Creșterea ratelor dobânzilor, un test pentru piața imobiliară

Revenirea presiunilor inflaționiste și tendința de gestionare prudentă a principalelor bănci centrale din întreaga lume au redus posibilitatea de a menține rate ale dobânzii scăzute. (Foto: PV)

Sectorul imobiliar este adesea sectorul care beneficiază cel mai mult atunci când fluxul de numerar fluctuează. După o lungă perioadă de menținere a unui nivel scăzut, ratele dobânzilor la economii la multe bănci au crescut discret pe termen scurt, ceea ce a dus la o tendință ascendentă a ratelor dobânzilor la credite. Deși Banca de Stat și-a menținut politica de sprijinire a lichidității și nu a semnalat o înăsprire monetară atunci când nu a reluat canalul de retragere a banilor prin titluri de trezorerie din iunie, nivelul ratei dobânzii este în prezent supus unei presiuni mari.

De fapt, atunci când ratele dobânzilor cresc brusc, primul și cel mai evident impact este scăderea lichidității de pe piață. Cumpărătorii de locuințe, în special cei care utilizează împrumuturi, își vor reconsidera planurile financiare. Între timp, investitorii imobiliari sunt mai precauți în ceea ce privește planurile lor de extindere a portofoliului, deoarece este puțin probabil ca profitabilitatea așteptată să compenseze creșterea costului capitalului.

În același timp, întreprinderile de dezvoltare a proiectelor se confruntă cu un risc dublu: costurile financiare cresc în timp ce cererea scade, ceea ce duce la încetinirea fluxului de numerar și la reducerea ofertei noi. Atunci când oferta scade, tranzacțiile stagnează, iar prețurile întâmpină dificultăți în a menține același ritm ascendent ca în perioada anterioară.

Piața imobiliară este un sector care depinde în mare măsură de politica de creditare. (Foto: PV)

Având caracteristica utilizării unui grad ridicat de îndatorare, sectorul imobiliar este canalul de investiții cel mai direct și profund afectat de fluctuațiile ratelor dobânzii. În trecut, piața vietnameză a cunoscut un declin accentuat în perioada 2011-2013, când ratele dobânzii la credite au depășit pragul de 18%-20%/an. Multe companii și investitori au fost nevoiți să vândă active pentru a reduce pierderile, ceea ce a cauzat „înghețarea” pieței pentru o perioadă lungă de timp, prețurile imobiliarelor din multe zone scăzând cu 30-40%, chiar și în zona centrală.

O parte a motivului provine din mentalitatea investițională de a se baza pe împrumuturi pe termen scurt, în timp ce proiectele și activele imobiliare au cicluri lungi de investiții. Atunci când costurile de capital cresc brusc, fluxul de numerar este perturbat, iar riscul de iliquiditate este aproape inevitabil.

Presiunea vine și din partea creditelor ipotecare preferențiale. Cu toate acestea, perioada preferențială este doar temporară. La intrarea în perioada dobânzii variabile, dacă rata generală a dobânzii crește, presiunea de a rambursa datoria va crește brusc. Mulți clienți intră în situația de a „nu plăti niciun principal, dar dobânda s-a dublat”. Când lichiditatea pieței este scăzută, revânzarea produselor pentru a reduce pierderile devine dificilă, iar riscul creanțelor neperformante poate reveni în sistemul de credit.

Companiile imobiliare se confruntă cu riscuri duble atunci când ratele dobânzilor cresc. Pe de o parte, trebuie să suporte costuri financiare mai mari pentru împrumuturile necesare implementării proiectelor. Pe de altă parte, puterea de cumpărare pe piață scade atunci când oamenii au dificultăți în a accesa împrumuturi pentru a cumpăra locuințe.

Între timp, canalul de mobilizare a obligațiunilor corporative nu și-a revenit încă complet. Emisiunile noi sunt încă precaute, în timp ce volumul obligațiunilor ajunse la scadență rămâne ridicat, obligând multe companii să gestioneze fluxul de numerar prin vânzarea de fonduri funciare, întârzierea progresului construcțiilor sau negocierea cu antreprenorii și băncile pentru prelungirea termenului de plată.

Rata dobânzii ridicată persistentă nu afectează doar proiectele în curs, ci slăbește și capacitatea de a extinde fondurile funciare și de a demara noi proiecte. Prin urmare, oferta de locuințe riscă să scadă semnificativ pe termen mediu.

O altă consecință este impactul indirect asupra investițiilor publice și a costurilor de infrastructură. Atunci când prețurile materiilor prime, costurile forței de muncă și curățarea terenurilor cresc, progresul multor proiecte cheie de transport este încetinit. Acest lucru afectează în mod direct așteptările de creștere a prețurilor în zonele care se preconiza că vor „beneficia de infrastructură”, punând mulți investitori secundari într-o poziție dificilă.

În ciuda numeroaselor provocări, perspectivele pe termen lung pentru piața imobiliară din Vietnam rămân pozitive, datorită cererii reale puternice de locuințe și urbanizării. Pe măsură ce economia crește, segmente precum locuințele, proprietățile industriale, birourile de închiriat și comerțul cu amănuntul își vor menține o cerere stabilă.

Asociația Brokerilor Imobiliari din Vietnam consideră că, în prezent, cumpărătorii de locuințe ar trebui să profite de oportunitatea dată când ratele dobânzilor sunt încă scăzute, iar oferta se redresează. În consecință, utilizarea împrumuturilor ar trebui controlată la un nivel sigur, care să nu depășească 50% din valoarea proprietății, pentru a evita riscurile atunci când ratele dobânzilor s-ar putea inversa. De asemenea, cumpărătorii ar trebui să acorde prioritate alegerii proiectelor realizate de investitori reputați, cu capacitate financiară solidă, garanții legale și progrese în construcție, în special cu produse imobiliare formate în viitor.

Sursă: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html