Momente importante din domeniul imobiliar în 2023: Un an al descurcărilor

Serie de politici emise

De la sfârșitul anului 2022, piața imobiliară s-a confruntat cu dificultăți în mai multe aspecte, de la legalitatea proiectelor la capitalul obligatar, împrumuturile bancare... Pentru a rezolva aceste probleme, în 2023, Guvernul a emis numeroase instrucțiuni și politici oportune pentru revitalizarea pieței.

În martie, a fost emis Decretul Guvernului 08, care completează regulamentul: Pentru obligațiunile oferite pe piața internă, în cazul în care întreprinderea emitentă nu poate plăti integral și la timp principalul și dobânda obligațiunii în dong vietnamez conform planului de emisiune anunțat, aceasta poate negocia cu proprietarul obligațiunii plata principalului și a dobânzii obligațiunii datorate cu active.

Această reglementare stă la baza amânării plății datoriilor de către companii, a vânzării activelor la un preț redus și a plătirii principalului și dobânzii la obligațiunile ajunse la scadență, împreună cu alte active, cum ar fi proprietățile imobiliare.

Decretul Guvernului nr. 33 privind o serie de soluții pentru eliminarea obstacolelor și promovarea dezvoltării sigure, sănătoase și durabile a pieței imobiliare a fost emis și în luna martie. În special, Banca de Stat a fost însărcinată cu conducerea implementării unui program de creditare în valoare de 120.000 de miliarde VND pentru locuințe sociale și locuințe pentru persoanele cu venituri mici.

Principala forță a acestui program o reprezintă 4 bănci comerciale de stat ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank) care oferă împrumuturi investitorilor și cumpărătorilor de locuințe pentru proiecte de locuințe sociale, proiecte de locuințe pentru muncitori; proiecte de renovare și reconstrucție a apartamentelor vechi cu rate ale dobânzii preferențiale.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 1 — Piața imobiliară va fi deblocată de numeroase politici pozitive în 2023 (Ilustrație: Hai Long).

Deși se observă un dezechilibru al ofertei pe piață, locuințele de lux fiind dominante, în timp ce locuințele pentru persoanele cu venituri mici sunt „dispărute”, Guvernul a emis prompt Hotărârea 338, prin care aprobă proiectul de investiții în construirea a cel puțin 1 milion de apartamente sociale pentru persoanele cu venituri mici și lucrătorii din parcurile industriale în perioada 2021-2030.

Prin urmare, până în 2030, numărul total de apartamente finalizate în localități va fi de aproximativ 1 milion, inclusiv perioada 2021-2025, realizându-se aproximativ 428.000 de unități. Proiectul își propune să dezvolte locuințe sociale și locuințe pentru muncitori la prețuri adecvate accesibilității gospodăriilor cu venituri medii și mici din zonele urbane și lucrătorilor și muncitorilor din parcurile industriale și zonele de procesare a exporturilor.

Un alt punct pozitiv este faptul că, la sfârșitul lunii noiembrie, Adunarea Națională a votat pentru adoptarea Legii Locuințelor modificate și a Legii Afacerilor Imobiliare modificate, care vor intra în vigoare din 2025. Experții spun că, pentru prima dată în istorie, două legi referitoare la piața imobiliară au fost emise în același timp. Dacă Legea funciară modificată va fi adoptată în 2024, piața imobiliară va avea mult mai multe aspecte pozitive.

În plus, Prim-ministrul și numeroase ministere și ramuri au organizat în mod continuu întâlniri online cu companii imobiliare pentru a rezolva problemele juridice ale proiectelor; s-au întâlnit cu reprezentanții sectorului bancar pentru a propune soluții de sprijinire a afacerilor în ceea ce privește sursele de capital, reducerea ratelor dobânzilor la credite și stabilizarea activităților comerciale.

Piața a reacționat pozitiv.

Deși experții consideră că industria imobiliară s-ar putea redresa de la mijlocul anului 2024, când politica va avea suficient timp să se „absoarbă”, în realitate, au apărut multe semnale pozitive din partea pieței. Datorită politicii guvernului de eliminare a obstacolelor din calea obligațiunilor imobiliare, multe companii au reușit să prelungească și să amâne scadența obligațiunilor, folosind active pentru efectuarea plăților, precum Novaland, Hung Thinh...

În cadrul discuției de la începutul lunii decembrie, dl. Nguyen Hoang Duong, director adjunct al Departamentului de Finanțe al Băncilor și Instituțiilor Financiare (Ministerul Finanțelor), a declarat că aproximativ 40% din volumul obligațiunilor restante ale 68 de întreprinderi au avut până în prezent planuri de negociere. Rata de succes a negocierilor a crescut de la 16% în februarie la 63% în octombrie. În plus, întreprinderile care au aranjat resurse financiare au răscumpărat în mod proactiv obligațiuni înainte de scadență.

De asemenea, conform datelor de la Ministerul Finanțelor, dacă nu ar fi existat nicio emisiune de obligațiuni corporative în primul trimestru al acestui an, până la sfârșitul lunii noiembrie, suma emisiunilor de obligațiuni corporative individuale ar fi ajuns la 220.000 de miliarde VND.

Fluxurile de capital către sectorul imobiliar au crescut, de asemenea, datorită politicilor de creditare mai deschise. Conform ultimelor cifre actualizate de la Banca de Stat, la 30 septembrie, soldul total al creditelor pentru sectorul imobiliar a ajuns la 2,74 trilioane VND, în creștere cu 6% față de începutul anului.

Điểm nhấn bất động sản năm 2023: Một năm được gỡ vướng - 2 — (Ilustrație: Quang Anh).

Ratele dobânzilor la credite s-au răcit treptat, așa cum au solicitat și au fost indicate de Prim-ministru și de Banca de Stat. Multe bănci au redus ratele dobânzilor la creditele imobiliare comerciale cu 5,5-7,5% pe an în primele 12-18 luni, apoi au aplicat rate ale dobânzii variabile de aproximativ 9,5-11% pe an. Sondajele arată că ratele dobânzilor la creditele ipotecare la multe bănci comerciale au scăzut cu aproximativ 1-3% pe an față de începutul anului.

În ceea ce privește politica de locuințe sociale, potrivit Ministerului Construcțiilor, în 2023, localitățile din întreaga țară au demarat 10 proiecte de locuințe sociale și locuințe pentru lucrătorii parcurilor industriale, cu un total de peste 19.800 de unități. Dintre acestea, orașul Hai Phong este localitatea cu 4 proiecte de locuințe sociale demarate, cu un total de peste 6.700 de unități. Orașul Hanoi, provincia Thua Thien-Hue și Lam Dong au fiecare câte un proiect de locuințe sociale demarat.

Cu toate acestea, distribuirea pachetului de credite de 120.000 de miliarde VND pentru locuințe sociale și locuințe cu costuri reduse nu a îndeplinit așteptările. Ministerul Construcțiilor a declarat că aproximativ 23 de localități au anunțat o listă de 54 de proiecte eligibile pentru împrumuturi în cadrul programului de creditare de 120.000 de miliarde VND, cu o cerere de împrumuturi de 25.884 de miliarde VND. Până în prezent, suma distribuită a depășit doar 143 de miliarde VND.

Potrivit Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA), pachetul de credite de 120.000 de miliarde VND aplică o rată a dobânzii preferențiale de 8,7% pe an pentru investitori și 8,2% pe an pentru cumpărătorii de locuințe, până la 30 iunie.

Începând cu 1 iulie, la fiecare 6 luni, Banca de Stat va anunța ratele dobânzilor preferențiale pentru creditele acordate băncilor comerciale participante la program. La sfârșitul perioadei preferențiale, ratele dobânzilor vor fi negociate și convenite de bancă și client.

HoREA consideră că rata dobânzii la credite, care este cu 1,5-2% mai mică decât rata normală a creditelor comerciale, este încă mai mare decât rata anterioară a creditelor sociale pentru locuințe. Perioada preferențială este, de asemenea, scurtă (5 ani), iar rata dobânzii este ajustată la fiecare 6 luni, ceea ce cauzează nesiguranță pentru debitori.

Sursă