На социально-экономической пресс-конференции в Хошимине 14 мая Департамент туризма Хошимина представил ряд рекомендаций по ужесточению контроля за краткосрочной арендой квартир. В частности, было предложено разрешать эксплуатацию туристических апартаментов только с согласия управляющей компании или соответствующих жильцов.
После пандемии COVID-19 платформа Airbnb пережила настоящий бум.
По словам заместителя директора Департамента туризма города Хошимин, г-на Ле Чыонг Хиен Хоа, развитие онлайн-платформ бронирования является неизбежной тенденцией в контексте цифровой экономики и международной интеграции. Особенно после пандемии COVID-19 потребности туристов в жилье значительно изменились; многие предпочитают оставаться дольше, совмещая туризм и удаленную работу. Эта группа туристов часто отдает приоритет частным, гибким помещениям с полным набором удобств, таких как кухни, стиральные машины, гостиные и т. д., вместо традиционных отелей. «Модель краткосрочной аренды апартаментов способствовала диверсификации предложения жилья, особенно во время праздников или когда в Хошимине проводятся крупные мероприятия», — заявил г-н Хоа. Департамент туризма также оценил, что этот тип размещения помогает рассредоточить поток туристов за пределы центрального района, увеличивая расходы на питание, транспорт и покупки во многих жилых районах; однако быстрое и спонтанное развитие Airbnb в последнее время создает ряд проблем.
Эксперты считают, что правовая база для моделей краткосрочного размещения должна быть в ближайшее время доработана.
Фото: Ле Нам
Одна из самых серьезных проблем — конфликт между фактическими жильцами и владельцами квартир, сдающими их в краткосрочную аренду. По данным Департамента туризма города Хошимин, большинство объектов Airbnb в настоящее время расположены в многоквартирных жилых домах, в то время как Закон о жилищном строительстве строго запрещает использование квартир в целях, отличных от жилого использования. Это является точкой юридического конфликта между действующим Законом о жилищном строительстве и Законом о туризме.
В беседе с газетой Thanh Nien во второй половине дня 19 мая доктор Дуонг Дык Минь, заместитель директора Института исследований экономического и туристического развития, заявил, что глобальные тенденции в управлении Airbnb значительно изменились за последние годы. Если раньше многие города рассматривали Airbnb как символ цифровой экономики, то сейчас большинство крупных городов переходят к более строгому управлению, чтобы защитить доступ к жилью, поддерживать стабильность сообщества и обеспечить устойчивое развитие туризма.
В Сингапуре краткосрочное проживание в жилых помещениях фактически запрещено, минимальный срок аренды составляет 3 месяца для частных домов и 6 месяцев для государственного жилья. В Нью-Йорке (США) арендодатели обязаны регистрировать свою недвижимость, а цифровые платформы несут юридическую ответственность за нарушения. В Барселоне (Испания) даже объявили об аннулировании всех разрешений на строительство туристических апартаментов к 2028 году, чтобы восстановить жилье для местных жителей. В действительности постоянный поток туристов может создавать нагрузку на лифты, парковки, системы утилизации отходов, уровень шума и системы пожарной безопасности, в то время как большинство многоквартирных домов в Хошимине предназначены для постоянного проживания, а не для гостиничного бизнеса.
Достаточно ли "согласованного мнения жителей"?
Исходя из вышеизложенной ситуации, Департамент туризма города Хошимин предложил правила, четко определяющие, в каких районах разрешено сдавать в аренду туристические апартаменты, масштабы деятельности и требующие «согласия управляющей компании или соответствующих жителей». Однако многие эксперты считают, что необходима всеобъемлющая правовая база, включающая обязательную регистрацию, декларирование гостей, налоговые обязательства, стандарты пожарной безопасности, ограничения по времени аренды, ответственность цифровой платформы и прозрачный механизм мониторинга. «Только при наличии всеобъемлющей системы управления Airbnb сможет выжить как часть экономики совместного потребления и современного городского туризма, не нанося ущерба социальной структуре, среде обитания и долгосрочным целям устойчивого развития Хошимина», — сказал доктор Дуонг Дык Минь.
Власти Хошимина стремятся ввести регулирование краткосрочной аренды квартир.
Фото: Ле Нам
Доктор Чау Хуй Куанг (юридическая фирма Rajah & Tann LCT) считает, что сбор мнений жителей может быть решением для управления, направленным на удовлетворение возникающих потребностей, но он не может в одностороннем порядке изменить правовую природу функционирования утвержденного проекта. По его словам, Закон о жилищном строительстве 2023 года признает право собственников сдавать в аренду свое законно принадлежащее им жилье. Однако в действующем законодательстве отсутствуют четкие критерии для определения момента перехода от сдачи квартир в аренду с жилым использованием к коммерческому. Самая большая трудность в применении механизма «консенсуса жителей» заключается в определении масштаба и юридической ценности этого консенсуса. Если будет применяться только принцип большинства, права меньшинства жителей могут быть существенно затронуты.
По словам адвоката Диеп Нанг Бинь, главы юридической фирмы Тинь Тхонг (Коллегия адвокатов Хошимина), в настоящее время нет конкретных правил, определяющих, какой процент жильцов должен согласиться на краткосрочную аренду квартир. Означает ли это, что все жильцы согласны или только те, кого это непосредственно касается? Без четких правил практическое применение может легко привести к спорам и судебным искам. Предоставление управляющей компании права «разрешать» или «не разрешать» краткосрочную аренду чрезмерны. Кроме того, возникает вопрос защиты прав собственников квартир, уже инвестировавших в арендную недвижимость. Если управляющая компания впоследствии проголосует против краткосрочной аренды, как это будет решаться? Будут ли применяться ретроактивные меры или механизм компенсации? Все это юридические вопросы, требующие ответа.
Юрист Бинь предложил Хошимину создать систему конкретных условий, таких как регистрация деятельности по предоставлению жилья, декларирование проживания, соблюдение требований пожарной безопасности, обеспечение безопасности и порядка, а также четко определить юридическую ответственность владельцев квартир в случае, если арендаторы нарушают порядок или закон. Одновременно необходимо с самого начала четко классифицировать многоквартирные жилые дома и проекты смешанного назначения, сочетающие жилые и коммерческие функции, вместо применения единого механизма ко всем моделям. «Невозможно применять один и тот же механизм управления к многоквартирным жилым домам и проектам смешанного назначения, сочетающим жилые помещения, торговлю и услуги. Это очень важный момент, позволяющий избежать механического применения, которое негативно влияет на инвестиционный климат и права покупателей жилья. В долгосрочной перспективе необходимо обеспечить согласованность между Законом о жилищном строительстве 2023 года, Законом о туризме 2017 года и нормативными актами о жилом и краткосрочном жилье, чтобы избежать существующих юридических лазеек», — сказал юрист Бинь.
В настоящее время собрание собственников кондоминиума в основном предназначено для решения текущих вопросов управления и эксплуатации и не направлено на изменение правового или операционного характера проекта. Кроме того, правление кондоминиума не является государственным органом управления и не имеет полномочий «легализовать» деятельность, если эта деятельность не соответствует первоначально утвержденной функции.
Доктор Чау Хай Куанг, юридическая фирма Rajah & Tann LCT
Источник: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm
Комментарий (0)