Segundo estimativas da MB Securities (MBS), aproximadamente VND 58,5 trilhões em títulos corporativos vencerão no segundo trimestre de 2026, um aumento de 140% em comparação com o mesmo período do ano passado e 3,3 vezes maior que o primeiro trimestre de 2026. Este é um aumento expressivo, que reflete o retorno da pressão financeira após um período de relativa calma no final de 2025.
A pressão do pagamento de empréstimos está aumentando para as empresas do setor imobiliário.
Notavelmente, a maior parte da pressão de vencimento permanece concentrada no setor imobiliário. Somente em maio e junho de 2026, o valor total dos títulos com vencimento foi de aproximadamente VND 30,5 trilhões, sendo que o setor imobiliário representou 75,6%, o equivalente a cerca de VND 23 trilhões. Isso indica que a estrutura de capital de muitas empresas imobiliárias ainda depende fortemente do mercado de títulos, enquanto a receita de vendas ainda não se recuperou suficientemente.
Segundo diversas organizações de análise, o período de 2020 a 2022 foi marcado pela intensificação da emissão de títulos por empresas do setor imobiliário para expandir seus terrenos, realizar fusões e aquisições (M&A) de projetos e complementar seu capital de giro. Após 3 a 5 anos, a maioria desses títulos está entrando em seu ciclo de vencimento em um momento em que o mercado imobiliário ainda não se recuperou totalmente. Portanto, a pressão atual não se resume apenas ao pagamento da dívida, mas também representa um teste da real saúde financeira das empresas.
Em meio à crescente pressão de vencimento, a emissão de títulos também se tornou mais dinâmica. Somente em abril de 2026, o valor total dos títulos corporativos emitidos atingiu aproximadamente VND 51,7 trilhões, um aumento de 60% em comparação com o mês anterior. Desse total, quase 59% das emissões vieram do setor imobiliário, totalizando aproximadamente VND 30,4 trilhões, um aumento de 110,8% em relação ao ano anterior e o nível mais alto dos últimos seis meses.
Entre as empresas imobiliárias com volumes de emissão significativos durante esse período, destacam-se a Vingroup , a Vinhomes, a Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company e muitas outras empresas de desenvolvimento imobiliário. Notavelmente, a Vingroup emitiu com sucesso uma emissão internacional de títulos no valor de US$ 350 milhões, com valor nominal de US$ 200.000 por título e vencimento em 5 anos, demonstrando que grandes empresas ainda têm acesso a capital estrangeiro.
No acumulado do ano até o momento, o valor total das emissões de títulos corporativos atingiu aproximadamente VND 93,3 trilhões, um aumento de 26,3% em comparação com o mesmo período do ano passado. Desse total, o setor imobiliário continua liderando, com um valor total de emissões de aproximadamente VND 54,4 trilhões, um aumento significativo de 278%, representando 58,3% de todo o mercado. Os maiores emissores desde o início do ano incluem Marina Center Investment Co., Ltd., Vingroup e T&T New Era Joint Stock Company.
Segundo avaliação da VIS Rating, aproximadamente VND 99 trilhões em títulos imobiliários vencerão em 2026. Isso significa que uma parcela significativa do capital recém-captado está sendo utilizada para refinanciamento de dívidas, alívio da pressão sobre a liquidez ou reestruturação de obrigações financeiras, em vez de investimentos em expansão.
Se o fluxo de caixa da empresa principal não melhorar, a emissão contínua de novos títulos para pagar dívidas antigas pode levar a um maior acúmulo de riscos no futuro.
As empresas ainda estão "desesperadas por capital" devido ao aperto no crédito.
O mercado continua a registar casos de atrasos no pagamento do principal e dos juros de obrigações. Em abril de 2026, verificou-se que mais 4 títulos apresentavam pagamentos em atraso, num valor total de quase 2,9 biliões de VND. No final de abril, o valor acumulado dos títulos com pagamentos em atraso era estimado em cerca de 31,5 biliões de VND, o equivalente a cerca de 2,3% da dívida total de obrigações corporativas em circulação no mercado.
Embora esse valor seja inferior ao do pico da crise de 2022-2023, ele ainda demonstra que o risco de crédito não desapareceu. Muitas empresas enfrentam atualmente três grandes pressões simultaneamente: fluxo de caixa de vendas em declínio, alto custo de capital e vencimentos de curto prazo.
Caso o mercado imobiliário se recupere mais lentamente do que o esperado, existe o risco de aumento da reestruturação da dívida ou de prolongamento dos prazos de pagamento de títulos.
Uma das principais razões é que o mercado ainda carece de um canal de capital de médio e longo prazo suficientemente robusto para substituir o crédito bancário. Durante muitos anos, o sistema financeiro vietnamita foi fortemente dependente do crédito bancário. No setor imobiliário, os bancos têm sido praticamente a principal fonte de financiamento tanto para construtoras quanto para compradores de imóveis.
Contudo, após um período de rápido crescimento do crédito em 2025, particularmente no setor imobiliário, o Banco Central do Vietnã começou a restringir o crescimento do crédito para limitar os riscos macroeconômicos. Isso dificultou o acesso a novos empréstimos para muitas empresas do setor imobiliário, forçando-as a recorrer ao mercado de títulos como canal alternativo de captação de recursos.
Segundo Tran Van Hieu, Diretor Geral da OBCHolding, o mercado enfrenta atualmente um grande paradoxo: muitos projetos habitacionais que atendem a necessidades reais de moradia ainda têm dificuldades para acessar capital porque estão sujeitos aos mesmos mecanismos de crédito que os segmentos imobiliários especulativos ou de alto padrão.
O Sr. Hieu argumentou que o atual sistema de gestão de crédito, baseado numa taxa de mercado geral, obriga as empresas que desenvolvem habitações acessíveis a suportar custos de capital semelhantes aos de projetos turísticos ou especulativos, com riscos muito mais elevados. Isto não só aumenta a pressão financeira sobre as empresas, como também eleva os preços dos produtos.
"Os promotores imobiliários de habitação acessível estão 'presos' no mesmo ambiente de taxas de juro que os segmentos especulativos. Isto aumenta os custos de capital, empurrando assim os preços da habitação na direção oposta aos objetivos de bem-estar social", afirmou o Sr. Hieu.
Com base nessa realidade, a OBCHolding propõe que o Banco Estatal do Vietnã desenvolva um mecanismo para classificar o crédito de acordo com cada segmento imobiliário, em vez de aplicá-lo uniformemente como atualmente. Dessa forma, projetos de habitação popular, moradias que atendam às necessidades reais de vida ou aquelas com boa liquidez deveriam ter acesso a capital a custos mais razoáveis em comparação com os segmentos de alto padrão ou de resorts.
Segundo muitos especialistas, se o capital continuar a ser "rigorosamente restrito" em todos os segmentos, o mercado poderá enfrentar uma escassez de oferta real de habitação, enquanto os projetos especulativos não serão devidamente avaliados. Isso também dificultaria o objetivo de reduzir os preços das casas e alcançar uma recuperação sustentável do mercado.
O maior desafio é restaurar a confiança do mercado.
A perspectiva das empresas sugere que as políticas de crédito atuais ainda são aplicadas igualmente em todos os segmentos imobiliários, embora o nível de risco e a capacidade de absorção de capital de cada tipo de imóvel variem muito.
Muitos especialistas acreditam que, se o objetivo é controlar o risco de crédito e apoiar uma recuperação saudável do mercado, as autoridades reguladoras precisam desenvolver rapidamente um mecanismo para classificar o crédito por segmento, em vez de restringi-lo uniformemente. Consequentemente, projetos de habitação social, projetos de habitação acessível ou projetos que atendam a necessidades reais de moradia devem ser priorizados no acesso a capital a custos mais razoáveis.
A longo prazo, os especialistas acreditam que o mercado imobiliário do Vietnã precisa passar de um modelo dependente de bancos para um ecossistema de capital mais equilibrado e com múltiplas camadas.
O Sr. Nguyen Duc Thuan, Conselheiro do Conselho de Administração da HASCO Holdings, acredita que a conexão entre os mercados financeiro e imobiliário no período vindouro precisa ser construída sobre quatro pilares: crédito bancário, títulos corporativos, fundos de investimento e fluxos de capital internacional.
Em relação ao crédito bancário, o Sr. Thuan acredita que o financiamento não deve se basear apenas em garantias, mas sim avaliar de forma abrangente a situação jurídica do projeto, a capacidade de implementação, o plano de vendas, o fluxo de caixa e a capacidade real da empresa de pagar a dívida.
"Os bancos não devem apenas desempenhar um papel no fornecimento de financiamento, mas também precisam se tornar entidades que monitoram o fluxo de caixa, controlam o uso do capital e apoiam a reestruturação da dívida para adequá-la ao ciclo de vida do projeto", enfatizou o Sr. Thuan.
Em relação aos títulos corporativos, este especialista acredita que eles devem se tornar um canal de capital saudável para o mercado a médio e longo prazo, ao mesmo tempo que pressionam as empresas a melhorarem a transparência na gestão financeira. Segundo ele, o mercado de títulos só pode se desenvolver de forma sustentável se acompanhado de padrões mais elevados em classificação de crédito, divulgação de informações, transparência do fluxo de caixa e monitoramento da utilização do capital.
Além disso, é necessário promover modelos de fundos de investimento imobiliário, como os REITs, para criar fontes de capital mais duradouras, profissionais e transparentes para o mercado. Ademais, espera-se que os fluxos de capital estrangeiro por meio do mercado de ações e as atividades de fusões e aquisições desempenhem um papel ainda maior no período subsequente.
Na realidade, o maior risco hoje não reside nos próprios títulos, mas na qualidade da empresa emissora e na confiança dos investidores.
Após um período de rápido crescimento e uma crise de confiança anterior, os investidores estão agora muito mais cautelosos. Isso obriga as empresas que buscam captar recursos a demonstrarem sua capacidade financeira, o progresso de seus projetos e a habilidade de gerar fluxo de caixa real.
O segundo trimestre de 2026, portanto, se tornará um período crucial para o mercado de títulos imobiliários. Empresas com bases financeiras sólidas, ativos de qualidade e capacidade de vendas estável terão a oportunidade de superar as pressões de vencimento. Por outro lado, empresas que dependem excessivamente de alavancagem financeira e refinanciamento de dívidas podem continuar a enfrentar riscos de liquidez prolongados.
Fonte: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
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