Por que o lendário Warren Buffett não gosta de investir em imóveis?

O mercado imobiliário é o canal de investimento mais popular para muitas pessoas. No entanto, surpreendentemente, o lendário investidor Warren Buffett não escolheu esse ramo para investir seu dinheiro. Por quê?

Não há ineficiência de preços.

"Imóveis não são uma mercadoria. Acho que os imóveis tendem a ser precificados corretamente na maioria das vezes e é difícil encontrar momentos em que estejam precificados incorretamente", explicou Warren Buffett certa vez em uma reunião de acionistas da Berkshire Hathaway.

A filosofia de investimento do bilionário é investir em empresas de qualidade cujas ações estejam sendo negociadas com um desconto significativo em relação ao seu valor intrínseco. Mas o mercado imobiliário não oferece esse tipo de oportunidade. Ele acredita que não existem muitas oportunidades para comprar imóveis que estejam significativamente abaixo do seu valor estimado.

O setor imobiliário é mais fácil de analisar do que outros negócios, pois geralmente apresenta fluxos de caixa estáveis e claros. Isso torna menos provável a ocorrência de erros de precificação.

É claro que o mercado não é completamente eficiente. Quando a economia está em crise, ainda ocorrem quedas nos preços dos imóveis, mas são bastante raras.

Nenhuma vantagem competitiva

Warren Buffett também evita negócios onde outros têm vantagem e ele não. Ele afirmou que a Berkshire não possui nenhuma vantagem competitiva sobre investidores imobiliários profissionais.

O mercado imobiliário está nas mãos dos fundos de investimento imobiliário (REITs), empresas privadas especializadas em imóveis. Elas contratam os melhores talentos e possuem os melhores contatos do setor. Pequenos investidores também costumam participar do mercado imobiliário americano investindo em cotas desses fundos.

Enquanto isso, Warren Buffett e seu fundo se especializam em investir em ações e empresas de capital aberto.

Obstáculos fiscais

Nos Estados Unidos, investidores individuais que investem em imóveis estão sujeitos ao imposto de renda pessoal. No entanto, quando empresas e negócios que não sejam fundos de investimento imobiliário (REITs) investem nesse setor, os imóveis são tributados duas vezes: uma vez no nível corporativo e novamente quando os lucros são distribuídos aos acionistas.

Vì sao huyền thoại Warren Buffett không thích đầu tư bất động sản? - 1 — O investimento imobiliário é dispendioso em termos de gestão e operação, comparado com o investimento em ações (Foto: Tran Khang).

Gestão dispendiosa

Diferentemente de ações e títulos, o mercado imobiliário não é um investimento passivo. Os proprietários de imóveis enfrentam diversos desafios de gestão, desde manutenção, operação e locação até questões legais.

Todo esse trabalho tem um custo em termos de tempo e dinheiro. Quando o investimento é de grande porte, os investidores geralmente optam por contratar uma pessoa ou organização para administrar o imóvel.

Investidores inteligentes como Buffett evitam investimentos que os distraiam de oportunidades de maior retorno. Para ele, o mercado imobiliário se enquadra nessa categoria.

Mas existem exceções.

Em determinadas condições, Buffett está disposto a investir em imóveis, como durante uma crise ou quando surge uma grande oportunidade decorrente de uma queda acentuada do mercado.

Por exemplo, durante a crise das décadas de 1980 e 1990, Warren Buffett criou a Trust Corp. para comprar os ativos liquidados de instituições de poupança falidas, incluindo milhares de imóveis.

Durante esse período, os imóveis estavam sendo vendidos em massa, os compradores eram escassos e as avaliações se distanciaram muito dos fundamentos. Buffett afirmou que "os imóveis estavam muito mal precificados naquela época".

Muitos investidores externos, incluindo Warren Buffett, entraram na disputa. Mas, fora de crises financeiras graves, oportunidades de distorção de preços desse tipo raramente surgem.

Embora evite investir diretamente em imóveis, o bilionário ocasionalmente investe em derivativos imobiliários negociados em bolsa, como os REITs (Fundos de Investimento Imobiliário).

Essa forma de investimento costuma ser diversificada e altamente líquida.

Isso permite que Buffett entre e saia rapidamente, ao contrário do que acontece com imóveis. Os REITs são investidos da mesma forma que as ações, mas ainda representam uma pequena parte do portfólio da Berkshire.

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