Conform proiectului de modificare a mai multor articole din Legea funciară din 2024, elaborat de Ministerul Agriculturii și Mediului , unul dintre conținuturile notabile este propunerea de a emite certificate de drept de utilizare a terenurilor (cărți roșii) pentru terenurile achiziționate prin acorduri olografe între 2014 și 2024, pentru a rezolva problemele juridice și a proteja drepturile oamenilor.
În realitate, timp de mai bine de un deceniu, în ciuda reglementărilor legale din ce în ce mai stricte privind transferul drepturilor de folosință asupra terenurilor, un număr mare de tranzacții au continuat să fie efectuate folosind documente scrise de mână, fără notarizare sau certificare, sau fără a îndeplini condițiile legale necesare.
Prin urmare, mulți cumpărători de terenuri nu pot obține certificate de proprietate asupra terenului, se confruntă cu dificultăți la ipotecarea împrumuturilor, la transferul dreptului de proprietate sau se confruntă constant cu riscul unor litigii.
Prin urmare, dacă va fi formalizată într-un mod controlat, se așteaptă ca noua propunere să includă aceste tranzacții restante în sistemul oficial de management, contribuind la transparența pieței imobiliare.
Dna Ngoc, agent imobiliar în provincia Lam Dong, a declarat că în multe localități din regiunea Central Highlands, practica cumpărării și vânzării de terenuri folosind documente scrise de mână este încă destul de răspândită, în special pentru terenurile agricole . Multe gospodării aparținând minorităților etnice ezită să contacteze agențiile administrative sau nu sunt familiarizate cu procedurile legale, așa că adesea efectuează tranzacții simple folosind documente scrise de mână. „Vânzătorul doar scrie documentul de transfer, iar cumpărătorul trebuie apoi să meargă să obțină singur certificatul de proprietate”, a spus dna Ngoc.
În multe cazuri, terenurile au fost cumpărate și vândute de mai multe ori prin intermediul unor contracte scrise de mână, dar procedurile legale nu au fost încă finalizate.
Multe parcele mari de teren din provincii nu au încă titluri de proprietate funciară (imagine ilustrativă).
Dintr-o perspectivă juridică, avocatul Tran Duc Phuong de la Asociația Baroului din Ho Și Min consideră că este necesar să se înțeleagă cu exactitate natura acestor tranzacții pentru a evita confuziile în aplicarea legii.
Potrivit avocatului Phuong, termenul comun „teren cu documente scrise de mână” este doar o expresie colocvială și nu reflectă pe deplin conceptul juridic din reglementările actuale.
El a susținut că sintagma corectă ar trebui să fie „conform reglementărilor legale”, deoarece fiecare caz de utilizare a terenurilor va avea condiții de recunoaștere diferite.
Analizând reglementările Legii funciare pe diferite perioade, avocatul Phuong a afirmat că există în prezent trei grupuri principale de cazuri legate de înregistrarea terenurilor și emiterea certificatelor de drept de folosință asupra terenurilor.
Primul caz implică utilizatorii de terenuri care dețin unul dintre documentele prevăzute în Legile Funciare din diferite perioade, cum ar fi Legea Funciară din 2003, 2013 sau 2024. Aceste cazuri califică pentru înregistrarea inițială a terenului și eliberarea unui certificat funciar.
Al doilea caz implică faptul că un cesionar primește terenul de la o persoană cu documente valabile, așa cum este prescris. Conform clauzei 5, articolului 137 din Legea funciară din 2024, cesionarului i se poate acorda în continuare un certificat funciar dacă are documente care dovedesc achiziția și transferul.
Acesta este tipul de tranzacție pe care oamenii îl numesc în mod obișnuit „acorduri scrise de mână”, adică contracte care nu sunt notarializate sau autentificate. Cu toate acestea, tranzacția trebuie documentată în scris; acordurile verbale nu sunt acceptate.
Al treilea caz implică utilizatorii de terenuri care nu dețin documentele prevăzute de Legea Funciară, inclusiv utilizatorii anteriori. Cu toate acestea, legea permite în continuare înregistrarea inițială a terenului și luarea în considerare a emiterii unui certificat de utilizare a terenului dacă sunt îndeplinite condițiile de utilizare stabilă pentru fiecare perioadă.
Potrivit avocatului Phuong, mulți oameni înțeleg greșit în prezent că simpla cumpărare și vânzare cu documente scrise de mână este suficientă pentru a transfera dreptul de proprietate și a actualiza modificările din certificatul de proprietate. „Aceasta este o înțelegere inexactă și poate duce la alte dispute”, a spus el.
Deoarece chiar și în cazurile de transferuri de drepturi de folosință pe terenuri în care a fost emis un certificat de proprietate funciară, dar nu a fost notarializat sau autentificat, toate procedurile trebuie respectate în conformitate cu reglementările legale în vigoare.
Totuși, avocatul Phuong susține că, dacă Legea funciară modificată prelungește termenul limită pentru recunoașterea înregistrării funciare în cazurile fără documente, acesta nu ar trebui limitat la 1 iulie 2014.
Potrivit acestuia, ar trebui luată în considerare prelungirea termenului limită până la o dată mai recentă, cum ar fi 1 ianuarie 2026, pentru a rezolva definitiv volumul mare de tranzacții existente, în loc să se aștepte încă mulți ani pentru modificări ulterioare ale legii.
Disputele sunt inevitabile.
Unii susțin că legalizarea tranzacțiilor scrise de mână va ridica inevitabil îngrijorări cu privire la riscul de încălcări sau dispute. Cu toate acestea, potrivit avocatului Tran Duc Phuong, disputele funciare sunt inevitabile în practică, iar astfel de preocupări nu ar trebui folosite pentru a restricționa dreptul oamenilor de a se înregistra și de a obține certificate funciare.
Mai important, includerea tranzacțiilor existente într-un cadru de gestionare va ajuta la deblocarea resurselor funciare care au fost „înghețate” timp de mulți ani din cauza lipsei de eligibilitate legală.
Atunci când drepturile de utilizare a terenurilor vor fi pe deplin recunoscute, oamenilor le va fi mai ușor să efectueze tranzacții, să împrumute capital și să investească în producție, contribuind totodată la o piață imobiliară mai transparentă și mai stabilă.
Sursă: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
Comentariu (0)