 |
| При позитивных изменениях в общей социально-экономической ситуации и поиске решений рынок недвижимости может вступить в новую фазу развития. (Источник: BXD) |
Рынок недвижимости «разогревается»
«Низкая нота» рынка пришлась на вторую половину 2022 года, когда наблюдались заморозка, практически полное отсутствие транзакций и слабая ликвидность. Многие предыдущие прогнозы о возможности спада рынка с 2020 года не оправдались, но даже спустя два года пандемии COVID-19 денежный поток продолжал поступать на рынок, помогая ему сохранять свой ритм. Инвесторы сравнивали это с «обезболивающим», поддерживая рынок до второй половины 2022 года, когда рынок резко упал.
Предприятия отрасли находятся в сложной ситуации. Правовые и финансовые проблемы — две проблемы, с которыми в последнее время сталкиваются компании, работающие в сфере недвижимости. Привлечение капитала для развития проектов также затруднено для предприятий, поскольку банки ужесточают кредитные лимиты, а привлечение капитала за счёт облигаций также становится всё более затруднительным.
На рынок повлияло множество неблагоприятных факторов: дефицит предложения, ослабление денежного потока и снижение доверия привели к низкому объему транзакций с конца 2022 года по первые 6 месяцев 2023 года.
Недавно, 12 сентября, в ходе пресс-конференции в Бариа-Вунгтау министр строительства Нгуен Тхань Нги заявил, что рынок недвижимости стагнирует из-за ограниченного предложения. Количество проектов, выставленных на продажу в первой половине этого года, было очень незначительным, из которых только 30 проектов с более чем 4500 квартирами имели право на продажу будущего жилья, что составляет всего около 37,5% от показателя за первые шесть месяцев 2022 года.
Однако трудности на рынке недвижимости постепенно смягчаются. Благодаря позитивным изменениям в общей социально-экономической ситуации и решениям, рынок недвижимости может выйти на новый этап развития.
Министр строительства Нгуен Тхань Нги прогнозирует постепенное оживление рынка недвижимости в последние месяцы 2023 года и его дальнейшее развитие в 2024 году. Инвесторы готовятся к запуску таких проектов, как проект в Тханьхоа стоимостью от 30 миллиардов донгов (рассчитанной на основе цены земли в прейскуранте). Срок действия разрешения — с 29 сентября 2023 года по 30 июня 2025 года.
Районный народный комитет осуществляет права и полномочия, предоставленные ему городским народным комитетом, в соответствии с положениями закона. Районный народный комитет несет ответственность перед городским народным комитетом в пределах предоставленных ему прав и обязанностей.
Если в ходе процесса реализации возникнут какие-либо трудности, проблемы или вопросы, выходящие за рамки его полномочий, Районный народный комитет должен незамедлительно сообщить об этом и предложить Ханойскому народному комитету для рассмотрения и направления в соответствии с правилами.
В частности, районный народный комитет особо усилит Совет по оценке земли и поручит Департаменту природных ресурсов и окружающей среды, Департаменту финансов и планирования и связанным с ними департаментам и управлениям организовать рассмотрение, консультирование и отчетность перед районным народным комитетом для реализации в соответствии с нормативными актами.
Районные народные комитеты отвечают за координацию при определении конкретных цен на землю в качестве основы для компенсации и переселения по проектам, реализуемым во многих районах, городах и проектах на границах районов, городов и поселков.
Народный комитет Ханоя также поручил Департаменту природных ресурсов и окружающей среды осуществлять руководство и координировать деятельность с Департаментом финансов и соответствующими подразделениями с целью руководства Народными комитетами районного уровня по процедурам, порядку и реализации разрешенного содержания в соответствии с правовыми нормами.
Департамент природных ресурсов и охраны окружающей среды также осуществляет мониторинг, проверку, надзор и обобщение содержания разрешений для Народных комитетов на районном уровне.
Курорты начнут продаваться с 16 сентября, а некоторые проекты в провинциях Куангнинь и Хайфон, как ожидается, также откроются для продажи с октября 2023 года. Инвесторы считают, что сейчас самое подходящее время для вложения денег.
Согласно информации Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, прогнозируется, что вторая половина 2023 года станет благоприятным периодом для клиентов, располагающих свободным денежным потоком, инвестировать в объекты недвижимости, имеющие реальные потребности в жилье и долгосрочные инвестиции. В частности, объекты с выгодным географическим положением и развитой транспортной инфраструктурой по разумным ценам привлекут денежный поток.
Районный уровень Ханоя уполномочен оценивать землю стоимостью 30 млрд донгов и более.
Народный комитет Ханоя только что издал решение, разрешающее Народному комитету районного уровня принимать решения о конкретных ценах на землю в качестве основы для расчета компенсации при изъятии земель государством, расчета платы за землепользование при выделении земель для переселения, расчета платы за землепользование и арендной платы за землю, когда государство выделяет землю, сдает землю в аренду или изменяет цели использования земли домохозяйствам и отдельным лицам.
Соответственно, районный народный комитет будет иметь право рассчитать плату за землепользование за земельные площади, превышающие лимит, когда государство признает права домохозяйств и отдельных лиц на использование жилых земель.
В частности, сфера действия разрешения распространяется на земельные участки или земельные площади, имеющие ценность.
В соответствии с решением о выдаче данного разрешения, до 30 марта 2025 года Департамент природных ресурсов и окружающей среды Ханоя возглавит и координирует работу с департаментами, отделениями и районными народными комитетами для организации предварительного обзора и оценки результатов работы по выдаче разрешения. После этого он представит доклад Народному комитету Ханоя для рассмотрения вопроса о продолжении выдачи разрешения или децентрализации в качестве основы для организации реализации на следующий период.
Привлекательность новых рынков недвижимости в Юго-Западном регионе
Многие населенные пункты Юго-Западного региона получают выгоду от региональной инфраструктурной связанности, в которой устойчивое городское планирование считается «горячей точкой» для инвестиций в недвижимость в регионе.
Помимо привлекательности «столицы» Юго-Запада, города Кантхо, инвесторы интересуются и другими новыми рынками, которые также имеют такие преимущества, как географическое положение, синхронизированная межрегиональная инфраструктура водных путей и дорожного движения, включая города: Витхань (провинция Хаужанг), Каолань (провинция Донгтхап), Ратьзя (провинция Кьензянг), Чаудок (провинция Анзянг)...
 |
| Многие населённые пункты Юго-Западного региона получают выгоду от региональной инфраструктурной связанности, где устойчивое городское планирование считается «горячей точкой» для инвестиций в недвижимость в регионе. (Источник: VNA) |
Эксперты утверждают, что когда расстояние поездок не имеет значения, инвестиции в недвижимость будут перемещаться на новые рынки с преимуществами в цене, земельном фонде, инфраструктуре и потенциале развития.
Примером может служить провинция Анзянг, где цены на землю намного ниже, чем на давно устоявшихся рынках, таких как Биньзыонг, Вунгтау и Донгнай.
Что касается провинции Хаужанг, эксперт по недвижимости Ле Тиен Ву заявил, что, имея самые высокие темпы экономического роста в Юго-Западном регионе, этот регион постепенно подтверждает свои позиции и потенциал, становясь магнитом, притягивающим инвестиционный капитал.
Это наглядно демонстрируют показатели второго квартала 2023 года: уровень интереса к частной недвижимости в Хаузянге вырос на 13%, уровень интереса к недвижимости в земельном сегменте в городе Витхань вырос на 15%.
Ранее, за весь 2022 год, темпы роста валового регионального внутреннего продукта (ВРП) в провинции Хаужанг оценивались в 113,94%, что является первым показателем в Юго-Западном регионе и четвертым показателем в стране.
Провинция Хаужанг также уделяет особое внимание инвестициям в реконструкцию и модернизацию провинциальных дорог, таких как: провинциальная дорога 925B, провинциальная дорога 926B, DT 927, DT 929, модернизация национального шоссе 61C, соединяющего Витхань - Кантхо...
Это сигнал для провинции Хаужанг «ускориться» в развитии транспортной инфраструктуры, открывающий множество новых возможностей, повышающий потенциал привлекательности, призывающий инвестиции и укрепляющий связи между провинцией и населенными пунктами Юго-Западного региона.
По словам председателя Ассоциации недвижимости города Кантхо Дуонг Куок Туи, сегменты недвижимости на юго-западе в настоящее время довольно разнообразны, каждая продуктовая линейка имеет свой собственный потенциал развития.
Что касается промышленной недвижимости, Лонган является ярким пятном в регионе, поскольку он расположен рядом с Хошимином, имеет удобную транспортную развязку, а также является провинцией с самой высокой концентрацией промышленных парков и кластеров.
Некоторые промышленные парки для эффективной аренды, такие как: расширение промышленного парка Хайшон, Дыкхоа 1, Тандык, Сюен А,... стоимость аренды по сравнению с Хошимином и Биньзыонгом вполне конкурентоспособна.
Кроме того, многие населенные пункты Юго-Западного региона также содействуют инвестиционному планированию промышленных парков, таких как Виньлонг, Хаузянг, Донгтхап..., предлагая множество инвестиционных стимулов, таких как: освобождение от корпоративного подоходного налога на 4 года и 50%-ное сокращение налога, подлежащего уплате в течение следующих 9 лет, пользование ставкой корпоративного подоходного налога в размере 10% в течение 15 лет.
Председатель Ассоциации недвижимости города Кантхо заявил, что сегмент квартир в настоящее время процветает и будет процветать в юго-западном регионе, особенно в городе Кантхо в последнее время; эта линейка продукции очень привлекательна, все запущенные проекты распроданы.
Не только в Кантхо, но и в некоторых городах типа I, таких как Лонгсюен (провинция Анзянг), Митхо (провинция Тяньзянг), этот тип городов также будет развиваться в процессе урбанизации, постоянно привлекая на работу высококвалифицированную рабочую силу.
Эксперты считают, что город Кантхо, расположенный в центре Юго-Запада, является «перспективным» рынком недвижимости.
Плотность населения в Кантхо в три раза превышает плотность населения по стране и вдвое – по региону. Спрос на жильё в Кантхо растёт благодаря привлечению людей из разных мест для учёбы и проживания, особенно благодаря обилию рабочей силы, работающей в промышленных зонах и кластерах по всему городу. Эта группа иммигрантов испытывает острую потребность в жильё, что способствует росту спроса на земельные участки, таунхаусы и квартиры в этом районе.
Положения о границах жилых земель
Согласно положениям Закона о земле 2013 года, лимит жилой земли будет определяться в соответствии с правилами о лимитах в каждой местности.
Согласно статье 103 Закона о земле 2013 года, способ определения площади жилой земли для земельных участков с садами и прудами заключается в следующем: в случае, если земельный участок с садами и прудами был образован в период с 18 декабря 1980 года по 1 июля 2004 года, и у нынешнего пользователя имеется один из видов документов на право землепользования, предусмотренных статьей 100 Закона о земле 2013 года, но площадь жилой земли четко не указана в таких документах, площадь жилой земли определяется Народным комитетом провинции на основе местных условий и обычаев, чтобы установить предел признания жилой земли для каждого домохозяйства в соответствии с местными обычаями в зависимости от количества человек в домохозяйстве.
Лимит земельного участка для жилой застройки определяется на основании документов на право пользования землей. Если в акте о праве пользования землей указано, что земельный участок предназначен для жилой застройки, то данная территория признается земельным участком для жилой застройки. Другими словами, площадь земельного участка для жилой застройки наиболее чётко и точно указана в акте о праве пользования землей.
В случае отсутствия документов о праве пользования земельным участком или решений о предоставлении земельного участка определяется:
Если земля используется стабильно и не связана с захватом или незаконным изменением целевого назначения, то тип земли определяется в соответствии с текущим статусом использования земли.
Если на используемой земле имеется дом, то в соответствии с нормативными актами она признается жилой землей.
Если земля используется в связи с захватом или незаконным изменением целевого назначения, тип земли определяется на основании происхождения, управления и процесса использования.
В случае, если земля используется для различных целей и не является жилой землей с садом или прудом на том же участке земли:
В случае определения границ между целевыми назначениями разграничить земельные участки по каждому целевому назначению и определить целевое назначение каждого земельного участка.
Если границу использования между целевыми назначениями определить невозможно, то основное целевое назначение земельного участка определяется по типу земли с самой высокой ценой в прейскуранте земельных участков.
Сельские жилые земли: площадь жилой земли, признанная за жилыми, определяется в соответствии с установленным лимитом жилой площади. Если площадь превышает установленный лимит, то признается только часть, находящаяся в пределах лимита, если она меньше или равна лимиту, то площадь жилой земли определяется полностью.
В случае отсутствия четких документов, определяющих площадь сада или пруда, она определяется следующим образом:
Народный комитет провинциального уровня должен, основываясь на местных обычаях и условиях, установить лимит признания земли для каждого домохозяйства в соответствии с местными обычаями и количеством человек в домохозяйстве.
В случае, если площадь земельного участка превышает установленный в местном масштабе предел отнесения земель к землям жилой застройки, площадь земельного участка жилой застройки определяется установленным в местном масштабе пределом отнесения земель к землям жилой застройки.
В случае, если площадь земельного участка меньше площади земель, отведенных под застройку населенных пунктов, то площадь земельного участка, отведенного под застройку населенных пунктов, определяется как общая площадь земельного участка.
При отсутствии документа, подтверждающего право пользования землей, предусмотренного Законом о земле, площадь земельного участка, предназначенного для проживания, определяется в соответствии с уровнем, установленным пунктом 4 статьи 100 Закона о земле. При устойчивом использовании земельного участка с 15 октября 1993 года площадь земельного участка, предназначенного для проживания, определяется в соответствии с уровнем земельного участка, выделенного каждому домохозяйству или отдельному лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 143 и пунктом 4 статьи 144.
Источник
Комментарий (0)