Чтобы купить социальное жилье, нужно копить не менее 10 лет: капитал должен быть диверсифицирован для рынка

Семье с общим доходом «на уровне максимума» согласно критериям одобрения (40 миллионов донгов в месяц) потребуется 10 лет накоплений, чтобы купить социальное жильё стоимостью около 1,5 миллиарда донгов. При использовании кредита эта цифра будет ещё выше.

По данным Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS), структура предложения недвижимости серьёзно дисбалансирована. Большая часть нового предложения сосредоточена в элитных, дорогостоящих проектах, удовлетворяющих инвестиционные потребности, некоторые из которых носят спекулятивный характер, в то время как сегмент доступного жилья испытывает дефицит.

Дисбаланс спроса и предложения привёл к резкому росту цен на жильё, особенно в сегменте квартир в крупных городах, устанавливая новый ценовой уровень и значительно опережая темпы роста реальных доходов. Это не только сужает доступ к жилью для большинства населения, но и увеличивает риск образования ценового пузыря.

Если предположить, что цены на жильё и доходы останутся прежними, доступность жилья резко снижается. Если семья с высоким доходом около 50 миллионов донгов в месяц потратит на покупку двухкомнатной квартиры в городской местности стоимостью около 5 миллиардов донгов, ей потребуется около 8 лет, если она потратит на покупку весь свой доход, и 25 лет, если она будет придерживаться принципа, согласно которому расходы на жильё не должны превышать 1/3 дохода.

Согласно этому принципу, даже сегмент социального жилья, предназначенный для малообеспеченных жителей городов, уже не является «дешевым»: цена квартиры площадью 60 м² составляет около 1,5 млрд донгов, что вынуждает даже домохозяйства с общим доходом «на самом высоком уровне» согласно критериям одобрения — 40 млн донгов в месяц — копить около 10 лет. Фактически, при использовании кредита эта сумма значительно больше.

В результате разрыв между группой, уже владеющей активами, и группой, не владеющей активами, всё больше увеличивается, поскольку рост рынка недвижимости фактически обогащает лишь небольшую группу людей, уже владеющих активами. При этом большинство людей, несмотря на экономический рост, чувствуют себя «беднее», поскольку стоимость жилья растёт быстрее доходов. Люди с изначально финансовыми и имущественными преимуществами, как правило, владеют большим количеством недвижимости как инструментом накопления и инвестиций, продолжая «богатеть» благодаря росту стоимости земли, в то время как те, у кого нет собственного жилья, рискуют столкнуться с необходимостью долгосрочной аренды, несмотря на попытки повысить доход.

Без своевременных решений разрыв между богатыми и бедными не только увеличится, но и рискует остаться «замороженным» на протяжении многих поколений, став серьезным вызовом целям социального обеспечения, стратегиям урбанизации и устойчивому росту страны.

Поэтому VARS считает, что для дальнейшего роста рынка недвижимости без риска для самого рынка и экономики необходимо решение, позволяющее «затормозить» бурный рост цен на жильё. В частности, важнейшим решением является ликвидация предложения доступного жилья. При достаточном объёме предложения рыночные цены будут саморегулироваться в соответствии с реальным балансом спроса и предложения.

Во-первых, необходимо ускорить завершение разработки документов, регулирующих внедрение новой правовой системы, параллельно с повышением правоприменительного потенциала местных органов власти.

Во-вторых, необходимо диверсифицировать каналы финансирования рынка недвижимости, чтобы снизить зависимость от банковского кредитования. Реструктурировать рынок корпоративных облигаций, чтобы он стал эффективным источником средне- и долгосрочного капитала. Одновременно необходимо содействовать формированию Национального жилищного фонда и развитию инвестиционных фондов недвижимости (REIT).

В-третьих, проекты социального и доступного жилья должны быть приоритетными при планировании и иметь механизмы стимулирования. Городское развитие должно быть связано с транспортной инфраструктурой, особенно с кольцевыми дорогами, метро и автомагистралями, чтобы расширить городское пространство и снизить давление на цены на землю в центре. Одновременно необходимо развивать профессиональный рынок аренды, снижая менталитет «необходимости иметь собственное жильё для стабильной жизни».

В-четвёртых, необходимо разработать и обнародовать наборы критериев и стандартов для мониторинга и раннего оповещения о событиях на рынке недвижимости в качестве основы для оценки, классификации и мониторинга деятельности участников рынка. Благодаря этой системе индикаторов управляющие органы могут оперативно выявлять признаки «отклонений», такие как спекуляции, дисбаланс спроса и предложения, аномальный рост цен или снижение локальной ликвидности, для принятия соответствующих мер вмешательства и корректировки. Создание такого механизма проактивного мониторинга поможет предотвращать риски и стабилизировать рынок на ранних этапах и на расстоянии, а не только устранять их по мере возникновения проблем, вызывая цепную реакцию и будучи трудноуправляемыми.

Кроме того, необходимо ускорить создание и завершение создания единой, синхронизированной и прозрачной базы данных о рынке земли, жилья и недвижимости в масштабах страны. Это станет важной информационной инфраструктурой, которая позволит государственным органам управления, исследовательским организациям и бизнесу оперативно и точно отслеживать, анализировать, прогнозировать и управлять рынком.

Source: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html