanto, apesar do apoio em termos de taxas de juros de financiamento bancário para moradias populares, os compradores têm certas preocupações com relação a questões legais. Além disso, os bancos também se preocupam com o fato de o investidor não ter cumprido as obrigações legais com o projeto para concluir os procedimentos de financiamento. Isso afeta, de forma invisível, a decisão dos compradores e o número de imóveis vendidos, o que explica o fato de que, embora as taxas de juros dos financiamentos tenham diminuído, a taxa de absorção ainda não é alta.”
Que oportunidades existem para compradores de imóveis com necessidades reais de moradia?
Segundo a Sra. Hang, no contexto de oferta limitada e preços elevados no mercado primário, a oportunidade para quem realmente precisa de moradia pode estar no mercado secundário. O mercado secundário tem a vantagem de oferecer diversas opções de compra, adequadas à acessibilidade e com maior segurança jurídica. Por exemplo, o preço por metro quadrado de casas no mercado secundário é 7% menor do que o preço médio no mercado primário, casas geminadas no mercado secundário são 24% mais baratas do que as casas geminadas no mercado primário e casas geminadas comerciais no mercado secundário são 40% mais baratas do que as casas geminadas no mercado primário.
Sra. Do Thu Hang, Diretora Sênior de Pesquisa e Consultoria da Savills Hanoi
Ao mesmo tempo, os compradores de imóveis podem esperar um aumento na oferta proveniente do desenvolvimento da infraestrutura. Projetos de investimento em infraestrutura, como os Anel Viário 3, 5 e 4, expandirão o mercado imobiliário de Hanói, visando desconcentrar a demanda nas áreas centrais e no centro da cidade. O desenvolvimento da infraestrutura impulsionará a demanda por moradias em províncias vizinhas e em áreas com preços acessíveis e maiores disponibilidades de terrenos.
O relatório da Savills também afirmou que este é um ponto positivo para a oferta, uma vez que os empreendimentos imobiliários em áreas não centrais e províncias vizinhas contribuirão cada vez mais para atender às necessidades habitacionais de Hanói. Assim, em 2024, o mercado receberá mais 12.100 apartamentos, com 87% da participação de mercado localizada nos distritos de Hoang Mai, Nam Tu Liem e Ha Dong. Hung Yen e Bac Ninh fornecerão cerca de 203.000 apartamentos entre 2024 e 2026. Até 2026, espera-se que o segmento de baixa altura conte com 14.000 novos apartamentos provenientes de 37 projetos. Grandes empreendimentos como o Vinhomes Co Loa e o Vinhomes Wonder Park agregarão novas unidades de baixa altura ao mercado.
Além disso, espera-se que a aprovação da Lei da Habitação, da Lei de Negócios Imobiliários e, mais recentemente, da Lei de Terras, tenha um impacto positivo no mercado. “A regulamentação que exige que os investidores cumpram suas obrigações financeiras antes da formação de futuros empreendimentos é um dos pontos que fortalece a confiança dos compradores. Portanto, acredita-se que, em 2024-2025 e no período subsequente, a confiança do mercado será ainda mais fortalecida, os empreendimentos serão oferecidos por investidores renomados com capacidade financeira real, tornando o mercado mais equilibrado e diversificado em termos de produtos”, afirmou a Sra. Hang.
NAM ANH
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