Рост процентных ставок — испытание для рынка недвижимости

Ассоциация брокеров недвижимости Вьетнама заявила, что текущий уровень процентных ставок находится под большим давлением. В связи с этим рынок недвижимости, сектор, сильно зависящий от кредитования, сталкивается с серьёзным испытанием для восстановления и развития.

Возврат инфляционного давления и осторожная политика крупнейших центральных банков мира сузили возможности поддержания низких процентных ставок. (Фото: PV)

Недвижимость часто оказывается сектором, который больше всего выигрывает от колебаний денежного потока. После длительного периода низкого уровня процентные ставки по сбережениям во многих банках начали постепенно расти в краткосрочной перспективе, что привело к росту процентных ставок по кредитам. Хотя Государственный банк продолжал политику поддержки ликвидности и не подавал сигналов об ужесточении денежно-кредитной политики, не возобновив с июня изъятие средств через казначейские векселя, уровень процентных ставок в настоящее время находится под сильным давлением.

Фактически, когда процентные ставки резко растут, первым и наиболее очевидным последствием становится снижение ликвидности на рынке. Покупатели жилья, особенно те, кто берёт кредиты, пересматривают свои финансовые планы. В то же время инвесторы в недвижимость более осторожны в своих планах по расширению портфеля, поскольку ожидаемая доходность вряд ли компенсирует возросшую стоимость капитала.

В то же время компании, занимающиеся разработкой проектов, сталкиваются с двойным риском: финансовые издержки растут, а спрос падает, что приводит к замедлению денежного потока и сокращению нового предложения. Когда предложение падает, транзакции стагнируют, и ценам становится сложно поддерживать ту же динамику роста, что и в предыдущий период.

Рынок недвижимости — это сектор, который сильно зависит от кредитной политики. (Фото: PV)

Учитывая высокую степень использования заёмных средств, недвижимость является инвестиционным каналом, наиболее подверженным колебаниям процентных ставок. В прошлом, в период 2011–2013 годов, вьетнамский рынок пережил резкий спад, когда процентные ставки по кредитам превысили порог в 18–20% годовых. Многим компаниям и инвесторам пришлось распродавать активы, чтобы сократить убытки, что привело к длительной «заморозке» рынка: цены на недвижимость во многих районах упали на 30–40%, даже в центральной части страны.

Отчасти это связано с инвестиционным менталитетом, основанным на краткосрочных кредитах, в то время как проекты и активы в сфере недвижимости имеют длительные инвестиционные циклы. Внезапное увеличение капитальных затрат приводит к перебоям в движении денежных средств, и риск неликвидности практически неизбежен.

Давление также оказывают льготные ипотечные кредиты. Однако льготный период носит временный характер. При переходе в период плавающей процентной ставки, если общая процентная ставка повышается, давление, связанное с необходимостью погашения долга, резко возрастает. Многие клиенты попадают в ситуацию, когда «не платят основной долг, а проценты выросли вдвое». При низкой ликвидности рынка перепродажа продуктов для сокращения убытков становится затруднительной, и риск возникновения безнадежной задолженности может вернуться в кредитную систему.

Компании, работающие в сфере недвижимости, сталкиваются с двойным риском при росте процентных ставок. С одной стороны, им приходится нести более высокие финансовые расходы на кредиты для реализации проектов. С другой стороны, покупательная способность на рынке снижается, когда людям сложно получить кредиты на покупку жилья.

Между тем, канал привлечения корпоративных облигаций ещё не полностью восстановился. Новые выпуски по-прежнему проводятся осторожно, а объём облигаций с приближающимся сроком погашения остаётся высоким, что вынуждает многие компании регулировать денежный поток, продавая земельные участки, задерживая строительство или ведя переговоры с подрядчиками и банками о продлении сроков платежей.

Длительно высокие процентные ставки не только негативно сказываются на текущих проектах, но и ограничивают возможности расширения земельных фондов и запуска новых проектов. В результате предложение жилья в среднесрочной перспективе может значительно сократиться.

Другим следствием является косвенное влияние на государственные инвестиции и расходы на инфраструктуру. Рост цен на сырье, рабочей силы и расходов на расчистку территории замедляет реализацию многих ключевых транспортных проектов. Это напрямую влияет на ожидания роста цен в регионах, которые, как предполагалось, должны были «выиграть от инфраструктуры», что ставит многих вторичных инвесторов в затруднительное положение.

Несмотря на многочисленные трудности, долгосрочные перспективы рынка недвижимости Вьетнама остаются позитивными благодаря высокому реальному спросу на жильё и урбанизации. По мере роста экономики такие сегменты, как жилая, промышленная недвижимость, офисная недвижимость в аренду и розничная торговля, сохранят стабильный спрос.

Ассоциация брокеров недвижимости Вьетнама считает, что покупателям жилья следует воспользоваться возможностью, пока процентные ставки остаются низкими, а предложение восстанавливается. Соответственно, использование кредитов следует контролировать на безопасном уровне, не превышающем 50% от стоимости недвижимости, чтобы избежать рисков, связанных с возможным изменением процентных ставок. Покупателям также следует отдавать приоритет проектам, реализуемым надежными инвесторами с высокой финансовой устойчивостью, юридическими гарантиями и развитой строительной инфраструктурой, особенно в случае, когда жилищные проекты находятся в стадии разработки.

Источник: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html