Рост процентных ставок по сбережениям. Какое влияние это окажет на рынок недвижимости?

По мнению экспертов, при повышении процентных ставок по депозитам у банков вырастут производственные издержки, что практически неизбежно приведет к давлению на ставки по кредитам, хотя возможна и определенная задержка.

Прогнозируется, что в ближайшие месяцы банкам будет сложно поддерживать низкий уровень кредитования, как в начале 2025 года. Поэтому средние процентные ставки по кредитам в четвертом квартале могут увеличиться по сравнению с третьим кварталом 2025 года.

По данным Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), первым и наиболее очевидным последствием повышения процентных ставок по кредитам становится снижение ликвидности на рынке. Покупатели жилья, особенно те, кто берет кредит, пересмотрят свои финансовые планы. В то же время инвесторы более осторожны в своих планах по расширению портфелей, поскольку ожидаемая доходность вряд ли компенсирует рост стоимости капитала.

В то же время, компании, занимающиеся разработкой проектов, сталкиваются с двойным риском: ростом финансовых затрат на фоне снижения спроса, что приводит к замедлению денежного потока и сокращению нового предложения. Когда предложение падает, транзакции стагнируют, и, следовательно, ценам сложно поддерживать ту же динамику роста, что и в предыдущий период.

Рынок недвижимости может пострадать, если вырастут процентные ставки. (Иллюстрация: Конг Хьеу).

С характерной чертой использования большого кредитного плеча, недвижимость Это инвестиционный канал, наиболее непосредственно и глубоко подверженный колебаниям процентных ставок. Отчасти это связано с психологией инвестирования, предполагающей ориентацию на краткосрочные кредиты, в то время как проекты и активы в сфере недвижимости имеют длительные инвестиционные циклы. Внезапное увеличение капитальных затрат приводит к нарушению денежного потока, и риск неликвидности практически неизбежен.

По данным VARS, давление также оказывают льготные жилищные кредиты. В последние годы, чтобы стимулировать рынок, многие инвесторы и коммерческие банки запустили пакеты жилищных кредитов с льготными процентными ставками от 5,5% годовых, вплоть до беспроцентных, с льготным периодом погашения основного долга до 5 лет. Эта политика помогает многим людям и инвесторам получить доступ к недорогому капиталу для приобретения недвижимости.

Однако льготный период часто носит временный характер. При переходе в период плавающей процентной ставки, если общий уровень процентных ставок повышается, давление на покупателей жилья, желающих погасить задолженность, резко возрастает. В условиях низкой ликвидности рынка перепродажа продукции для сокращения убытков становится затруднительной, и риск возникновения безнадежной задолженности может вернуться в кредитную систему.

По данным VARS, продолжительные высокие процентные ставки также могут ослабить способность расширять земельные фонды и запускать новые проекты. Более того, банки часто склонны повышать процентные ставки в периоды спада рынка. В такие периоды многие компании предпочитают «сидеть на месте», вместо того чтобы расширять инвестиции, чтобы ограничить убытки. В результате предложение жилья в среднесрочной перспективе может сократиться.

По словам доцента доктора Динь Чонг Тхинь, эксперта по экономике , процентные ставки являются наиболее чувствительным «регулирующим клапаном» для рынка недвижимости. При росте стоимости заимствований цены на жильё вряд ли вырастут так же резко, как в предыдущий период. Инвесторы, использующие высокий уровень кредитного плеча, вынуждены реструктурировать свои портфели или продавать активы, чтобы снизить долговую нагрузку. В то же время, те, у кого есть реальные потребности в жильё, также вынуждены пересмотреть свои финансовые планы из-за возросшего давления, связанного с ежемесячными выплатами по долгам.

Покупателям жилья следует проявлять осторожность, беря деньги в долг. (Фото: Конг Хьеу).

Что делать покупателям жилья?

В связи с этим VARS рекомендует не брать кредиты более чем на 50% от стоимости недвижимости, чтобы избежать рисков, связанных с ростом процентных ставок. В то же время, следует выбирать надежных инвесторов и проекты с прозрачной юридической формой, чтобы избежать потери как денег, так и имущества в случае отставания проекта от графика или невозможности его сдачи.

Доктор Нгуен Чи Хьеу, эксперт по финансам и банковскому делу, также рекомендует покупателям жилья брать кредит в размере не более 80% от стоимости недвижимости, следя за тем, чтобы ежемесячные платежи не превышали 50% чистого дохода. Что ещё важнее, необходимо иметь резервный фонд не менее чем на 6–12 месяцев на случай потери работы или сокращения доходов.

Г-н До Куй Зуй, генеральный директор компании Thoi Dai Moi Real Estate Investment and Trading, рассказал, что для семьи с ежемесячным доходом около 30–40 миллионов донгов в месяц разумно занимать только около 40% от стоимости этого денежного потока для уплаты банковских процентов.

То есть, при доходе в 30 миллионов в месяц вам нужно потратить на выплату банку около 12 миллионов, при доходе в 40 миллионов в месяц — около 16,17 миллиона. Это подходящий кредит.

Тем, чей доход составляет всего около 20 миллионов донгов, следует подумать об увеличении денежного потока, прежде чем брать ипотечный кредит, чтобы избежать рисков.

С начала ноября многие банки повысили процентные ставки по депозитам. Например, VPBank повысил ставку на 0,3% годовых по сравнению с предыдущим месяцем. Techcombank объявил о повышении процентной ставки на срок 1-2 месяца на 0,2% годовых до 3,95% годовых; на срок 3 месяца — на 0,3% годовых до 4,75% годовых.

Одновременно ПВХомбанк повысил процентные ставки на 0,5% годовых на сроки от 1 до 36 месяцев.

Акционерный коммерческий банк развития города Хо Ши Мин ( HDBank ) повысил процентные ставки на 0,15% в год на срок от 1 до 5 месяцев и на 0,2% в год на срок от 6 месяцев.

Коммерческий акционерный банк Prosperity Era (GPBank) скорректировал процентные ставки по депозитам на все сроки. Повышение составит 0,1% годовых для срочных депозитов на срок от 1 до 5 месяцев и 0,2% годовых для срочных депозитов на срок от 6 до 36 месяцев.

Источник: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html