Ratele dobânzilor la economii cresc, ce impact are piața imobiliară?

Potrivit experților, atunci când ratele dobânzilor la depozite cresc, costurile de producție ale băncilor vor crește, iar presiunea asupra ratelor dobânzilor la credite este aproape inevitabilă, deși poate exista o anumită întârziere.

Se prognozează că în lunile următoare băncile vor întâmpina dificultăți în menținerea unor niveluri de creditare scăzute, așa cum au fost la începutul anului 2025. Prin urmare, ratele medii ale dobânzilor la credite în trimestrul al patrulea ar putea crește față de trimestrul al treilea al anului 2025.

Potrivit Asociației Agenților Imobiliari din Vietnam (VARS), primul și cel mai evident impact al creșterii ratelor dobânzilor la credite este scăderea lichidității de pe piață. Cumpărătorii de locuințe, în special cei care utilizează împrumuturi, își vor reconsidera planurile financiare. Între timp, investitorii sunt mai precauți în ceea ce privește planurile de extindere a portofoliilor, deoarece este puțin probabil ca profitabilitatea așteptată să compenseze creșterea costului capitalului.

În același timp, întreprinderile de dezvoltare a proiectelor se confruntă cu un risc dublu: creșterea costurilor financiare în timp ce cererea scade, ceea ce duce la încetinirea fluxului de numerar și la reducerea ofertei noi. Atunci când oferta scade, tranzacțiile stagnează, iar prețurile întâmpină dificultăți în a menține același ritm ascendent ca în perioada anterioară.

Piața imobiliară poate fi afectată de creșterea ratelor dobânzilor. (Ilustrație: Cong Hieu).

Având caracteristica utilizării unui grad ridicat de îndatorare, imobiliare este canalul de investiții cel mai direct și profund afectat de fluctuațiile ratelor dobânzii. O parte a motivului provine din psihologia investițiilor, care se bazează pe împrumuturi pe termen scurt, în timp ce proiectele și activele imobiliare au cicluri lungi de investiții. Atunci când costurile de capital cresc brusc, fluxul de numerar este perturbat, iar riscul de iliquiditate este aproape inevitabil.

Conform VARS, presiunea vine și din cauza creditelor ipotecare preferențiale. În ultimii ani, pentru a stimula piața, mulți investitori și bănci comerciale au lansat pachete de credite ipotecare cu rate ale dobânzii preferențiale de la doar 5,5%/an, chiar fără dobândă, cu perioade de grație a principalului de până la 5 ani. Această politică ajută un număr mare de persoane și investitori să acceseze capital ieftin pentru a deține proprietăți imobiliare.

Totuși, perioada preferențială este adesea doar temporară. La intrarea în perioada dobânzii variabile, dacă nivelul general al ratei dobânzii crește, presiunea de a rambursa datoria cumpărătorilor de locuințe va crește brusc. Atunci când lichiditatea pieței este scăzută, revânzarea produselor pentru a reduce pierderile devine dificilă, iar riscul creanțelor neperformante poate reveni în sistemul de credit.

Conform VARS, ratele dobânzilor ridicate pe termen lung pot slăbi, de asemenea, capacitatea de a extinde fondurile funciare și de a demara noi proiecte. De fapt, băncile tind adesea să majoreze ratele dobânzilor în perioadele de scădere a pieței. În acel moment, multe companii aleg să „stau nemișcate” în loc să extindă investițiile pentru a limita pierderile. Prin urmare, oferta de locuințe riscă să scadă pe termen mediu.

Potrivit profesorului asociat Dr. Dinh Trong Thinh - expert economic , ratele dobânzilor reprezintă cea mai sensibilă „valvă de reglare” pentru piața imobiliară. Atunci când costurile de împrumut cresc, este puțin probabil ca prețurile locuințelor să crească la fel de brusc ca în perioada anterioară. Investitorii care utilizează un grad ridicat de îndatorare financiară sunt nevoiți să își restructureze portofoliile sau să vândă active pentru a-și reduce povara datoriilor. Între timp, cei cu nevoi reale de locuințe trebuie, de asemenea, să își recalculeze planurile financiare din cauza presiunii crescute de a rambursa datoriile lunare.

Cumpărătorii de locuințe ar trebui să fie precauți atunci când împrumută bani. (Foto: Cong Hieu).

Ce ar trebui să facă cumpărătorii de case?

În acest context, VARS recomandă ca oamenii să nu împrumute mai mult de 50% din valoarea proprietății pentru a evita riscurile atunci când ratele dobânzilor cresc. În același timp, aceștia ar trebui să aleagă investitori reputați și proiecte cu statut juridic transparent pentru a evita pierderea atât a banilor, cât și a proprietății atunci când proiectul este în întârziere sau nu poate fi predat.

Dr. Nguyen Tri Hieu, expert în finanțe și bănci, recomandă, de asemenea, ca și cumpărătorii de locuințe să împrumute doar până la 80% din valoarea proprietății, asigurându-se în același timp că rambursările lunare nu depășesc 50% din venitul net. Mai important, aceștia ar trebui să aibă un fond de rezervă pentru cel puțin 6-12 luni, în cazul pierderii locului de muncă sau al reducerii veniturilor.

Dl. Do Quy Duy - CEO al companiei de investiții și tranzacționare imobiliară Thoi Dai Moi - a afirmat că pentru o familie cu un venit lunar de aproximativ 30-40 de milioane de VND/lună, este rezonabil să împrumute doar aproximativ 40% din valoarea fluxului de numerar pentru a plăti dobânzile bancare.

Mai exact, cu un venit de 30 de milioane/lună, ar trebui să cheltuiți aproximativ 12 milioane pentru a plăti banca, cu un venit de 40 de milioane/lună, ar trebui să cheltuiți aproximativ 16,17 milioane. Acesta este un credit potrivit.

Cât despre cei cu un venit de doar aproximativ 20 de milioane de VND, aceștia ar trebui să ia în considerare creșterea fluxului de numerar înainte de a contracta un credit ipotecar pentru a evita riscurile.

De la începutul lunii noiembrie, multe bănci au majorat ratele dobânzilor la depozite. De exemplu, VPBank a crescut cu 0,3%/an față de luna precedentă. Techcombank a anunțat că rata dobânzii pentru termenul de 1-2 luni a crescut cu 0,2%/an, ajungând la 3,95%/an; rata dobânzii pentru termenul de 3 luni a crescut cu 0,3%/an, ajungând la 4,75%/an.

PVCombank a majorat simultan ratele dobânzilor cu 0,5%/an pentru termene cuprinse între 1 și 36 de luni.

Banca Comercială pe Acțiuni pentru Dezvoltarea orașului Ho Chi Minh ( HDBank ) a majorat ratele dobânzilor cu 0,15%/an pentru termene de 1-5 luni și cu 0,2%/an pentru termene de 6 luni.

Banca pe acțiuni comercială Prosperity Era (GPBank) și-a ajustat ratele dobânzilor la depozite pentru toate termenele. Creșterea este de 0,1% pe an pentru depozitele pe termen de 1-5 luni și de 0,2% pe an pentru depozitele pe termen de 6-36 de luni.

Sursă: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html