Цены на землю резко вырастут с 2026 года: возможности и проблемы рынка недвижимости

Вопрос цен на землю продолжает оставаться темой, привлекающей внимание общественности, особенно после того, как Департамент сельского хозяйства и охраны окружающей среды провинций/городов разработал предложение о создании первого прейскуранта цен на землю, который будет объявлен и введен в действие с 1 января 2026 года, при этом цены будут во много раз выше действующего прейскуранта цен на землю.

К составлению прейскурантов на землю необходимо подходить с особой тщательностью. Иллюстрация: Туан Ань/VNA

Как профессиональная общественная организация и научно-исследовательское подразделение в сфере недвижимости, Вьетнамский институт исследований и оценки рынка недвижимости (VARS IRE) утверждает, что прейскурант цен на землю является важным инструментом государства в управлении земельными ресурсами, сборе бюджетных средств, расчете финансовых обязательств, а также является правовой основой для определения цен компенсаций, поддержки переселения и т. д.

Таким образом, составление прейскурантов на землю должно осуществляться тщательно, научно и с разумным планом действий, чтобы точно отражать реальную стоимость рынка, избегая при этом сбоев и создания финансового давления на людей и предприятия.

По данным VARS IRE, введение нового прейскуранта цен на землю с 1 января 2026 года является неизбежным шагом в государственном управлении, способствующим прозрачности рынка и сокращению разрыва между ценами на государственную землю и рыночными ценами. Однако по-прежнему существует множество мнений о том, что «шокирующий» рост цен во многих регионах создаёт значительные риски для бизнеса, населения и банковской кредитной деятельности.

Анализ VARS IRE показывает, что одно из этих последствий затрагивает отдельных лиц и домохозяйства. Соответственно, больше всего пострадает группа лиц, осуществляющих земельные процедуры, такие как изменение целевого назначения земли, выдача сертификатов на право землепользования, получение компенсации и расчистка участка, поскольку финансовые обязательства рассчитываются непосредственно в соответствии с новым прейскурантом. В то же время стоимость изменения целевого назначения земли, получения «красных книг» и покупки готового жилья может резко возрасти, что затронет группу населения со средним и низким доходом. Существует даже риск возникновения жалоб и споров в районах, где проводится компенсация и расчистка участка, если корректировка цены на землю значительно превысит утвержденную цену.

Кроме того, страдают и компании, занимающиеся недвижимостью. Рост цен на землю приводит к резкому увеличению расходов на компенсацию, а также платы за землепользование, которая составляет наибольшую долю в структуре затрат на разработку проектов и общих инвестиций в проекты. В случае реализации проектов компании попадают в сложную и запутанную ситуацию, когда им приходится решать, продолжать или приостановить реализацию, поскольку резкое повышение платы за землепользование может привести к тому, что общий объем инвестиций превысит финансовые возможности.

Напротив, в случае нереализованных проектов компании могут более активно планировать бюджеты, компенсации и расчистку территории. Однако пока неизвестно, примет ли рынок вынужденное повышение отпускных цен. Что ещё серьёзнее, некоторые проекты могут понести убытки или задержать выдачу сертификатов клиентам, что может привести к возникновению споров (VARS IRE).

Кроме того, по данным VARS IRE, предлагаемое повышение прейскуранта цен на землю 2026 года также повлияет на банковскую деятельность и ипотечное кредитование. Например, оценка залоговых активов должна быть скорректирована в соответствии с оценочной схемой, а банки могут повысить ставки по кредитам для контроля рисков безнадежной задолженности. Рост цен на жилье и расходов на владение жильем может снизить покупательную способность, особенно для тех, кто приобретает жилье впервые. Если прейскурант цен на землю растет быстрее реальной стоимости, риск несоответствия между оценкой и рынком скажется на качестве кредита.

VARS IRE также отмечает влияние на рынок. Что касается предложения, то из-за резкого роста стоимости землепользования, арендной платы, компенсаций и расходов на расчистку участка цены вырастут, а стоимость проектов будет завышена. Структура предложения по-прежнему несбалансирована и сосредоточена преимущественно в сегментах элитной и дорогой недвижимости, поскольку компании с высоким финансовым потенциалом могут сократить сроки разработки и быстрее выводить продукты на рынок. В то же время, малые и средние предприятия сталкиваются с трудностями при реализации новых проектов, что приводит к риску стагнации предложения коммерческого жилья, особенно в пригородах крупных городов.

Со стороны спроса ожидается рост цен продажи пропорционально росту затрат на производство, что приведёт к снижению реальной покупательной способности, особенно среди покупателей с реальными потребностями в жильё. В результате будет сохраняться осторожность и ожидание мер поддержки, что может привести к временной стагнации рынка.

Примечательно, что цены продажи, несомненно, будут колебаться в сторону повышения. VARS IRE прогнозирует, что инвесторы, вероятно, будут корректировать цены продажи в сторону повышения, одновременно разрабатывая высококачественные продукты для поддержания рентабельности в условиях дефицита земельных фондов. В то же время общий уровень цен на рынке продолжит расти, что окажет давление на доступность жилья для людей.

В тех случаях, когда инвестор может сэкономить средства за счет более активного планирования бюджета и сокращения сроков выплаты компенсаций и очистки участка, если экономия средств за счет административных процедур, времени и правовых рисков может частично компенсировать рост финансовых обязательств, связанных с землей, общее воздействие не будет слишком негативным.

Для местных органов власти корректировка цен на землю будет способствовать увеличению доходов местного бюджета за счёт налогов, сборов и платы за землепользование. Эти дополнительные доходы могут быть реинвестированы в инфраструктурные проекты, благоустройство городов и развитие региональной транспортной сети, способствуя повышению стоимости земли и стимулируя местное социально -экономическое развитие.

Однако объём данных, требующих обновления цен на землю, резко возрастёт, что легко приведёт к административной перегрузке, особенно в условиях неэффективной работы двухуровневой модели местных трансфертов и нехватки кадровых ресурсов. Ещё одним фактором, о котором предупреждают, является снижение привлекательности из-за роста инвестиционных затрат, особенно в перспективных, но ещё не инвестируемых в инфраструктуру районах.

На основании этого анализа VARS IRE рекомендует считать все ценовые нормы, включая прейскуранты на землю, относительными. Поскольку в долгосрочной перспективе цены на недвижимость определяются спросом и предложением. В реальности сложно ожидать, что прейскурант на землю удовлетворит все группы субъектов, учитывая, что цели использования, выгоды и ожидания каждой группы различны.

Таким образом, по мнению VARS IRE, прейскурант на землю имеет смысл только при его применении для конкретной цели, например, для выплаты компенсаций и расчистки участка. Использование прейскуранта для других целей, таких как расчёт платы за пользование землей, проведение аукционов или налогов, утратит свою практическую ценность и потребует гибкой корректировки для обеспечения гармонии интересов государства, граждан и бизнеса.

В связи с этим VARS IRE предлагает корректно определить роль прейскуранта цен на землю. Прейскурант — это инструмент государственного управления и сбора налогов, а не инструмент регулирования спроса и предложения на рынке. Стабилизирующая политика цен на землю должна быть направлена ​​на достижение долгосрочной цели — прозрачности, справедливости и устойчивости.

В то же время необходимо четко разграничить полномочия между центральным и местным уровнями. Государство должно лишь установить единую техническую базу и метод ценообразования, а на местах осуществлять управление и корректировку на практике. Необходимо также повысить гибкость управления ценами на землю, предоставив местным органам власти возможность устанавливать гибкие коэффициенты корректировки в зависимости от площади, времени суток, вида землепользования и целей социально-экономического развития; применять различные уровни платы за землепользование, арендной платы, налогов, сборов и платежей в зависимости от цели использования (жилые земли, земли коммерческого назначения и обслуживания, земли производственного назначения, земли сельскохозяйственного назначения и т. д.) и уровня развития инфраструктуры и городской среды каждого региона.

В частности, эксперты считают необходимым обеспечить стабильность и разумную дорожную карту. Соответственно, необходимо разработать адекватную дорожную карту корректировок, чтобы избежать «шока» для рынка и неожиданных последствий для бизнеса и населения, особенно в условиях, когда многие населённые пункты всё ещё оттачивают двухуровневую модель городского управления.

Кроме того, необходимо усилить руководство по коммуникации и реализации. Распространение и разъяснение политики поможет людям, предприятиям и брокерам понять природу и роль прейскурантов на землю, избегая их эксплуатации для «завышения цен» или формирования ложных ожиданий относительно рыночных тенденций.

Источник: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm