Cum se dezvoltă TOD atunci când se construiește o cale ferată de mare viteză?

Se preconizează că trenurile de mare viteză vor genera aproximativ 22 de miliarde de dolari din servicii, publicitate și terenuri în zonele de dezvoltare urbană orientate spre transportul în comun (TOD). Cu toate acestea, mai sunt multe de făcut pentru a transforma așteptările în realitate.

Exploatarea fondului funciar, deschiderea de noi spații de dezvoltare

Proiectul căii ferate de mare viteză (HSR) tocmai a fost supus dezbaterii Adunării Naționale și aprobării politicii de investiții. Cu o investiție totală de peste 67 de miliarde USD, se așteaptă ca proiectul să aducă beneficii considerabile, deschizând noi spații de dezvoltare și noi resurse prin exploatarea eficientă a fondurilor funciare.

Serviciul este înfloritor în jurul stației Wok Wok Hakaniemi din sistemul de metrou Helsinki (Finlanda).

Dl. Chu Van Tuan, director adjunct al Consiliului de Management al Proiectelor Feroviare ( Ministerul Transporturilor ), a declarat că veniturile din exploatarea terenurilor în zonele TOD și din exploatarea comercială a căii ferate de mare viteză ar putea ajunge la aproximativ 22 de miliarde USD. Dintre acestea, veniturile din servicii și publicitate sunt de aproximativ 5 miliarde USD, iar cele din fondul funciar sunt de aproximativ 17 miliarde USD.

Pentru dezvoltarea TOD, fiecare locație a gării de pasageri va avea o suprafață înconjurătoare de 200 - 500 de hectare, în funcție de locație, incluzând 3 zone funcționale: zona care deservește direct preluarea și debarcarea pasagerilor, parcare, cu o suprafață de 6 - 8 hectare; zona de servicii și comercială cu o suprafață de 10 - 15 hectare; zona de servicii urbane cu o suprafață de 250 - 300 de hectare.

Experiența din alte țări arată că, în majoritatea orașelor, valorile terenurilor și proprietăților de pe coridoarele de transport public vor crește.

Potrivit domnului Tran Thien Canh, directorul Căilor Ferate Vietnameze de la Metroul Helsinki (Finlanda), proprietățile imobiliare aflate la câțiva pași de stațiile de cale ferată sunt cu 7,5% mai valoroase decât în ​​alte zone, cele mai bune locații putând crește cu 11%. În Japonia, în orașele cu stații de cale ferată, valoarea terenurilor crește cu până la 67% față de alte locuri.

În China, după punerea în funcțiune în 2011 a liniei feroviare Beijing-Shanghai, lungă de 1.318 km și cu o viteză de 380 km/h, valorile terenurilor din zonele proiectului au crescut cu 13%. După doar 10 ani de la punerea în funcțiune a liniei Beijing-Shanghai, PIB-ul localităților de-a lungul liniei s-a dublat.

Mulți oameni încă înțeleg greșit TOD.

În ceea ce privește orientarea exploatării beneficiilor modelului TOD, dl. Chu Van Tuan a declarat că în zona planificată a gării și în zonele înconjurătoare, statul va investi direct pentru a deservi funcția de exploatare a căilor ferate.

După 10 ani de la punerea în funcțiune a rutei Beijing - Shanghai, PIB-ul localităților de-a lungul rutei s-a dublat.

Planificarea zonelor de dezvoltare urbană și a centrelor comerciale va fi atribuită localităților pentru a fi implementată din bugetele locale sau din fonduri socializate.

Pentru a reduce povara asupra bugetului central, Guvernul a propus, de asemenea, ca Adunarea Națională să ia în considerare un mecanism special: Pentru suma de bani colectată din exploatarea fondurilor funciare din vecinătatea stațiilor de cale ferată de mare viteză, după deducerea costurilor aferente, localitatea are voie să rețină 50% și să plătească 50% la bugetul central pentru a echilibra bugetul de stat pentru investițiile în proiect, în loc ca localitatea să aibă voie să păstreze 100% conform reglementărilor actuale.

Veniturile din exploatarea și dezvoltarea fondului funciar din vecinătatea gării (în principal dezvoltare urbană) reprezintă o garanție a eficienței socio-economice, nefiind incluse în eficiența financiară a proiectului. Cu fondul funciar din vecinătate, se poate dezvolta TOD, iar resursele de investiții pot proveni din sectorul privat sau din parteneriatul public-privat (PPP).

Eficacitatea acestei dezvoltări a fondului funciar trebuie calculată în funcție de creșterea economică. Odată ce proiectul va fi aprobat, lucrările vor începe, iar bugetul va trebui cheltuit. Dar, în același timp, unitățile de implementare și întreprinderile vor avea venituri, vor trebui să plătească impozite, iar bugetul va avea venituri.

Mai târziu, când zonele urbane, comerciale și de servicii se vor dezvolta, veniturile fiscale vor crește.

Dl. Nguyen Van Phuc, fost vicepreședinte al Comisiei Economice a Adunării Naționale

„Veniturile din investițiile totale nu vor fi incluse în capitalul investițional al proiectului. Cu alte cuvinte, aceasta nu este o sursă de compensare pentru peste 67 de miliarde USD de capital investițional, ci un canal de generare a veniturilor pentru bugetul de stat. Această plată va fi inclusă în bugetul central. Alocarea și utilizarea ulterioară pentru ce lucrări vor fi decise de stat”, a informat dl. Tuan.

Participând direct la grupurile de lucru pentru a afla mai multe despre calea ferată de mare viteză a Ministerului Transporturilor, directorul Departamentului Feroviar, Tran Thien Canh, a declarat că veniturile din fondurile funciare de-a lungul rutei feroviare de mare viteză nu vor fi folosite pentru reinvestirea în proiect, ci vor fi utilizate pentru alte proiecte.

Conform experienței internaționale, la momentul implementării proiectului, fondul funciar de-a lungul traseului nu a fost încă format, astfel încât este imposibil de determinat ce parte din fondul funciar poate fi exploatată pentru a compensa bugetul cheltuit pentru investițiile în traseu. Veniturile din TOD se vor forma treptat în timpul procesului de implementare sau după punerea în funcțiune a proiectului.

Potrivit domnului Nguyen Ngoc Dong, fost ministru adjunct al transporturilor, veniturile din TOD sunt venituri viitoare și nu pot fi încasate imediat.

„În prezent, mulți oameni înțeleg greșit că dezvoltarea TOD va genera suficienți bani pentru a construi căi ferate. De fapt, trebuie să construim mai întâi căi ferate și apoi să așteptăm ca alte proiecte și modele să aibă premisa dezvoltării. Nu se știe când vom aștepta banii de la TOD”, a recunoscut dl Dong.

Cercetări timpurii privind coridorul legal pentru achiziționarea și defrișarea terenurilor

Potrivit domnului Nguyen Ngoc Dong, pentru ca modelul TOD să își atingă așteptările, ar trebui acordată o atenție deosebită planificării terenului din jurul stației. De exemplu, cât de mare ar trebui să fie zona de dezvoltare TOD și câți metri ar trebui să fie raza de dezvoltare în raza stației pentru a fi atractivă?

În ceea ce privește achiziționarea și autorizarea terenurilor pentru dezvoltarea TOD, autoritățile trebuie să studieze în curând mecanisme, politici și coridoare legale pentru negocierile cu oamenii.

Dl. Chu Van Tuan a declarat că raportul studiului de prefezabilitate a propus o serie de mecanisme specifice, atribuind autoritate Comitetului Popular provincial pentru implementarea proactivă a conținutului legat de ajustările de planificare urbană.

Mai exact, Comitetul Popular Provincial are dreptul să ajusteze la nivel local planificarea construcțiilor în zonele din jurul gării, direcția traseului, scara și amplasarea gării, atunci când este necesar, fără a fi nevoie să efectueze proceduri de ajustare locală la un nivel superior a proiectului de planificare a construcțiilor aprobat anterior.

Pentru zonele gărilor și zonele înconjurătoare care nu au un plan de construcție aprobat de autoritățile competente, Comitetul Popular Provincial va stabili planuri de zonare sau planuri detaliate pentru implementarea proiectului și va actualiza conținutul ajustat la planurile de nivel superior în următoarea perioadă de revizuire a planificării.

În vecinătatea gării, Comitetul Popular Provincial decide asupra cerințelor de planificare, arhitectură, infrastructură tehnică, infrastructură socială, spațiu și utilizare a terenurilor, altele decât cele prevăzute în reglementările tehnice naționale, în conformitate cu planificarea provincială aprobată anterior.

Sursă: https://www.baogiaothong.vn/phat-trien-tod-the-nao-khi-lam-duong-sat-toc-do-cao-192241125210014282.htm