Oamenii vin să autentifice la Biroul Notarial nr. 1, Districtul 1, Ho Chi Minh City - Fotografie: QUANG DINH
Se preconizează că această politică fiscală va crește veniturile bugetare, dar există multe îngrijorări cu privire la fezabilitatea sa.
Tuoi Tre înregistrează opiniile experților pe această temă.
- Delegatul HOANG VAN CUONG (membru al Comisiei Economice și Financiare a Adunării Naționale):
Opțiuni pozitive pentru viitor
În prezent, impozitul pe venitul persoanelor fizice se calculează pe baza prețului total de transfer al proprietății imobiliare înmulțit cu cota de impozitare de 2%. Colectarea acestuia în acest fel va fi foarte ușoară și convenabilă, deoarece nu este nevoie să se urmărească originea achizițiilor și vânzărilor anterioare.
Totuși, impozitul de 2% are și multe dezavantaje. De exemplu, oamenii cumpără o casă pentru a locui în ea, dar apoi, dintr-un anumit motiv, trebuie să se mute, să o vândă, dar prețul nu crește și tot trebuie să plătească un impozit de 2% din prețul de vânzare.
Prin urmare, opțiunea de impozitare a 20% din diferența dintre prețul de achiziție și prețul de vânzare va fi în concordanță cu realitatea pieței și va optimiza suma impozitului pe venit plătit la bugetul de stat.
Această cotă de 20% este, de asemenea, similară și echitabilă în comparație cu cota de impozitare a organizațiilor și întreprinderilor care plătesc impozit pe profit pentru transferurile de proprietăți imobiliare.
Cu toate acestea, gestionarea informațiilor privind prețurile de cumpărare și vânzare a imobiliarelor nu este implementată în prezent. Toate informațiile se bazează pe declarațiile cumpărătorilor și vânzătorilor, în timp ce situația declarațiilor incorecte și frauduloase încă apare.
Prin urmare, opțiunea de 20% va fi pozitivă în viitor, când datele vor fi digitalizate și informațiile vor fi gestionate integral. În contextul actual, atunci când acest lucru nu este posibil, este necesar să se continue implementarea opțiunii de colectare a taxelor de 2% și, eventual, să se combine opțiunea de 20% cu cazurile cu informații complete.
- Dr. NGUYEN NGOC TU (expert fiscal):
Oamenii ar trebui să aibă posibilitatea de a alege metoda de calcul al impozitelor.
Impozitul pe venitul persoanelor fizice este perceput pe venit, contribuabilii individuali trebuie să plătească impozit numai atunci când realizează profit.
Metoda de calcul al impozitului pe venitul persoanelor fizice la 20% din profiturile din transferurile de proprietăți imobiliare este extrem de rezonabilă. La vânzarea de proprietăți imobiliare, prețul de vânzare minus prețul de achiziție și cheltuielile, dacă există profit, atunci vânzătorul trebuie să plătească impozit, spre deosebire de înainte, chiar dacă vindea în pierdere, vânzătorul tot trebuia să plătească 2% din prețul de transfer.
Pe de altă parte, este perfect fezabil să se aplice această politică atunci când se stabilește prețul de transfer. În consecință, cadrul prețurilor terenurilor stabilit de Comitetul Popular Provincial s-a apropiat de prețul pieței.
Multe tranzacții se efectuează prin schimburi imobiliare și plăți fără numerar. Unele costuri de bază legate de proprietățile imobiliare, cum ar fi dobânzile bancare, comisioanele de brokeraj, costurile de construcție etc., nu sunt dificil de determinat. De exemplu, dobânda bancară este cel mai ușor de dovedit printr-un contract de împrumut care să includă suma împrumutului, termenul împrumutului și rata dobânzii.
Comisioanele de intermediere în cazul cumpărării și vânzării prin intermediul unui ring de tranzacționare imobiliară sunt, de asemenea, foarte clare. În cazul în care nu există un document pentru acest cost, este necesar să se stabilească un comision comun de 0,5 - 1% din prețul de transfer. Sau baza de calcul pentru costurile de construcție este contractul de construcție, documentele de achiziționare a materiilor prime... Dacă nu există un document pentru deducerea costurilor de construcție, atunci baza de calcul este prețul unitar de construcție al Comitetului Popular Provincial.
Metoda de calcul al impozitului de 20% pe profiturile din transferul de proprietăți imobiliare obligă, de asemenea, oamenii să declare prețul corect de vânzare, asigurând transparența și nicio pierdere fiscală la buget. Nimeni nu îndrăznește să declare un preț mai mic decât cel real, deoarece ulterior, când imobilul este vândut, există riscul de a fi nevoiți să plătească impozite mai mari.
Metoda de calcul al impozitului cu o cotă fixă de impozitare asupra prețului de transfer în cazurile în care prețul de achiziție și costurile aferente nu pot fi determinate. Există proprietăți achiziționate acum 15-20 de ani, prețul de achiziție nu poate fi determinat, chiar și prețul de achiziție la acea vreme era de doar 500-700 de milioane, dar acum prețul de vânzare este de 4-5 miliarde, așa că aplicarea unei cote de 20% din diferența de preț de achiziție minus prețul de vânzare și costurile aferente este nerezonabilă. Multe proprietăți sunt moștenite de la părinți, nu achiziționate, deci nu există un preț de achiziție de dedus.
În ceea ce privește cota fixă de impozitare, se recomandă aplicarea a 1% asupra prețului de transfer în loc de 2%, cum este în prezent. Prețurile imobiliarelor au crescut rapid în ultimii ani. Lista de prețuri ale terenurilor din 2025 a Comitetului Popular Provincial este foarte apropiată de prețul pieței. Prin urmare, cota de impozitare de 1% este adecvată, asigurând capacitatea de plată a oamenilor.
Cu aceste două metode de calcul al impozitelor, este necesar să se permită oamenilor să aleagă care metodă este benefică pentru contribuabil. Astfel, noua politică este umană, reflectă realitatea și se aplică vieții.
- Dl. NGUYEN VAN PHUNG (Asociația Contabililor și Auditorilor din Vietnam):
Evitarea provocării de daune proprietarilor pe termen lung cu nevoi reale de locuințe
Metoda de calcul al impozitului asigură echitate pentru oameni, în special pentru cei care dețin proprietăți imobiliare pe termen lung, evitând situația în care deținătorii pe termen lung trebuie să plătească impozite mai mari decât speculatorii.
Ca și acum 10 ani, prețul pentru 1m2 de teren era de 10 milioane, dar acum a crescut la 70 de milioane. Dacă luăm prețul de vânzare minus prețul de achiziție și obținem 60 de milioane și aplicăm o cotă de impozitare de 20%, nu este deloc în regulă. Prin urmare, pe lângă cheltuielile deductibile, cum ar fi dobânda la creditele bancare etc., trebuie să scădem și costul datorat amortizării din anul achiziției până în anul vânzării.
În special, este necesar să se ia în considerare dacă se impune sau nu impozitarea conversiei proprietăților imobiliare pentru nevoi reale de locuințe sau în ce măsură?
De fapt, există mulți oameni care își schimbă locuința dintr-o casă mică într-o alee într-o casă mai mare, cu transport mai convenabil. Trebuie să-și vândă casa actuală și să împrumute mai mulți bani pentru a cumpăra o casă nouă. Aceasta este o nevoie legitimă.
Dacă scădem prețul de achiziție și cheltuielile din prețul de vânzare, obținem o diferență și apoi aplicăm o cotă de impozitare de 20% asupra profitului din transfer, ceea ce este nerezonabil. Această diferență nu este profit, deoarece nu este o afacere.
- Dl. NGUYEN VAN DINH (Președintele Asociației Brokerilor Imobiliari din Vietnam):
Nevoia de a susține comportamentul favorabil pieței
Indiferent dacă se impozitează 2% din prețul de vânzare sau 20% din profit, este totuși necesar să se facă calcule pentru ca acest instrument să funcționeze corect și să reglementeze piața pentru a se dezvolta în direcția corectă. De asemenea, trebuie luat în considerare în mod corespunzător momentul în care se propune impunerea unui impozit pentru reglementarea pieței imobiliare.
Atunci când piața trebuie să stimuleze tranzacțiile pentru a depăși perioadele dificile, dacă se impun taxe, investitorii reali își vor reduce și ei amploarea afacerii, ceea ce va face ca oferta pieței să fie mai limitată.
În perioadele în care piața este în plină expansiune, este posibil să se ia în considerare aplicarea de taxe pe tranzacțiile imobiliare pentru a preveni speculațiile, creșterile de prețuri și surfingul.
Scopul impozitului pe proprietăți imobiliare este de a ajuta piața să se dezvolte mai stabil, așadar este nevoie de o foaie de parcurs adecvată pentru impunerea impozitelor pe proprietăți imobiliare pentru a evita șocurile pieței.
Impozitarea tranzacțiilor imobiliare ar trebui luată în considerare pentru a evita impozitarea celor care cumpără case pentru nevoi reale de locuințe. Impozitarea proprietăților imobiliare ar trebui să atingă obiectivul de a descuraja comportamentul negativ pe piață, susținând în același timp comportamentul benefic pe piață, așadar agențiile care elaborează politici ar trebui să ia în considerare acest aspect.
Oameni efectuează proceduri imobiliare la sucursala Oficiului de Înregistrare Funciară din Districtul 7, Ho Și Min - Foto: TU TRUNG
Cum impozitează țările transferurile de proprietăți imobiliare?
În China, conform Hrone.com, cota de impozitare obișnuită este de 20% din venitul impozabil, care reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de achiziție (după deducerea cheltuielilor rezonabile, dacă există). Cu toate acestea, în funcție de tipul de proprietate imobiliară, perioada de proprietate și locație, cota reală de impozitare poate varia între 1% și 20%.
În Thailanda, persoanele fizice care vând proprietăți imobiliare sunt supuse impozitului reținut la sursă, de obicei 1% din prețul de vânzare declarat sau unui sistem progresiv de impozit pe venit. În plus, dacă proprietatea imobiliară este revândută în termen de 5 ani, se percepe și un impozit special pe afaceri de 3,3% din valoarea de transfer. Pentru proprietățile rezidențiale, acest impozit poate fi scutit dacă sunt îndeplinite condițiile de proprietate și de înregistrare a gospodăriei.
În Coreea, rata progresivă de impozitare variază de la 6 la 45%, în funcție de durata deținerii și de valoarea profitului. Dacă proprietatea este deținută mai mult de 10 ani, cea mai mică cotă de impozitare este de 6%; dacă este vândută în decurs de 1 an, rata de impozitare poate ajunge până la 45%.
În Japonia, veniturile din transferurile de proprietăți imobiliare sunt, de asemenea, impozitate la două cote fixe, în funcție de durata deținerii proprietății. Conform Legal500.com, dacă proprietatea a fost deținută mai mult de 5 ani, cota de impozitare este de 15,315% (impozit național/central pe venit) 5% (impozit local pe locuitori), pentru un total de 20,315%. Dacă perioada de proprietate este mai mică de 5 ani, cota de impozitare crește la 30,63% (impozit național pe venit) 9% (impozit local pe locuitori), pentru un total de 39,63%.
- Domnul NGUYEN DUY HA (investitor imobiliar):
Tranzacțiile imobiliare vor fi mai transparente
Acum doi ani, am vândut un teren de 600 de milioane de VND cu o pierdere uriașă, dar tot a trebuit să plătesc un impozit de 2%, ceea ce a cauzat o pierdere dublă. Calculul unui impozit de 2% asupra valorii contractului dezvăluie deficiențele acestuia, deoarece pierderile trebuie totuși impozitate, în timp ce natura impozitului pe venit este aceea că profiturile sunt impozitate.
Piața imobiliară devine treptat mai transparentă, iar investitorii sunt mai profesioniști. Propunerea de a impune un impozit pe venit de 20% asupra profiturilor din transfer va crea schimbări.
Cumpărătorii și vânzătorii vor alege să tranzacționeze prin intermediul băncilor pentru a face fluxul de numerar transparent și a declara prețul de transfer corect, vor semna un contract de vânzare-cumpărare cu o unitate de brokeraj cu factură, iar la renovarea sau construirea de imobile noi, vor alege și firme care emit facturi pentru a păstra documentele care dovedesc costurile pentru calcularea impozitelor.
Această metodă de calcul este, de asemenea, foarte potrivită pentru investitorii mari cu active cu valori mari, ceea ce va ajuta și la optimizare. În ceea ce privește persoanele fizice care transferă proprietăți imobiliare cu o diferență mare între prețul inițial și prețul de ieșire, acestea pot alege în continuare metoda de calcul de 2%.
Există numeroase modalități de a calcula impozitul pe transferul de proprietăți imobiliare pentru a ajuta oamenii să aleagă proactiv soluția optimă, evitând situația de a vinde în pierdere, dar totuși de a plăti impozite mari.
- Domnul LE QUOC KIEN (consultant imobiliar):
Am nevoie de îndrumări privind cheltuielile deductibile
Pentru a calcula eficient impozitul utilizând cota de impozitare de 20% pe profiturile din transferul de proprietăți imobiliare, este necesar să existe o bază de date cu istoricul tranzacțiilor cu terenuri, care să asigure reflectarea corectă a valorilor reale ale tranzacțiilor prin transferuri.
În plus, ar trebui să existe un plan de control al metodelor de plată în tranzacțiile imobiliare. Se va evita situația în care toți cei care vând proprietăți imobiliare pierd bani și nimeni nu plătește impozite.
Este necesar să se emită îndrumări detaliate privind documentele care dovedesc cheltuielile deductibile, cum ar fi costurile de construcție, costurile de reparații, costurile juridice, costurile de intermediere, costurile dobânzilor la credite sau costurile de compensare pentru părțile afiliate, dacă există. Se va evita cazul în care vânzătorului nu i se permite să includă costuri rezonabile la calcularea venitului real din activitățile de tranzacționare imobiliară.
Sursă: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-van-thay-ban-khoan-voi-de-xuat-moi-2025051023265323.htm
![[Foto] Prim-ministrul Pham Minh Chinh prezidează a doua reuniune a Comitetului director pentru dezvoltarea economică privată.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/01/1762006716873_dsc-9145-jpg.webp)
Comentariu (0)