Imobiliarele din Vietnam au potențial, dar procedurile administrative sunt ca o rețea de cer și pământ.

Suprapunerea între legile existente

În cadrul discuției din cadrul Forumului „Dezvoltarea durabilă a pieței imobiliare și acordarea certificatelor de proiecte locuibile 2023”, Dr. Nguyen Van Dinh - președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam (VARS), a declarat că, în prezent, piața imobiliară se confruntă cu o lipsă de locuințe sociale și locuințe comerciale cu costuri reduse.

Pe lângă problema deficitului de locuințe accesibile, există și unele probleme, cum ar fi lipsa mecanismelor și a determinării multor localități, ceea ce duce la situația în care multe proiecte nu au fost rezolvate, iar afacerile imobiliare se confruntă în continuare cu multe dificultăți.

În consecință, în ciuda unei cereri foarte bune pe piață, se observă în continuare o scădere a tranzacțiilor imobiliare, înregistrată cu peste 90%, deoarece investitorii se confruntă cu problema „îngropării” capitalului și cu nevoia de a rezolva provocări financiare.

Imobiliare - Imobiliarele din Vietnam au potențial, dar procedurile administrative sunt ca o „plasă cerească” — Dr. Nguyen Van Dinh - Președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam.

În acest context, președintele VARS a declarat că eforturile Guvernului și ale ministerelor de resort în emiterea numeroaselor politici pentru a înlătura dificultățile de pe piața imobiliară au avut un impact pozitiv asupra pieței.

Potrivit domnului Dinh, în primul trimestru al anului 2023 au avut loc aproape 3.000 de tranzacții imobiliare reușite, iar în al doilea trimestru al anului 2023, acest număr a crescut cu 30%. Până în prezent, încrederea investitorilor a fost restabilită treptat, multe proiecte noi începând să fie deschise spre vânzare pe piață, ceea ce a dus la o creștere a numărului de tranzacții imobiliare.

Cu toate acestea, expertul a evaluat că îmbunătățirea ofertei de locuințe noi și stabilitatea psihologiei cumpărătorului au loc încă lent, necesitând mult timp pentru finalizarea noilor proiecte. În același timp, deși psihologia investitorilor se stabilizează treptat, aceasta este încă destul de precaută, în special în rândul celor care se confruntă cu presiuni financiare din cauza investițiilor anterioare.

În ceea ce privește motivele dificultăților actuale de pe piața imobiliară, dl. Nguyen Quoc Hiep - președintele Asociației Antreprenorilor de Construcții din Vietnam (VACC) a declarat că cea mai mare problemă cu care se confruntă piața imobiliară este aspectul juridic.

Dl. Hiep a explicat că, în prezent, numai domeniul imobiliar are 12 legi care îl afectează în mod direct, iar dacă s-ar extinde pentru a-l afecta indirect, ar exista până la 20 de legi, cum ar fi Legea privind planificarea, Legea privind prevenirea și stingerea incendiilor etc. Prin urmare, pentru a rezolva dificultățile pieței, trebuie să existe o soluție sincronă și fundamentală pentru a desluși legile.

„În special, conform reglementărilor statului, ministerele sunt responsabile de elaborarea legilor aflate sub conducerea lor, dar nu există un mecanism unificat între ministere. Prin urmare, deși procesul de implementare este foarte bun, procesul de elaborare a legilor are încă suprapuneri”, a declarat dl Hiep.

Imobiliare - Sectorul imobiliar din Vietnam are potențial, dar procedurile administrative sunt ca o „plasă cerească” (Figura 2). — Dl. Nguyen Quoc Hiep - Președintele Asociației Antreprenorilor de Construcții din Vietnam.

În plus, potrivit domnului Hiep, recepționarea comentariilor în timpul procesului de elaborare a legii este încă limitată. Dând un exemplu practic, președintele VACC a spus că Legea privind licitațiile, adoptată recent, a prezentat unele deficiențe, iar în perioada următoare, Asociația va face recomandări agenției de management.

„Companiile își doresc ca legile să aibă o durată de viață mai lungă, în loc să fie pe termen scurt, cum este cazul acum. Mai ales dacă legea este greșită, dar durează 10 ani pentru a fi modificată, companiile nu vor avea un coridor legal pentru a desfășura activități comerciale”, a declarat dl Hiep.

Prin urmare, dl Hiep a subliniat 4 aspecte din lege care necesită o atenție specială din partea Guvernului: defrișarea terenurilor; planificarea, evaluarea terenurilor și conversia destinației terenurilor. Dl Hiep a spus că legea trebuie să se concentreze doar pe aspectele menționate mai sus pentru a rezolva problema pieței.

Împărtășindu-și propria poveste, dl. Hiep a spus că a dezvoltat proiectul timp de 12 ani, dar încă nu a putut finaliza lucrările de curățare a șantierului. Întârzierea prelungită l-a obligat să meargă încontinuu la conducerea provinciei pentru a lucra, de atâtea ori a mers la muncă încât dl. Hiep a primit zicala „Mi-e rușine când te văd” din partea localității, dar mecanismul de curățare a șantierului încă nu a fost gestionat de nimeni.

Imobiliare - Sectorul imobiliar din Vietnam are potențial, dar procedurile administrative sunt ca o „plasă cerească” (Figura 3). — Piața imobiliară din Vietnam se confruntă în prezent cu un dezechilibru între cerere și ofertă (Foto: Huu Thang).

În plus, problema procedurilor administrative este, de asemenea, una dintre problemele pe care președintele VACC le consideră a fi principala problemă care cauzează dificultăți pentru întreprinderile din prezent. Planul Ministerului Construcțiilor de a gestiona simplificarea procedurilor administrative și a unor politici conexe este foarte practic.

Dl. Hiep a afirmat: „Sectorul imobiliar din Vietnam are un potențial imens, dar procedurile administrative sunt ca o plasă. Prim-ministrul a dat instrucțiuni privind reducerea și simplificarea procedurilor administrative, dar procesul actual de procesare a procedurilor administrative este încă lung, este nevoie de o revoluție... Dacă acest lucru se poate realiza, aceasta va fi și una dintre soluțiile practice pentru sprijinirea afacerilor și promovarea pieței imobiliare actuale.”

Dezechilibrul dintre cerere și ofertă

Vorbind mai multe despre problema surselor de capital pentru afacerile imobiliare, Dr. Le Xuan Nghia - membru al Consiliului Consultativ Național pentru Politică Financiară și Monetară, a declarat că, deși experții au prevăzut dinainte criza pieței imobiliare, aceasta nu a putut fi evitată.

Potrivit expertului, imobiliarele sunt un produs esențial pe termen lung, așa că atunci când cererea și oferta sunt dezechilibrate, va apărea o criză. Cu toate acestea, criza anterioară a fost de supraofertă, în timp ce aceasta este o criză de deficit de ofertă. În plus, afacerile se confruntă cu o lipsă gravă de capital, incapabile să deschidă mai multe proiecte, iar piața a „înghețat”.

„Observăm dacă încrederea pieței își revine atunci când corporațiile și întreprinderile imobiliare emit obligațiuni. Cel mai recent, cea mai mare corporație imobiliară din țară a emis obligațiuni fără nicio datorie bancară restantă. Ne ținem respirația așteptând să urmărim, dar rezultatele arată că piața se redresează doar «târnând» și «cu prudență» cu aproximativ 30% față de așteptări”, a declarat dr. Le Xuan Nghia.

Potrivit expertului, întreaga economie stagnează în prezent, lichiditatea se confruntă cu dificultăți serioase în multe industrii, nu doar în cea imobiliară. Având în vedere aceste comentarii, dl Nghia consideră că piața imobiliară ar putea fi în dificultate până în al doilea și al treilea trimestru al anului viitor.

„Nu am intrat încă în «ochiul furtunii», nu am crescut încă oferta de locuințe ieftine, deci nu am rezolvat încă problema. Cum pot companiile să intre «liber» în piața locuințelor ieftine? Este necesar ca Guvernul să reglementeze cadrul de prețuri pentru locuințele ieftine, așa cum se întâmplă în China, pentru a evita descurajarea investitorilor în locuințe ieftine. Nu am creat încă un nivel al prețurilor locuințelor imobiliare, deci nu am rezolvat încă criza pieței”, a spus expertul .

Sursă