De acordo com a minuta de emendas a diversos artigos da Lei de Terras de 2024, elaborada pelo Ministério da Agricultura e do Meio Ambiente , um dos conteúdos notáveis é a proposta de emissão de certificados de direito de uso da terra (livros vermelhos) para terrenos adquiridos com contratos manuscritos entre 2014 e 2024, a fim de resolver questões legais e proteger os direitos da população.
Na realidade, há mais de uma década, apesar das regulamentações legais cada vez mais rigorosas sobre a transferência de direitos de uso da terra, um grande número de transações continua sendo realizado por meio de documentos manuscritos, sem autenticação ou certificação, ou sem as condições legais necessárias.
Como resultado, muitos compradores de terrenos não conseguem obter certificados de propriedade, enfrentam dificuldades ao obter empréstimos hipotecários, transferir a titularidade ou correm o risco constante de litígios.
Portanto, se formalizada de forma controlada, espera-se que a nova proposta integre essas transações pendentes ao sistema oficial de gestão, contribuindo para a transparência do mercado imobiliário.
A Sra. Ngoc, corretora de imóveis na província de Lam Dong, afirmou que em muitas localidades da região das Terras Altas Centrais, a prática de compra e venda de terras por meio de documentos manuscritos ainda é bastante comum, especialmente no caso de terras agrícolas . Muitas famílias de minorias étnicas hesitam em contatar órgãos administrativos ou desconhecem os procedimentos legais, por isso frequentemente realizam transações simples utilizando documentos manuscritos. "O vendedor apenas redige o documento de transferência, e o comprador precisa ir buscar a certidão de título de propriedade por conta própria", explicou a Sra. Ngoc.
Em muitos casos, terrenos foram comprados e vendidos diversas vezes utilizando contratos manuscritos, mas os procedimentos legais ainda não foram concluídos.
Muitas grandes extensões de terra nas províncias ainda não possuem títulos de propriedade (imagem ilustrativa).
Do ponto de vista jurídico, o advogado Tran Duc Phuong, da Ordem dos Advogados da Cidade de Ho Chi Minh, acredita que é necessário compreender com precisão a natureza dessas transações para evitar confusão na aplicação da lei.
Segundo o advogado Phuong, a expressão comum "terreno com documentos manuscritos" é meramente coloquial e não reflete totalmente o conceito jurídico das normas vigentes.
Ele argumentou que a expressão correta deveria ser "de acordo com as normas legais", porque cada caso de uso do solo terá condições de reconhecimento diferentes.
Ao analisar a regulamentação da Lei de Terras em diferentes períodos, o advogado Phuong afirmou que atualmente existem três grupos principais de casos relacionados ao registro de terras e à emissão de certificados de direito de uso da terra.
O primeiro caso envolve os usuários de terras que possuem um dos documentos estipulados nas Leis de Terras de diferentes períodos, como a Lei de Terras de 2003, 2013 ou 2024. Esses casos são elegíveis para o registro inicial de terras e a emissão de um título de propriedade.
O segundo caso envolve um cessionário que recebe o terreno de uma pessoa com documentos válidos, conforme prescrito. De acordo com a Cláusula 5 do Artigo 137 da Lei de Terras de 2024, o cessionário ainda pode obter um título de propriedade se possuir documentos que comprovem a compra e a transferência.
Este é o tipo de transação que as pessoas geralmente chamam de "acordos manuscritos", ou seja, contratos que não são autenticados ou reconhecidos em cartório. No entanto, a transação deve ser documentada por escrito; acordos verbais não são aceitos.
O terceiro caso envolve usuários de terras que não possuem os documentos exigidos pela Lei de Terras, incluindo usuários anteriores. Contudo, a lei ainda permite o registro inicial da terra e a análise para a emissão de um certificado de uso do solo, caso as condições de uso estável sejam atendidas em cada período.
Segundo o advogado Phuong, muitas pessoas atualmente acreditam erroneamente que a simples compra e venda com documentos manuscritos é suficiente para transferir a propriedade e atualizar as alterações no certificado de propriedade. "Essa é uma compreensão imprecisa e pode levar a mais disputas", disse ele.
Porque mesmo nos casos de transferência de direitos de uso da terra em que um título de propriedade tenha sido emitido, mas não autenticado ou reconhecido em cartório, todos os procedimentos devem ser seguidos de acordo com as normas legais vigentes.
No entanto, o advogado Phuong argumenta que, se a Lei de Terras alterada estender o prazo para o reconhecimento do registro de terras em casos sem documentos, esse prazo não deve ser limitado a 1º de julho de 2014.
Segundo ele, deve-se considerar a possibilidade de estender o prazo para uma data mais recente, como 1º de janeiro de 2026, para resolver definitivamente o grande volume de transações existentes, em vez de esperar muitos mais anos por alterações subsequentes na lei.
Controvérsias são inevitáveis.
Alguns argumentam que a legalização de transações manuscritas inevitavelmente suscitará preocupações sobre o risco de violações ou disputas. No entanto, segundo o advogado Tran Duc Phuong, as disputas de terras são inevitáveis na prática, e tais preocupações não devem ser usadas para restringir o direito das pessoas de se registrarem e obterem títulos de propriedade.
Mais importante ainda, a inclusão das transações existentes em uma estrutura de gestão ajudará a desbloquear recursos fundiários que estiveram "congelados" por muitos anos devido à falta de elegibilidade legal.
Quando os direitos de uso da terra forem plenamente reconhecidos, as pessoas acharão mais fácil realizar transações, obter empréstimos e investir na produção, contribuindo também para um mercado imobiliário mais transparente e estável.
Fonte: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
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