Reducerea prețurilor terenurilor pentru a răci prețurile actuale ale locuințelor din orașul Ho Chi Minh

Se spune că prețurile ridicate actuale ale apartamentelor provin din costurile de producție, cele mai semnificative fiind costurile cu terenul și taxele de utilizare a terenurilor.

Conform rapoartelor de cercetare de piață ale companiilor imobiliare, prețurile locuințelor continuă să crească. Comparativ cu acum 5 ani, prețurile apartamentelor din orașul Ho Chi Minh s-au dublat, în special în segmentul de lux. Dominanța acestui segment de apartamente a împins în sus prețurile locuințelor, ceea ce face din ce în ce mai dificil accesul la locuințe pentru persoanele cu venituri medii.

Prețurile locuințelor cresc constant

Dl. Phong, rezident al cartierului An Lac (HCMC), a declarat că în urmă cu câțiva ani a cumpărat un apartament de lux în districtul (vechi) Binh Thanh pentru 4 miliarde VND, preț care a crescut acum la 9 miliarde VND. Este demn de remarcat faptul că, deși prețul aproape s-a dublat, încă nu există semne că se va opri.

Între timp, un nou proiect din cartierul Binh Trung (HCMC) tocmai a oferit apartamente de vânzare la peste 90 de milioane VND/m², dublu față de estimarea de acum 5-6 ani. În zona urbană Phu My Hung, considerată cea mai luxoasă din HCMC, prețurile apartamentelor variază în prezent între 80-95 de milioane VND/m². În timp ce acum 7-8 ani, acestea erau de doar aproximativ 37-38 de milioane VND/m².

Cel mai recent raport al Asociației Imobiliare din Ho Chi Minh City (HoREA) arată că, între 2020 și 2023, segmentul locuințelor de lux a reprezentat aproximativ 70% din oferta totală a pieței. Acest lucru duce la o dezvoltare dezechilibrată a pieței, inversând modelul „piramidal” al locuințelor.

Numai în primele 6 luni ale anului 2025, orașul Ho Și Min a avut implementate doar 4 proiecte de locuințe comerciale, cu un total de 3.353 de apartamente de lux, în valoare de peste 10.239 miliarde VND. Nu au existat proiecte în segmentul locuințelor de gamă medie sau accesibilă. Între timp, locuințele sociale au fost, de asemenea, foarte modeste, cu doar 205.000 m² de suprafață construită, echivalentul a 4.100 de apartamente, ajungând la doar aproximativ 11,7% din plan până în 2025. Potrivit domnului Le Hoang Chau, președintele HoREA, prețurile locuințelor au crescut continuu în ultimii ani și se află în prezent la un nivel ridicat. Un apartament de lux costă până la 90 de milioane VND/m², echivalentul a aproximativ 9,7 miliarde VND/unitate, mult peste accesibilitatea persoanelor cu venituri medii.

Prețurile apartamentelor din orașul Ho Chi Minh s-au dublat în ultimii cinci ani.

Savills Vietnam evaluează că piața imobiliară din orașul Ho Chi Minh s-a confruntat cu o lipsă gravă de ofertă în ultimii 5 ani. Deși orașul și-a stabilit un obiectiv de a dezvolta 235.000 de locuințe noi în perioada 2021-2025, a finalizat doar 24% din plan, ceea ce înseamnă că încă mai are un deficit de aproape 179.000 de unități. În al doilea trimestru al anului 2025, orașul Ho Chi Minh va avea doar 1.600 de apartamente noi pe piață, ceea ce a dus oferta totală primară în primele 6 luni la 6.800 de unități. Cu toate acestea, rata de absorbție a atins doar 45%, ceea ce înseamnă că au fost tranzacționate 3.800 de unități. Se spune că principalul motiv este procesul lent de aprobare și barierele legale.

Taxele de utilizare a terenurilor sunt prea mari

Dl. Vo Hong Thang, director general adjunct responsabil cu DKRA Consulting și director de investiții al DKRA Group, a declarat că, în prezent, costurile terenurilor, inclusiv costurile de achiziție, taxele, onorariile avocaților, dobânzile la împrumuturi etc., reprezintă majoritatea costurilor totale de investiții ale proiectului, în timp ce costurile de construcție sau calitatea apartamentelor sunt mai ușor de controlat. Prin urmare, el se așteaptă ca, odată cu rezolvarea proiectelor cu probleme juridice, combinată cu o reducere a taxelor de utilizare a terenurilor, prețurile imobiliarelor din orașul Ho Chi Minh să se „răcorească”.

Dr. Pham Viet Thuan, directorul Institutului de Economie , Resurse Naturale și Mediu din orașul Ho Și Min, a declarat că creșterea prețurilor terenurilor și metoda excedentului în determinarea taxelor de utilizare a terenurilor sunt principalele motive pentru creșterea semnificativă a prețurilor apartamentelor. Potrivit acestuia, aplicarea unor prețuri ale terenurilor apropiate de cele ale pieței, așa cum este stipulat în Legea Funciară și Decretul 71/2024, determină creșterea pieței de către prețurile „virtuale”, în special după eliminarea cadrului prețurilor terenurilor. Prin urmare, el a spus că ar trebui să existe ajustări în Legea Funciară din 2024 pentru a reduce raportul de calcul al prețului terenurilor la schimbarea scopului de utilizare, pentru a controla costurile de producție și a stabiliza prețurile imobiliarelor. Determinarea controlată a prețurilor terenurilor va contribui la reducerea prețurilor locuințelor și la promovarea securității sociale.

La atelierul „Prețurile terenurilor, impozitele pe terenuri... cum să le facem rezonabile”, organizat de ziarul Thanh Nien pe 22 iulie, avocatul Truong Anh Tu, președintele firmei de avocatură TAT, a sugerat că statul trebuie să aibă soluții mai rezonabile în colectarea impozitelor aferente terenurilor, în special în ceea ce privește listele de prețuri ale terenurilor pentru construcții și politicile fiscale.

Potrivit acestuia, prețurile terenurilor trebuie stabilite pentru a armoniza interesele tuturor părților, adică statul să nu piardă venituri fiscale, întreprinderile să asigure în continuare eficiența afacerilor și marjele de profit, oferta și cererea pieței să nu fie perturbate, iar oamenii să aibă în continuare acces. Acesta este un obiectiv constant care trebuie asigurat. Aceasta înseamnă că prețurile terenurilor nu trebuie neapărat să fie bazate complet pe prețurile pieței.

Dna Vo Nhat Lieu, directoarea Institutului de Formare pentru Dezvoltarea Proiectelor Imobiliare PROPIIN, a subliniat o variabilă importantă, și anume că taxele de utilizare a terenurilor reprezintă adesea până la 50% din costul total al proiectului, terenul reprezentând aproximativ 20%. Mulți investitori internaționali au ezitat deoarece procesul de evaluare nu are o formulă standard, iar costul fluctuează imprevizibil.

Prin urmare, ea a propus scutirea sau reducerea semnificativă a taxei de conversie a destinației terenurilor pentru gospodăriile sub 300 m² și impunerea unor impozite mai mari persoanelor care dețin multe parcele de teren. De asemenea, lista de prețuri ale terenurilor trebuie menținută stabilă pentru o perioadă suficient de lungă, pentru a evita situația în care localitățile majorează prețurile prea repede și creează un decalaj între regiuni, declanșând un val de speculații.

Ministrul adjunct al Finanțelor, Le Tan Can, a recunoscut, de asemenea, că cele mai mari două blocaje în acest moment sunt calcularea „plății suplimentare” și a taxelor de utilizare a terenurilor la transformarea terenurilor agricole în terenuri rezidențiale. El a declarat că Ministerul Finanțelor a finalizat proiectul de decret de modificare a Decretului 103/2024 și l-a trimis Ministerului Justiției spre examinare înainte de a-l supune Guvernului spre promulgare. Scopul este de a elimina obstacolele cât mai curând posibil, deoarece localitățile raportează în mod continuu cazuri „imposibile din punct de vedere financiar” pur și simplu pentru că taxele și impozitele sunt crescute prea mult.

Creșterea coeficientului de utilizare a terenurilor

Președintele HoREA consideră că, pentru a reduce prețurile locuințelor, orașul Ho Și Min trebuie să acorde prioritate creșterii ofertei de locuințe sociale și, în același timp, să reformeze puternic procedurile administrative. Mai exact, este necesar să se emită o rezoluție pilot și să se modifice Legea locuințelor din 2023 pentru a atribui dreptul de a aproba proiecte de locuințe sociale Departamentului Construcțiilor, în loc să fie nevoie să se parcurgă Legea investițiilor, așa cum se întâmplă în prezent.

În plus, a propus modificarea Decretului 100/2024/ND-CP pentru a crește coeficientul de utilizare a terenurilor pentru proiectele de locuințe sociale până la maximum 1,5 ori. Acest lucru va contribui la creșterea numărului de apartamente pe aceeași suprafață de teren cu 50%, reducând astfel prețurile apartamentelor.

În plus, localitățile trebuie să se coordoneze sincron pentru a scurta timpul necesar aprobării și acordării licențelor de planificare. Dezvoltarea locuințelor comerciale cu costuri reduse trebuie, de asemenea, încurajată prin politici de creditare preferențială, în special pentru tineri. Statul trebuie, de asemenea, să restructureze piața prin încurajarea întreprinderilor să se orienteze către segmentul accesibil, combinat cu programul de construire a unui milion de apartamente sociale până în 2030.

O altă soluție importantă este modificarea Legii privind afacerile imobiliare pentru a permite transferul proiectelor care nu și-au îndeplinit obligațiile financiare pe terenuri, cu condiția ca noul investitor să își îndeplinească aceste obligații. Acest lucru va ajuta la relansarea proiectelor „puse pe tavă” și la creșterea ofertei.

Sursă: https://nld.com.vn/giam-gia-dat-de-ha-nhiet-gia-nha-196250722220941319.htm