Imposto sobre a renda de vendas de imóveis: ainda há preocupação com a nova proposta.

O Ministério das Finanças está estudando a escolha entre dois métodos de cálculo de impostos, incluindo a opção de calcular um imposto de 20% sobre os lucros provenientes de transferências de imóveis.

Pessoas comparecem ao Cartório Notarial nº 1, Distrito 1, Cidade de Ho Chi Minh para autenticar documentos - Foto: QUANG DINH

Espera-se que essa política tributária aumente a receita orçamentária, mas existem muitas preocupações quanto à sua viabilidade.

Tuoi Tre registra opiniões de especialistas sobre este assunto.

- Delegado HOANG VAN CUONG (membro da Comissão Econômica e Financeira da Assembleia Nacional):

Opções positivas para o futuro

Atualmente, o imposto de renda pessoal é calculado sobre o valor total da transação imobiliária multiplicado pela alíquota de 2%. A arrecadação dessa forma torna-se muito mais fácil e prática, pois não há necessidade de rastrear a origem de compras e vendas anteriores.

No entanto, o imposto de 2% também apresenta muitas desvantagens. Por exemplo, as pessoas compram uma casa para morar, mas, por algum motivo, precisam se mudar, vendem o imóvel, mas o preço não aumenta e, mesmo assim, têm que pagar 2% de imposto sobre o valor da venda.

Portanto, a opção de tributar em 20% a diferença entre o preço de compra e o preço de venda estará em consonância com a realidade do mercado e otimizará o montante do imposto de renda pago ao orçamento do Estado.

Essa taxa de 20% também é semelhante e justa em comparação com a taxa de imposto de renda corporativa que organizações e empresas pagam sobre transferências de imóveis.

No entanto, a gestão da informação sobre os preços de compra e venda de imóveis ainda não está implementada. Todas as informações baseiam-se na declaração de compradores e vendedores, sendo que ainda ocorrem casos de declarações incorretas e fraudulentas.

Portanto, a opção de 20% será vantajosa no futuro, quando os dados forem digitalizados e as informações forem totalmente gerenciadas. No contexto atual, em que isso não é possível, é necessário continuar implementando a opção de arrecadação de impostos de 2% e, possivelmente, combinar a opção de 20% com os casos em que houver informações completas.

- Dr. NGUYEN NGOC TU (especialista tributário):

As pessoas devem ter o direito de escolher o método de cálculo de impostos.

A natureza do imposto de renda pessoal é que ele incide sobre a renda; os contribuintes individuais só devem pagar imposto quando obtêm lucro.

O método de cálculo do imposto de renda de pessoa física em 20% sobre lucros provenientes de transações imobiliárias é extremamente razoável. Na venda de um imóvel, o lucro é calculado subtraindo-se o preço de compra e as despesas do preço de venda. Se houver lucro, o vendedor deve pagar imposto, diferentemente do que acontecia antes, quando mesmo em caso de prejuízo, o vendedor ainda tinha que pagar 2% do preço de transação.

Por outro lado, é perfeitamente viável aplicar essa política quando o preço de transferência já estiver determinado. Consequentemente, a estrutura de preços de terrenos do Comitê Popular Provincial aproximou-se do preço de mercado.

Muitas transações são realizadas por meio de permutas imobiliárias e pagamentos não monetários. Alguns custos básicos relacionados a imóveis, como juros bancários, comissões de corretagem, custos de construção, etc., não são difíceis de determinar. Por exemplo, os juros bancários são mais facilmente comprovados por meio de um contrato de empréstimo com o valor, o prazo e a taxa de juros.

As taxas de corretagem, caso a compra e venda seja feita por meio de uma plataforma de negociação de imóveis, também são bem definidas. Na ausência de documentação que comprove esse custo, é necessário estabelecer uma taxa fixa de 0,5% a 1% do preço de transação. Alternativamente, o cálculo dos custos de construção pode ser feito com base no contrato de construção, nos documentos de compra de materiais, etc. Se não houver documentação que permita a dedução dos custos de construção, o cálculo será feito utilizando o preço unitário de construção estabelecido pelo Comitê Popular Provincial.

O método de cálculo do imposto de 20% sobre os lucros da transferência de imóveis também obriga as pessoas a declararem o preço de venda correto, garantindo transparência e evitando perdas fiscais para o orçamento. Ninguém se atreve a declarar um valor inferior ao real, pois, posteriormente, na venda do imóvel, corre-se o risco de ter que pagar impostos mais elevados.

O método de cálculo do imposto com uma taxa fixa sobre o preço de transferência, em casos onde o preço de compra e os custos relacionados não podem ser determinados, é inadequado. Existem imóveis adquiridos há 15 a 20 anos, cujo preço de compra é indeterminado, mesmo que na época fosse de apenas 500 a 700 milhões, enquanto hoje o preço de venda é de 4 a 5 bilhões. Portanto, aplicar uma taxa de 20% sobre a diferença entre o preço de compra e o preço de venda, acrescido dos custos relacionados, é injustificado. Além disso, muitos imóveis são herdados, não adquiridos pelos pais, e, consequentemente, não há preço de compra a ser deduzido.

Em relação à taxa fixa de imposto, recomenda-se a aplicação de 1% sobre o preço de transferência, em vez dos 2% atuais. Os preços dos imóveis aumentaram rapidamente nos últimos anos. A tabela de preços de terrenos do Comitê Popular Provincial, a partir de 2025, está muito próxima do preço de mercado. Portanto, a taxa de imposto de 1% é adequada, garantindo a capacidade de pagamento da população.

Com esses dois métodos de cálculo de impostos, é necessário permitir que as pessoas escolham o método que lhes seja mais vantajoso. Dessa forma, a nova política se torna mais humana, reflete a realidade e se aplica à vida cotidiana.

- Sr. NGUYEN VAN PHUNG (Associação Vietnamita de Contabilistas e Auditores):

Evite causar prejuízos aos proprietários de longa data com reais necessidades de moradia.

O método de cálculo de impostos garante justiça para as pessoas, especialmente para aquelas que possuem imóveis por um longo período, evitando a situação em que os detentores de longo prazo tenham que pagar impostos mais altos do que os especuladores.

Assim como há 10 anos, quando o preço de ^1m² de terreno era de 10 milhões, agora subiu para 70 milhões. Se subtrairmos o preço de compra do preço de venda, obtendo 60 milhões, e aplicarmos uma alíquota de imposto de 20%, o resultado não é nada bom. Portanto, além das despesas dedutíveis, como juros de financiamento bancário, etc., também precisamos deduzir o custo da depreciação acumulada desde o ano da compra até o ano da venda.

Em particular, é necessário considerar se a conversão de imóveis para fins de habitação social deve ou não ser tributada, e em que medida.

De fato, muitas pessoas mudam-se de uma casa pequena em um beco para uma casa maior com transporte mais conveniente. Elas precisam vender a casa atual e pegar mais dinheiro emprestado para comprar a nova. Essa é uma necessidade legítima.

Se subtrairmos o preço de compra e as despesas do preço de venda, obteremos uma diferença e, em seguida, aplicaremos uma taxa de imposto de 20% sobre o lucro da transferência, o que é irrazoável. Essa diferença não é lucro, pois não se trata de uma atividade comercial.

- Sr. NGUYEN VAN DINH (Presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã):

É preciso apoiar comportamentos favoráveis ​​ao mercado.

Seja tributando 2% do preço de venda ou 20% do lucro, ainda é necessário calcular para que essa ferramenta funcione adequadamente e regule o mercado para que se desenvolva na direção correta. O momento de propor a imposição de um imposto para regular o mercado imobiliário também precisa ser considerado adequadamente.

Quando o mercado precisa estimular as transações para superar momentos difíceis, se forem impostos impostos, os investidores legítimos também reduzirão a escala de seus negócios, tornando a oferta de mercado mais escassa.

Em períodos de mercado aquecido, é possível considerar a aplicação de impostos sobre transações imobiliárias para evitar especulação, aumentos de preços e especulação excessiva.

O objetivo do imposto sobre imóveis é contribuir para um desenvolvimento mais estável do mercado, sendo necessário, portanto, um plano adequado para a sua implementação, a fim de evitar choques no mercado.

A tributação das transações imobiliárias deve ser considerada para evitar tributar aqueles que compram casas para atender a reais necessidades de moradia. A tributação imobiliária deve atingir o objetivo de desencorajar comportamentos negativos do mercado, ao mesmo tempo que incentiva comportamentos benéficos, e, portanto, as agências responsáveis ​​pela formulação de políticas devem levar isso em consideração.

Pessoas realizam procedimentos imobiliários na filial do Cartório de Registro de Imóveis no Distrito 7, Cidade de Ho Chi Minh - Foto: TU TRUNG

Como os países tributam as transferências de imóveis?

Na China, segundo o Hrone.com, a taxa de imposto típica é de 20% sobre a renda tributável, que corresponde à diferença entre o preço de venda e o preço de compra (após a dedução de despesas razoáveis, se houver). No entanto, dependendo do tipo de imóvel, do período de posse e da localização, a taxa de imposto real pode variar de 1% a 20%.

Na Tailândia, pessoas físicas que vendem imóveis estão sujeitas a imposto retido na fonte, geralmente 1% do preço de venda declarado ou a uma tabela progressiva de imposto de renda pessoal. Além disso, se o imóvel for revendido em até 5 anos, incide também um imposto especial sobre negócios de 3,3% sobre o valor da transferência. Para imóveis residenciais, esse imposto pode ser dispensado se as condições de propriedade e registro de domicílio forem atendidas.

Na Coreia, a taxa progressiva de imposto varia de 6% a 45%, dependendo do tempo de posse e do valor do lucro. Se o imóvel for mantido por mais de 10 anos, a taxa mínima é de 6%; se vendido em menos de um ano, a taxa pode chegar a 45%.

No Japão, a renda proveniente da transferência de imóveis também é tributada em duas alíquotas fixas, dependendo do tempo de posse do imóvel. De acordo com o Legal500.com, se o imóvel foi possuído por mais de 5 anos, a alíquota de imposto é de 15,315% (imposto de renda nacional/central) + 5% (imposto municipal), totalizando 20,315%. Se o período de posse for inferior a 5 anos, a alíquota de imposto aumenta para 30,63% (imposto de renda nacional) + 9% (imposto municipal), totalizando 39,63%.

- Sr. NGUYEN DUY HA (investidor imobiliário):

As transações imobiliárias serão mais transparentes.

Há dois anos, vendi um terreno de 600 milhões de VND com um prejuízo considerável, mas ainda assim tive que pagar 2% de imposto, o que resultou em um prejuízo duplo. Calcular o imposto de 2% sobre o valor do contrato revela suas deficiências quando ainda há prejuízo a ser tributado, enquanto a natureza do imposto de renda pessoal é tributar os lucros.

O mercado imobiliário está gradualmente se tornando mais transparente e os investidores mais profissionais. A proposta de impor um imposto de renda de 20% sobre os lucros da transferência de imóveis trará mudanças.

Compradores e vendedores optarão por realizar transações por meio de bancos para garantir transparência no fluxo de caixa e declarar o preço de transferência correto, assinar um contrato de venda com uma corretora com nota fiscal e, ao reformar ou construir novos imóveis, também escolherão empresas que emitam notas fiscais para manter documentos que comprovem os custos para o cálculo de impostos.

Este método de cálculo também é muito adequado para grandes investidores com patrimônio elevado, auxiliando na otimização do processo. Já para pessoas físicas que realizam transações imobiliárias com grande diferença entre o preço original e o preço de venda, o método de cálculo de 2% ainda é uma opção viável.

Existem muitas maneiras de calcular o imposto sobre a transmissão de bens imóveis para ajudar as pessoas a escolherem proativamente a solução ideal, evitando a situação de vender com prejuízo e ainda ter que pagar impostos elevados.

- Sr. LE QUOC KIEN (consultor imobiliário):

Preciso de orientação sobre despesas dedutíveis.

Para calcular eficazmente o imposto utilizando a taxa de 20% sobre os lucros da transferência de imóveis, é necessário ter uma base de dados com o histórico de transações de terrenos, garantindo a representação precisa dos valores reais das transações por meio das transferências.

Além disso, deve haver um plano para controlar os métodos de pagamento em transações imobiliárias. É preciso evitar a situação em que todos os vendedores de imóveis perdem dinheiro e ninguém paga impostos.

É necessário fornecer orientações detalhadas sobre os documentos comprobatórios de despesas dedutíveis, como custos de construção, reparos, honorários advocatícios, comissões de corretagem, juros de empréstimos ou indenizações a partes relacionadas, se houver. Deve-se evitar situações em que o vendedor seja impedido de incluir custos razoáveis ​​no cálculo da receita real proveniente de atividades de compra e venda de imóveis.

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Fonte: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm