Cálculo das taxas de uso do solo ao alterar a finalidade de uso de terras agrícolas para terras residenciais.

(Chinhphu.vn) - No projeto de Decreto que detalha as taxas de uso da terra e os aluguéis de terras na Resolução da Assembleia Nacional que estipula uma série de mecanismos e políticas para remover dificuldades e obstáculos na organização da implementação da Lei de Terras, o Ministério das Finanças propôs novas regulamentações sobre o cálculo das taxas de uso da terra para famílias e indivíduos quando a finalidade do uso da terra muda de agrícola para residencial.

O Ministério das Finanças propõe novas regulamentações sobre o cálculo das taxas de uso da terra para famílias e indivíduos quando a finalidade do uso da terra muda de agrícola para residencial.

O Ministério das Finanças afirmou que a elaboração do Decreto visa detalhar a implementação dos artigos, cláusulas e pontos atribuídos pela Assembleia Nacional ao Governo na Resolução que estipula uma série de mecanismos e políticas para remover dificuldades e obstáculos na organização da implementação da Lei de Terras relacionada às taxas de uso da terra e aluguéis de terras, por meio da alteração e complementação de diversos artigos do Decreto nº 103/2024/ND-CP, de 30 de julho de 2024, do Governo (alterado e complementado pelo Decreto nº 291/2025/ND-CP, de 6 de novembro de 2025, do Governo), que regulamenta as taxas de uso da terra e os aluguéis de terras.

Na minuta, o Ministério das Finanças propôs adicionar o Artigo 8a após o Artigo 8 do Decreto nº 103/2024/ND-CP, de 15 de julho de 2024 (alterado e complementado pelo Decreto nº 291/2025/ND-CP, de 6 de novembro de 2025), do Governo, que regulamenta as taxas de uso da terra e os aluguéis de terras.

Especificamente, o Ministério das Finanças propôs regulamentos sobre o cálculo das taxas de uso da terra para famílias e indivíduos quando a finalidade do uso da terra muda de agrícola para residencial, de acordo com as disposições do Ponto c, Cláusula 2, Artigo 10 da Resolução nº .../2025/NQ/QH15, conforme segue:

De acordo com o Ponto c, Cláusula 2, Artigo 10 do projeto de Resolução da Assembleia Nacional que estipula uma série de mecanismos e políticas para remover dificuldades e obstáculos na organização da implementação da Lei de Terras: No caso de mudança de uso do solo de terreno de jardim, terreno de lagoa, terreno agrícola no mesmo lote de terreno com terreno residencial em uma área residencial não reconhecida como tal, para terreno residencial, mudança de terreno originário de jardim, terreno de lagoa anexo a terreno residencial, mas que o usuário do terreno separou para transferir direitos ou porque a unidade de levantamento topográfico, ao medir e elaborar mapas cadastrais antes de 1º de julho de 2004, mediu e separou em lotes separados para terreno residencial, a taxa de uso do solo é calculada à taxa de: 30% da diferença entre a taxa de uso do solo calculada de acordo com o preço do terreno residencial e a taxa de uso do solo calculada de acordo com o preço do terreno agrícola no momento da decisão de permitir a mudança de uso do solo (doravante denominada diferença) para a área de terreno que muda de uso dentro do limite de alocação de terreno residencial na localidade; Diferença de 50% para área de terreno que exceda o limite, mas não ultrapasse 1 vez o limite de alocação de terrenos residenciais locais; diferença de 100% para área de terreno que exceda o limite, mas ultrapasse 1 vez o limite de alocação de terrenos residenciais locais. A taxa de uso do solo acima mencionada é calculada apenas uma vez por domicílio ou indivíduo (calculada em 1 lote de terreno).

Para famílias e indivíduos que alteram a destinação do terreno de jardim ou lago no mesmo lote que uma casa, anteriormente classificado como terreno agrícola (de acordo com as disposições da lei fundiária anterior a 1º de agosto de 2024), para terreno residencial; de terreno agrícola no mesmo lote que terreno residencial (de acordo com as disposições da Lei Fundiária de 2024) para terreno residencial; de terreno originalmente destinado a jardim ou lago no mesmo lote que uma casa, mas que foi desmembrado pelo proprietário para transferência de direitos ou cujo cadastro imobiliário, realizado antes de 1º de julho de 2014, foi dividido em lotes separados, para terreno residencial, a taxa de uso do solo é calculada da seguinte forma:

1. A taxa de uso do solo é determinada da seguinte forma:

a) Para a área de terreno convertida para uso residencial dentro do limite de alocação de terrenos residenciais locais, a taxa de uso do solo é calculada em 30% da diferença entre a taxa de uso do solo calculada com base no preço do terreno residencial e a taxa de uso do solo calculada com base no preço do terreno agrícola no momento da decisão de permitir a conversão do uso do solo pela agência estatal competente.

b) Para áreas de terreno convertidas para fins que excedam o limite de alocação de terrenos residenciais locais (se houver), as taxas de uso do solo serão calculadas da seguinte forma:

b1) Para áreas de terreno que excedam o limite, mas não ultrapassem 01 vez o limite de alocação de terrenos residenciais locais, a taxa de utilização do solo para esta área é calculada em 50% da diferença entre a taxa de utilização do solo calculada com base no preço do terreno residencial e a taxa de utilização do solo calculada com base no preço do terreno agrícola no momento da decisão de permitir a mudança de finalidade do uso do solo pela agência estatal competente;

b2) Para áreas de terreno que excedam o limite em mais de uma vez o limite de alocação de terrenos residenciais locais, a taxa de uso do solo para essa área é calculada em 100% da diferença entre a taxa de uso do solo calculada com base no preço do terreno residencial e a taxa de uso do solo calculada com base no preço do terreno agrícola no momento da decisão de permitir a mudança de finalidade do uso do solo pela agência estatal competente.

c) A taxa de cobrança especificada no Ponto a e na Seção b1, Ponto b, Cláusula 1 acima será aplicada apenas uma vez a uma família ou indivíduo (calculada em 01 lote de terreno); na próxima vez que houver alteração na finalidade do uso da terra, a taxa de uso da terra será calculada em 100% da diferença entre a taxa de uso da terra calculada de acordo com o preço do terreno residencial e a taxa de uso da terra calculada de acordo com o preço do terreno agrícola no momento da decisão que autoriza a alteração da finalidade do uso da terra pela agência estatal competente.

d) Caso uma família ou indivíduo possua vários terrenos (incluindo vários terrenos em diferentes províncias e cidades administradas centralmente) que tenham permissão para alterar a finalidade de uso do solo de acordo com as disposições desta Resolução, essa família ou indivíduo deverá selecionar 01 (um) terreno para solicitar o cálculo da taxa de uso do solo de acordo com as disposições desta Resolução e indicá-lo no pedido de alteração da finalidade de uso do solo. Para o segundo ou mais terrenos, ao alterar a finalidade, a taxa de uso do solo será calculada de acordo com as disposições do Ponto b, Cláusula 2, Artigo 3 desta Resolução.

2. O limite de alocação de terras para o cálculo das taxas de conversão de uso do solo é determinado da seguinte forma:

a) O limite de alocação de terrenos residenciais para o cálculo das taxas de uso do solo, especificado nos itens a e b da Cláusula 1 acima, é o limite de alocação de terrenos residenciais prescrito pelo órgão estatal competente, de acordo com as disposições da lei fundiária aplicável no momento da decisão de autorizar a mudança de uso do solo pelo órgão estatal competente. Esse limite é determinado para cada domicílio (incluindo domicílios formados pela separação de domicílios de acordo com as disposições legais) e para cada indivíduo.

b) Caso várias famílias e indivíduos compartilhem os direitos de uso da terra de um mesmo terreno, a área dentro do limite de alocação de terrenos residenciais será determinada da seguinte forma:

b1) Caso as famílias e os indivíduos sejam autorizados por órgãos estatais competentes a desmembrar lotes de terreno para cada família e indivíduo, a determinação da área dentro do limite para o cálculo das taxas de uso da terra será feita de acordo com cada lote de terreno que possua certificado de direito de uso da terra e de propriedade dos bens vinculados ao terreno, e de acordo com o princípio de que cada família e indivíduo cujo lote de terreno seja desmembrado só poderá determinar a área do terreno, de acordo com o limite de alocação de terrenos residenciais, para o cálculo das taxas de uso da terra, uma única vez, conforme as disposições desta Resolução.

b2) Caso famílias ou indivíduos compartilhem os direitos de uso da terra de um mesmo terreno, mas não implementem ou não sejam autorizados por um órgão estatal competente a desmembrar o terreno, a determinação da área de acordo com a cota de alocação de terrenos residenciais será calculada com base na cota da família ou do indivíduo designado como representante daqueles que compartilham os direitos de uso da terra.

c) O limite de alocação de terrenos residenciais na localidade para agregados familiares e indivíduos, para efeitos de cálculo das taxas de utilização do solo de acordo com as disposições desta Resolução, é calculado com base no limite de alocação de terrenos para indivíduos no momento da decisão de autorizar a alteração da finalidade de utilização do solo, independentemente do número de membros do agregado familiar que partilham os direitos de utilização do solo.

3. A cobrança, o pagamento, a fiscalização e a gestão das taxas de uso da terra, calculadas de acordo com as disposições desta Resolução, deverão estar em conformidade com os regulamentos governamentais sobre taxas de uso da terra, aluguéis de terras e a lei de gestão tributária.

4. Processamento de encaminhamento

Caso uma família ou indivíduo tenha recebido autorização de um órgão estatal competente para alterar a destinação do solo nos casos especificados nos itens 1, 2 e 3 deste Decreto, entre 1º de agosto de 2024 e a data anterior à entrada em vigor desta Resolução, as seguintes disposições deverão ser aplicadas:

a) Caso a autoridade tributária não tenha emitido um aviso de pagamento da taxa de uso do solo, a autoridade tributária calculará a taxa de uso do solo de acordo com as disposições desta Resolução.

b) Caso a autoridade tributária tenha emitido uma notificação de pagamento da taxa de uso do solo, mas a família ou o indivíduo não tenha pago a taxa de acordo com a notificação, a autoridade tributária solicitará o recálculo da taxa devida, conforme as disposições desta Resolução, e ajustará a notificação de pagamento da taxa de uso do solo de acordo com as disposições da lei de administração tributária. A família ou o indivíduo deverá pagar a multa por atraso no pagamento da taxa de uso do solo (se houver), conforme as disposições da lei de administração tributária.

c) Caso uma família ou indivíduo tenha pago parte da taxa de uso do solo conforme notificação da autoridade tributária, poderá solicitar à autoridade tributária o recálculo da taxa de uso do solo de acordo com as disposições desta Resolução; a autoridade tributária recalculará a taxa de uso do solo, notificará o usuário do solo e procederá da seguinte forma:

c1) Caso a taxa de uso do solo recalculada seja superior ao valor pago, o usuário do solo deverá pagar a diferença entre a taxa de uso do solo recalculada e o valor restante; além disso, deverá pagar a multa por atraso calculada sobre o saldo devedor desde a data da notificação de cobrança até a data do pagamento.

c2) Caso a taxa de uso da terra recalculada seja inferior ao valor pago, o usuário da terra será reembolsado pelo Estado pela diferença, mediante dedução da obrigação de pagamento da taxa de uso da terra ou do aluguel da terra; caso não haja obrigação de pagamento da taxa de uso da terra ou do aluguel da terra, a diferença será deduzida de outras obrigações financeiras, de acordo com as disposições da lei de gestão tributária; caso não haja outras obrigações financeiras a serem deduzidas, a diferença será reembolsada em dinheiro, de acordo com as disposições da lei do orçamento do Estado ou outras leis pertinentes.

d) Caso uma família ou indivíduo tenha pago a taxa de uso da terra integralmente, conforme notificado pela autoridade tributária, poderá solicitar à autoridade tributária o recálculo da taxa de uso da terra de acordo com as disposições desta Resolução; a autoridade tributária recalculará a taxa de uso da terra e notificará o usuário da terra. Caso a taxa de uso da terra recalculada seja inferior ao valor pago, o usuário da terra será reembolsado pelo Estado pela diferença, mediante dedução da obrigação de pagamento da taxa de uso da terra ou do aluguel da terra; caso não haja obrigação de pagamento da taxa de uso da terra ou do aluguel da terra, o valor será deduzido de outras obrigações financeiras, de acordo com as disposições da lei de gestão tributária; caso não haja outras obrigações financeiras a serem deduzidas, o valor será reembolsado em dinheiro, de acordo com as disposições da lei do orçamento do Estado ou outras leis pertinentes.

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Fonte: https://baochinhphu.vn/tinh-tien-su-dung-dat-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-102251209193506089.htm