A procura por habitação está a aumentar.
Dados de pesquisas de mercado mostram que, nos últimos anos, o número de apartamentos com área entre 45 e 70 m² tem se tornado cada vez mais escasso. Muitos empreendimentos novos priorizam o desenvolvimento de apartamentos amplos com preços de venda elevados para maximizar os lucros, dificultando o acesso à moradia para jovens, funcionários públicos, intelectuais e famílias pequenas.
Uma das causas identificadas é a regulamentação do controle populacional em projetos. Assim, ao aprovar o planejamento, o órgão gestor frequentemente baseia suas decisões em metas populacionais para determinar a escala da construção, a infraestrutura técnica, a infraestrutura social e a densidade populacional. Portanto, muitos investidores são obrigados a reduzir o número de apartamentos pequenos e aumentar o tamanho dos apartamentos grandes para "manter" a meta populacional dentro dos limites aprovados.
Notavelmente, o método atual para determinar a população em prédios de apartamentos em muitas localidades ainda aplica principalmente uma abordagem mecânica, calculando a média do número de pessoas por apartamento, sem um padrão comum. Por exemplo, em Hanói , com base na Decisão nº 39/2026/QD-UBND, de 1º de abril de 2026, que altera e complementa alguns artigos da Decisão nº 34/2024/QD-UBND, de 27 de maio de 2024, a cidade estipula: um apartamento de um quarto com área útil de 25 a 45 m² conta como 1 pessoa; um apartamento de dois ou três quartos com área útil superior a 40 a 55 m² conta como 2 pessoas; um apartamento com área útil superior a 55 a 70 m² conta como 3 pessoas; e um apartamento com área útil superior a 70 a 77 m² conta como 4 pessoas.
Na cidade de Ho Chi Minh , de acordo com a Decisão nº 32/2025/QD-UBND, em vigor a partir de 9 de janeiro de 2026, as normas estipulam: apartamentos com 1 quarto devem ter uma área de 25 a 56 m² , apartamentos com 2 quartos devem ter uma área de 56 a 96 m² e apartamentos com 3 ou 4 quartos devem ter uma área de 96 a 160 m² ou mais…
Segundo Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh, nos últimos 10 anos, a tendência de "aumento do tamanho das famílias para 1 a 3 pessoas, principalmente devido à relutância em casar e ter filhos, às pressões da vida e ao alto custo de vida, levou a uma taxa de fertilidade de apenas 1,91 filhos por mulher em 2024, inferior ao nível de reposição de 2,1 filhos por mulher. Isso, aliado à tendência de aumento da expectativa de vida, resultou em um rápido envelhecimento da população."
Enquanto em 2009 o país contava com 7,45 milhões de idosos, espera-se que esse número aumente para 16,1 milhões no início de 2025, representando mais de 16% da população nacional. Paralelamente, observa-se uma tendência crescente de "famílias extensas" vivendo próximas umas das outras na mesma área ou conjunto habitacional, porém em espaços, casas ou apartamentos separados; e um aumento significativo no número de pessoas solteiras, casais jovens sem filhos ou famílias pequenas com menos gerações...
"Portanto, determinar a população em prédios de apartamentos usando um método rígido de cálculo populacional aumentará o número de 'apartamentos grandes' em novos empreendimentos, adequados apenas às necessidades de um segmento de indivíduos de alta renda. Quando aplicado a projetos de apartamentos de médio padrão, ter muitos 'apartamentos grandes' não é adequado às necessidades e possibilidades financeiras da maioria das pessoas com renda média e baixa, e dos jovens que estão apenas começando suas carreiras", analisou o Sr. Le Hoang Chau.
Precisamos de uma abordagem flexível e prática.
Segundo especialistas, em vez de calcular a população rigidamente com base no número de apartamentos, um sistema de dados populacionais e um modelo de previsão mais científicos deveriam ser desenvolvidos. A determinação da população deveria levar em conta múltiplos fatores, como tamanho do apartamento, número de quartos, tipo de residência, características regionais e tendências demográficas. Isso permitiria que as empresas desenvolvessem produtos mais acessíveis, garantindo, ao mesmo tempo, um tamanho populacional geral adequado.
Alguns especialistas sugerem a aplicação de um método de cálculo populacional baseado no uso real. Por exemplo, um apartamento estúdio ou um apartamento de um quarto poderia ser calculado para 1 a 2 pessoas; um apartamento de dois quartos para 3 a 4 pessoas; e um coeficiente maior poderia ser aplicado a apartamentos maiores.
Além disso, a densidade populacional deve estar ligada à capacidade de infraestrutura da área. Se a área possui um bom sistema de transporte, escolas, instalações de saúde e espaços públicos, então pode haver mais flexibilidade na estrutura dos apartamentos.
"É crucial mudar a mentalidade de 'restringir apartamentos pequenos para reduzir a densidade populacional' para uma mentalidade de desenvolvimento abrangente da infraestrutura urbana. Porque, se a infraestrutura for investida adequadamente, o aumento do número de apartamentos de pequeno e médio porte contribuirá para resolver o problema habitacional da maioria das pessoas sem sobrecarregar a cidade", disse Tran Ngoc Chinh, presidente da Associação Vietnamita de Planejamento e Desenvolvimento Urbano.
Compartilhando da mesma opinião, o Dr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, acredita ser necessário desenvolver um conjunto de critérios para classificar apartamentos de acordo com área e função, a fim de aplicar um coeficiente populacional mais adequado; e concluir rapidamente o banco de dados interligado de população e habitação entre os setores de construção, planejamento e segurança pública para tornar a previsão populacional mais precisa.
Com base nisso, as localidades podem alocar proativamente metas populacionais adequadas a cada área, evitando a aplicação de uma fórmula única a todos os projetos. Além disso, o desenvolvimento de apartamentos de pequeno porte deve ser acompanhado por padrões rigorosos em relação ao design, à qualidade de vida e aos equipamentos públicos, para evitar o risco de formação de áreas residenciais de alta densidade com falta de espaços de convivência comunitária.
Ao mesmo tempo, o governo precisa continuar a desenvolver mecanismos para incentivar as empresas a construir apartamentos de gama média através de políticas preferenciais em matéria de terrenos, crédito, procedimentos de investimento, etc., porque a maior procura no mercado atual é por apartamentos acessíveis a pessoas com rendimentos médios. Para aumentar a oferta neste segmento, é necessário eliminar simultaneamente os obstáculos legais, de planeamento e demográficos.
Fonte: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html
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