Закон о земле 2024 года, принятый Национальной ассамблеей на внеочередной сессии, состоявшейся ранее в этом году, позволяет инвесторам вести переговоры о правах землепользования только в отношении жилых земель для строительства коммерческих жилых объектов.
Положительным моментом вышеуказанного регулирования является то, что оно положит конец ситуации, когда частные предприятия скупают и монополизируют землю в целях получения прибыли. Однако в краткосрочной перспективе государство не сможет удовлетворить все потребности предприятий в земле посредством выделения и аренды земель. В результате, по прогнозам многих экспертов, рынок продолжит испытывать дефицит земельных участков, что приведёт к дефициту коммерческого жилья.
Другим следствием вышеуказанного регулирования может стать концентрация выгод в руках инвесторов, уже владеющих землей под проекты коммерческого жилья, что будет способствовать дальнейшему росту цен на жилье. Именно поэтому Национальная Ассамблея допускает, что в случае необходимости Правительство изучит, разработает и представит Национальной Ассамблее для рассмотрения и принятия постановление, разрешающее пилотную реализацию проектов коммерческого жилья на основе соглашений о предоставлении права землепользования или иных прав землепользования, предусмотренных Законом о земле.
Следует добавить, что требование о наличии жилой земли считается основной проблемой для большинства проектов коммерческого жилья, которые застряли на рынке, и в последнее время об этом говорят многие эксперты и предприятия.
Только в Хошимине в настоящее время 41 проект не соответствует условиям одобрения права землепользования для инвестиций в коммерческое жильё. Между тем, статистика Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) показывает, что за последние три года в городе было одобрено инвестирование только в 11 проектов коммерческого жилья. Что касается социального жилья, а также кондоминиумов и офисных зданий, то за последнее время не было одобрено ни одного нового проекта.
Фактически, с 2014 года Закон о жилье предусматривает, что 100% жилых земель должны быть использованы под проекты, что привело к заморозке почти 100% проектов в сфере недвижимости. Национальная ассамблея приняла Закон № 03/2022, вносящий поправки в 9 законов к 2022 году и позволяющий предприятиям получать в собственность жилые земли или жилые земли и другие земли, не относящиеся к жилым, в соответствии с планами реализации инвестиционных проектов.
Однако большинство новых проектов по развитию недвижимости, особенно крупномасштабных, реализуются на землях, изначально не предназначенных для жилой застройки. Статистика HoREA о доле проектов коммерческого жилья, реализуемых на различных типах земель, приводит в шок. В частности, доля проектов, реализуемых на 100% жилых земель, составляет всего 1%. Наибольшую долю (около 94%) составляют проекты, реализуемые на смешанных землях, включающих жилые и другие типы земель.
Это показывает, что правило, согласно которому коммерческие жилищные проекты могут быть одобрены только тем, кто владеет жилой землей, создаёт местный дефицит жилья. Это также является основной причиной того, что цены на жильё становятся недоступными для тех, кто действительно в нём нуждается.
Таким образом, если вышеуказанный проект будет одобрен, это может стать важным шагом вперёд в регулировании земельных участков под коммерческое жилищное строительство за последние 10 лет. Термин «земли жилой застройки», регулирующий земельные участки под коммерческое жилищное строительство (в Законе о жилье 2014 года), был изменён на «земли жилой застройки или земельные участки жилой застройки и другие земли, отвечающие условиям изменения целевого назначения» (Закон № 03/2022 о внесении изменений в 9 законов и Закон о земле 2024 года), а также на «пилотное регулирование других видов земельных участков».
Это создаст условия для реализации десятков, сотен проектов коммерческого жилья, в том числе без жилой застройки, что внесет важный вклад в предложение на рынке жилья. Тем самым, будет решена проблема дефицита предложения, которая мучает рынок уже много лет, что поможет снизить цены на жилье и позволит малообеспеченным работникам воплотить в жизнь свою мечту о собственном жилье.
Конечно, чтобы избежать ситуации, когда бизнес использует это для спекуляций и наживы, государству необходимо разработать решения для контроля за передачей земельных участков посредством таких инструментов, как планирование и расчёт платы за землепользование. В долгосрочной перспективе необходимо как можно скорее ввести в действие новые правила землеустройства, управления и эксплуатации земель, реализуемые организациями, занимающимися развитием земельных фондов. К этому времени инвесторы получат открытый и прозрачный доступ к земельным фондам посредством аукционов и торгов, что будет способствовать более здоровому развитию рынка.
Комментарий (0)